Surroga Mutuo: cambia banca e abbassa la rata del mutuo

La surroga del mutuo, detta anche portabilità del mutuo, è una tipologia di contratto grazie alla quale è possibile trasferire gratis il mutuo dalla banca originaria presso un altro istituto creditizio che offre condizioni più vantaggiose.

Il mutuo surroga, introdotto nel 2007 con la Legge Bersani, non estingue il finanziamento precedentemente acceso ma permette di modificare senza alcun costo alcuni parametri legati al contratto come ad esempio la durata del mutuo, l’importo della rata, i tassi d’interesse applicati e spread.

Con la surrogazione, la vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata o estinta ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca che dovrà farsi carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili. Infatti, la surroga del mutuo è a costo zero per il mutuatario. Per legge, l’operazione deve inoltre concludersi massimo entro 30 giorni rispetto alla data di approvazione della richiesta.

Mutuo Surroga: a chi è rivolta?

La surroga mutuo è rivolta  a chi ha sottoscritto un mutuo casa ma non è più soddisfatto delle condizioni contrattuali proposte dalla banca, come ad esempio una rata troppo alta o tassi d’interesse poco convenienti.

La portabilità del mutuo può inoltre essere richiesta  per mutui prima e seconda casa (in questi casi si parlerà di surroga mutuo prima casa e di surroga mutuo seconda casa) così come su un mutuo già surrogato precedentemente.

Ma dopo quanto tempo si può fare la surroga del mutuo e quando conviene richiederla? In generale la surroga del mutuo conviene a chi ha un mutuo relativamente “giovane”, ovvero con una quota di interessi della rata sostanziosa ancora da pagare. Viceversa, la surroga del mutuo non conviene a chi è vicino all’estinzione del mutuo con un importo rata costituito prevalentemente dalla sola quota capitale.

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La procedura di surroga del mutuo prevede la sostituzione del finanziamento precedente con uno acceso a condizioni più favorevoli presso un nuovo istituto bancario, ovvero la banca subentrante.

Ciò che viene trasferito con questa operazione è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato, con il cliente che si impegna consecutivamente a saldare le rate mensili rimanenti alla banca con la quale si è stipulato il nuovo contratto.

Qualora oltre alla necessità di estinguere un mutuo si abbia anche quella di ottenere una liquidità aggiuntiva, è consigliabile optare per la cosiddetta sostituzione mutuo.

Quanto costa la surroga del mutuo?

In termini di costi, cambiare mutuo con la surroga, così come sancito dal Decreto n.40 del 2007, non comporta alcun tipo di spesa da parte del mutuatario. Con questa legge, infatti, sono stati azzerati i costi notarili, quelli per la perizia dell’immobile e le spese di istruttoria, che sono diventati totalmente a carico della banca subentrante. Il vecchio istituto non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso una nuova banca né addebitare allo stesso dei costi aggiuntivi.

È possibile avvalersi dell'opzione surroga per tutte le diverse tipologie di mutuo, inclusi i mutui INPDAP e INPS: in questo caso, il cambio di mutuo avviene attraverso il passaggio da un mutuo concesso da banche e finanziarie tradizionali ai mutui a condizioni agevolate concessi a dipendenti statali e pensionati.

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Come si calcolano gli interessi sul mutuo?

Gli interessi sul mutuo si calcolano partendo dal TAN, ma per essere certi dell'importo finale bisogna tenere conto del TAEG, che include anche le spese accessorie.

Qual è la durata massima di un mutuo?

La durata del mutuo deve essere, per legge, media o lunga. La durata massima è solitamente intorno ai 30 anni ma alcuni istituti di credito erogano a volte finanziamenti più lunghi.

3. Devo pagare per usare il servizio di Facile.it?

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4. Come trovo la rata più adatta?

Quando si vuole individuare la rata più adatta è importante partire innanzitutto dall'analisi del reddito netto disponibile a fine mese. Idealmente, la rata che si intende sostenere non dovrebbe superare un terzo del reddito menisle netto...

Tutte le domande frequenti

Fra gli istituti di credito partner di Facile.it che offrono mutui online con surroga, spiccano in particolare i prodotti di BNL, ING e Webank. È possibile tuttavia confrontare anche le seguenti banche:

• Banco Popolare - Uno dei primi gruppi bancari italiani, con oltre 2.000 filiali.
• Banca Popolare di Milano - Capogruppo di BPM, diffusa soprattutto in Lombardia.
• Cariparma - Fa parte di Crédit Agricole, il più solido Gruppo Bancario europeo.
• CheBanca! - Nata nel 2008 dal Gruppo Mediobanca e operativa soprattutto online.
• Deutsche Bank - Presente in oltre 70 Paesi a livello internazionale.
• Extrabanca - Realtà in espansione, dedicata agli stranieri residenti in Italia.
• Intesa Sanpaolo - Nata dalla fusione di Banca Intesa e Sanpaolo IMI.
• UBI Banca - Una delle maggiori realtà bancarie in Italia, con oltre 1.700 sportelli.

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