Mutuo SAL (Stato di Avanzamento Lavori)

Come si calcola l'ammontare del mutuo SAL?

L’importo complessivo del mutuo SAL viene stabilito sulla base del valore finale stimato dell’immobile e del costo totale dei lavori. In linea generale, la banca finanzia fino all’80% del valore finale, anche se in alcuni casi si può arrivare al 100% se vengono fornite garanzie aggiuntive.

Facciamo un esempio pratico: immaginiamo una coppia che decide di costruire casa su un terreno di proprietà. Il costo complessivo del progetto, comprensivo di materiali, manodopera e spese tecniche, è di 300.000€. La banca approva un mutuo SAL da 240.000€, pari all’80% del valore stimato dell’immobile finito.

L’erogazione potrebbe avvenire in quattro tranche, secondo il seguente schema:

• Prima tranche (20%) – 60.000 €: erogata alla firma del contratto e all’avvio del cantiere, serve per coprire le prime spese: fondamenta, opere di scavo e gettata della platea.
• Seconda tranche (30%) – 72.000 €: concessa dopo la realizzazione della struttura portante e del tetto. Un perito della banca effettua un sopralluogo e conferma che i lavori sono arrivati al 50% del totale.
• Terza tranche (30%) – 72.000 €: erogata quando l’immobile è ormai in fase avanzata, con infissi installati e impianti completati. La perizia certifica che i lavori hanno raggiunto circa il 75% del progetto.
• Quarta tranche (20%) – 36.000 €: concessa a lavori ultimati, dopo il collaudo finale e la consegna delle certificazioni di conformità.

In questo modo, la coppia riceve progressivamente i fondi necessari, evitando di indebitarsi per somme non ancora utilizzabili. Allo stesso tempo, la banca riduce il proprio rischio, finanziando solo ciò che è stato effettivamente realizzato.

Le differenze tra un mutuo SAL e un mutuo tradizionale

Il mutuo SAL risulta quindi più complesso dal punto di vista burocratico, ma è l’unica soluzione realmente adatta per chi sta realizzando un immobile da zero o per chi affronta lavori di ristrutturazione importanti. Il mutuo tradizionale, invece, è più lineare e veloce, pensato per chi acquista una casa già costruita.

Quali sono i rischi associati a un mutuo SAL?

Nonostante i suoi vantaggi, il mutuo SAL comporta alcuni rischi che è importante conoscere prima di firmare il contratto. Uno dei principali è legato ai ritardi nei lavori, che possono rallentare l’erogazione delle tranche successive e creare difficoltà di liquidità per il committente o per l’impresa edile. Anche gli aumenti imprevisti dei costi rappresentano un potenziale problema: se il preventivo iniziale si rivela troppo basso, la somma finanziata dalla banca potrebbe non essere sufficiente a coprire le spese effettive.

Un altro aspetto da considerare riguarda la dipendenza dalle perizie bancarie. Ogni erogazione è subordinata alla verifica del perito, che deve attestare il corretto stato di avanzamento dei lavori: eventuali valutazioni negative o ritardi nella perizia possono rallentare l’intero processo. 

Infine, chi sceglie un mutuo a tasso variabile deve tenere conto della possibilità che, nel corso dei lavori, le variazioni dei tassi possano incidere sul costo complessivo del finanziamento. Per ridurre questi rischi, è consigliabile pianificare attentamente le spese, affidarsi a professionisti qualificati e scegliere con cura l’istituto di credito con cui collaborare.

Quali sono le banche che offrono mutui SAL?

Diverse banche italiane offrono soluzioni dedicate ai mutui a stato avanzamento lavori. Tra le più note troviamo:

• Intesa Sanpaolo, con il Mutuo Domus;
• Banco BPM, che propone il Mutuo Tasso Fisso Last Minute Green;
• BPER Banca, con il prodotto Mutuo A Tasso Fisso, richiedibile anche per nuove costruzioni;
• Banco Desio, con il Mutuo D Evolution Green, finalizzato all'acquisto, ristrutturazione o costruzione della prima casa.

Le condizioni di questi prodotti possono variare molto da un istituto all’altro: cambiano i tassi, il numero di tranche e le modalità di perizia. Per questo motivo è sempre opportuno confrontare più preventivi e valutare con attenzione le offerte, i costi accessori e i tempi di erogazione.

Le alternative ai mutui SAL

Il mutuo SAL non è sempre la soluzione più adatta. Chi non ha necessità di finanziare una costruzione da zero o di seguire un lungo piano di lavori può orientarsi verso altre tipologie di finanziamento. Una delle opzioni più comuni è il mutuo tradizionale, ideale per chi acquista un immobile già esistente e desidera ricevere l’intera somma in un’unica erogazione.

Per chi deve affrontare lavori di entità più contenuta, come una ristrutturazione parziale, può essere più conveniente ricorrere a un prestito personale per ristrutturazione, che offre maggiore rapidità e meno vincoli tecnici, anche se a tassi generalmente più alti. 

In alternativa, alcune banche propongono un mutuo per ristrutturazione con erogazione unica, una via di mezzo tra il prestito personale e il mutuo edilizio, adatto per lavori di breve durata.

Infine, esistono strumenti come la cessione del quinto o gli incentivi fiscali legati all’efficienza energetica, che possono coprire parte delle spese senza dover necessariamente accendere un mutuo SAL. La scelta migliore dipende sempre dal tipo di progetto, dalla durata dei lavori e dalla propria situazione economica complessiva.