Migliori mutui prima casa del 28/01/2026

Come scegliere il miglior mutuo prima casa per te

Il mutuo prima casa è una forma di finanziamento dedicata a chi acquista un immobile da utilizzare come abitazione principale di residenza, e non a chi acquista casa per la prima volta, come si potrebbe pensare. Rispetto ai mutui per seconde case o per immobili acquistati a fini di investimento, presenta alcune condizioni agevolate, sia in termini di tassi che di accesso a fondi di garanzia statali.

Nella valutazione delle offerte migliori per un mutuo prima casa, un errore comune è quello di soffermarsi unicamente sul tasso d'interesse. Scegliere il mutuo prima casa più conveniente, infatti, non significa solo ottenere la rata più bassa, ma anche minimizzare i costi totali, sfruttare eventuali agevolazioni fiscali e mantenere flessibilità nel lungo periodo.

La valutazione deve quindi considerare numerosi aspetti, come: 

• il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che rappresenta il costo reale del finanziamento, comprensivo di spese di istruttoria, perizia, tasse ipotecarie e assicurazioni obbligatorie;
• la durata del finanziamento;
• il Loan To Value (LTV);
• le condizioni contrattuali;
• eventuali opzioni di rinegoziazione o surroga.

Il TAEG, in particolare, è l'indicatore più utile per confrontare in modo oggettivo le offerte, poiché sintetizza in un solo valore il costo totale del mutuo prima casa, con tutti gli oneri aggiuntivi, rendendo più facile la valutazione anche tra mutui con condizioni differenti.

Le spese accessorie legate al mutuo sono infatti un elemento spesso sottovalutato, ma possono incidere sensibilmente sul costo complessivo del finanziamento. Oltre agli interessi, è fondamentale considerare:

• le spese di istruttoria;
• i costi di perizia tecnica;
• le tasse ipotecarie;
• le assicurazioni obbligatorie richieste dalla banca.

Anche la durata del mutuo influisce in modo significativo sulla sostenibilità della rata. Molti scelgono durate lunghe, come 30 o 35 anni, per avere rate più contenute, ma va ricordato che una durata più lunga comporta un esborso complessivo più elevato in termini di interessi. Al contrario, durate più brevi riducono gli interessi totali, ma richiedono una maggiore capacità di rimborso mensile, perché la rata sarà più alta.

Un altro aspetto fondamentale da considerare è la percentuale di finanziamento rispetto al valore dell'immobile (Loan to Value). Nella maggior parte dei casi, il loan to value del mutuo prima casa può arrivare fino all'80%, ma minore è il LTV del mutuo prima casa, minore sarà anche il tasso applicato dalla banca. Se si ha la possibilità di anticipare una somma consistente per l'acquisto dell'immobile, quindi, vale la pena investire quel denaro nell'acquisto e ridurre la quota finanziata tramite il mutuo.

Nella scelta del miglior mutuo prima casa, quindi, bisogna sempre valutare attentamente non solo la rata, ma tutti gli elementi del mutuo e le condizioni contrattuali nel complesso.

Mutui prima casa al 100% e per under 36

Per chi non dispone di alcuna somma da anticipare, è comunque possibile ottenere mutui anche fino al 100% del valore immobiliare grazie al Fondo di Garanzia Consap. Il Fondo è pensato per supportare in particolare alcune categorie, tramite la garanzia statale che offre sui mutui per giovani under 36 o per nuclei familiari con ISEE basso. 

Per accedere ai mutui prima casa al 100%, tuttavia, è spesso richiesta la presentazione di garanzie aggiuntive, come una polizza fideiussoria o la nomina di un terzo garante. Le banche tendono a essere più selettive nel concedere finanziamenti integrali, soprattutto se in assenza di coperture statali.