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Cos'è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo, detta anche portabilità del mutuo, è un contratto che permette di trasferire gratuitamente il debito residuo dalla banca originaria presso un altro istituto creditizio che offre condizioni più vantaggiose.

A cosa serve la surroga?

La surroga ti permette di abbassare l'importo della tua rata attuale e risparmiare, scegliendo un mutuo a condizioni più convenienti presso un'altra banca. Introdotta nel 2007 con la Legge Bersani, non estingue il mutuo precedentemente acceso, ma consente di modificare senza alcun costo certi parametri legati al contratto, come la durata, l’importo della rata, i tassi d’interesse e lo spread.

La vecchia ipoteca sul mutuo non viene cancellata o estinta, ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che si farà carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili. La surroga del mutuo è a costo zero per il mutuatario. La durata media di un processo di surroga è di 60-90 giorni.

A chi è rivolta e quando conviene?

La portabilità del mutuo può essere richiesta dagli intestatari di mutui prima e seconda casa (in questi casi si parlerà di surroga mutuo prima casa o seconda casa), anche se il mutuo è già stato surrogato precedentemente.

Ma dopo quanto tempo si può fare la surroga del mutuo e quando conviene richiederla? In generale la surrogazione conviene a chi ha un mutuo relativamente “giovane”, ovvero con una quota di interessi sostanziosa ancora da pagare. Viceversa, il cambio del mutuo non conviene a chi è vicino all’estinzione del mutuo, e ha quindi una rata costituita prevalentemente dalla sola quota capitale.

Surroga: abbassa la rata
Surroga: abbassa la rata

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Rata mensile
278,55€
Prodotto
Mutuo Green
Finalità
Surroga
Importo
€ 50.000
Tasso
3,05% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
3,34%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 66.852,47
Rata mensile
278,55€
Rata mensile
282,33€
Prodotto
TRASFORMAMUTUO BNL Mutuo Spensierato
Finalità
Surroga
Importo
€ 50.000
Tasso
3,20% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
3,34%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 67.759,54
Rata mensile
282,33€
Rata mensile
287,42€
Prodotto
Mutuo Domus Fisso - Piano Base - Surroga
Finalità
Surroga
Importo
€ 50.000
Tasso
3,40% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
3,70%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 68.980,12
Rata mensile
287,42€
Rata mensile
300,89€
Prodotto
Prontomutuo Tasso Fisso
Finalità
Surroga
Importo
€ 50.000
Tasso
3,92% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
3,98%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 72.212,78
Rata mensile
300,89€

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Come funziona la surroga del mutuo

La procedura della surroga prevede la sostituzione del finanziamento precedente con uno a condizioni più favorevoli presso un nuovo istituto bancario, ovvero la banca subentrante.

Ciò che viene trasferito con questa operazione è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato. Il cliente si impegna consecutivamente a saldare le rate mensili rimanenti alla banca con la quale si è stipulato il nuovo contratto.

Quanto costa la surroga?

Come sancito dal Decreto n.40 del 2007, surrogare il mutuo non comporta alcun tipo di spesa da parte del mutuatario. Tutte le spese sono a carico della banca subentrante: le spese notarili, i costi di perizia dell’immobile e le spese di istruttoria. Il vecchio istituto non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso una nuova banca né addebitare allo stesso dei costi aggiuntivi.

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Domande frequenti sulla surroga

Cosa valutare per la surroga?

Se desideri surrogare un mutuo, valuta con attenzione questi fattori:

  • Lo spread proposto: lo spread è il ricarico sul mutuo applicato dalla banca. Più basso è lo spread, più il mutuo è vantaggioso.
  • Il TAEG applicato: scegli il mutuo confrontando i TAEG, ossia il tasso di interesse reale completo di spese aggiuntive.
  • L’assicurazione vita: valuta se sottoscrivere una polizza vita sul mutuo. L'assicurazione è una tutela per te e la banca.

Per capire se l’operazione di surroga è conveniente, basta confrontare l’ammontare residuo del vecchio mutuo con quello del nuovo, moltiplicando il numero di rate ancora da pagare per l’importo mensile di entrambi i mutui. Se il nuovo importo sarà inferiore al vecchio, allora la surroga sarà vantaggiosa.

Quali documenti servono?

I documenti necessari per la surroga del mutuo sono:

  • copia autentica del vecchio atto di mutuo;
  • nota di iscrizione ipotecaria;
  • ammontare del debito residuo;
  • dati della nuova banca e referente;
  • copia del documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari.

Quante volte si può fare la surroga?

La normativa non prevede alcun limite alla surroga: non esiste un numero massimo di volte in cui il mutuatario può richiedere la portabilità del mutuo e la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surrogazione

Come si fa a cambiare un mutuo?

La surrogazione può essere richiesta inviando una lettera raccomandata alla banca che subentra e, per conoscenza, alla banca che ha erogato il mutuo originariamente.

Quanto tempo ci vuole per una surroga del mutuo?

L'operazione di surroga può avere una durata compresa tra i 60 e i 90 giorni, salvo casistiche particolari. Dal momento in cui si avvia il colloquio interbancario, l'operazione per finalizzare la stipula, per legge non deve superare 30 giorni per evitare che la banca surrogata ostacoli il cliente nella portabilità.

Quando posso surrogare il mutuo?

Non è previsto un tempo minimo prima di poter richiedere la surroga. La surrogazione del mutuo può essere concessa dopo un periodo variabile, da sei mesi fino ad un anno, a discrezione dell'istituto di credito

Quando non si può surrogare un mutuo?

Per poter richiedere la surroga del proprio mutuo sono necessari alcuni requisiti, come non avere all’attivo un finanziamento inferiore ai 50 mila euro, essere in linea con i pagamenti passati, non aver subìto un peggioramento nella propria situazione reddituale e altri fattori. Per fare una surroga bisogna rivolgersi a un’altra banca, altrimenti si parla di rinegoziazione del mutuo.

Quali sono i mutui che si possono surrogare?

In genere è possibile surrogare qualsiasi tipologia di mutuo, compresi i mutui già surrogati in precedenza. L’unica condizione da tenere a mente è che non è possibile surrogare il mutuo già acceso con un altro della stessa banca. In questo caso sarà necessario chiedere una rinegoziazione del proprio mutuo.

Chi ha diritto alla surroga del mutuo?

surroga del mutuo può essere richiesta sia da persone fisiche che da imprese, l’importante è rispettare le condizioni viste in precedenza. Per il resto, non ci sono particolari limitazioni o requisiti che il mutuatario deve possedere per poter surrogare il mutuo.

Quanto costa l’atto notarile di surroga mutuo?

Le spese relative all’atto notarile e tutti gli altri costi legati all’operazione di surroga mutuo sono sempre a carico della banca. Infatti, la legge impone che non sia imposto al cliente nessun costo per la concessione del nuovo mutuo. L’unica spesa da sostenere per chi decide di surrogare il mutuo sarà pari a 35 euro, somma relativa però alla tassa di iscrizione della surroga nei Registri Immobiliari, che spesso viene comunque presa in carico direttamente dalla banca, quindi non sarà il mutuatario a doverla pagare.

Quanto costa rinegoziare un mutuo con la stessa banca?

Per chi decide di richiedere una rinegoziazione del mutuo alla propria banca, non sono previste spese di rinegoziazione. Le garanzie fornite in precedenza rimarranno le stesse e non verranno persi i benefici fiscali previsti all’accensione del primo mutuo.

Qual è la differenza tra surroga e rinegoziazione?

La differenza tra rinegoziazione e surroga è che la rinegoziazione la si chiede con la propria banca, mentre la surroga si fa con un'altra banca, che offre un mutuo a condizioni più convenienti della banca attuale.

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