Il mutuo 100% permette ai giovani fino ai 36 anni d'età e ad altre specifiche categorie di finanziare l'intero valore dell'immobile, senza dover anticipare alcuna somma, grazie alla garanzia statale fornita dal Fondo Consap. Di solito, infatti, un mutuo prima casa standard copre fino all'80% del costo, e bisogna quindi anticipare il restante 20% di tasca propria, assieme alle spese di apertura e gestione.
Ciò che differenzia questi mutui, quindi, sta proprio nella percentuale coperta dal finanziamento (il cosiddetto loan to value). Il valore preso in considerazione per l'erogazione del mutuo è quello determinato dalla perizia o dal prezzo di acquisto, se inferiore.
Il vantaggio principale di un mutuo al 100 per cento è indubbiamente quello di non dover disporre di una liquidità extra al momento dell’acquisto della casa, anche se in questo caso la banca richiederà ulteriori garanzie.
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Il fatto che il mutuo accordato dalla banca copra l'intero valore dell'immobile aumenta il rischio dell'operazione di finanziamento, e ciò si traduce in un aumento delle garanzie richieste, oltre che dei tassi di interesse e degli spread applicati.
Oggi l'offerta di mutui al 100 per cento è piuttosto variegata e, sebbene possano essere richiesti da chiunque, l'erogazione viene in genere concessa alle giovani coppie o ad altre particolari categorie di clienti, a cui viene riservata la priorità di accesso alla garanzia statale fornita dal Fondo Consap.
Vediamo dunque sia quali sono i requisiti per rientrare in queste specifiche categorie, sia quali altre garanzie si possono fornire alla banca se non se ne fa parte.
In alternativa, la banca può richiedere di costituire un pegno su titoli di Stato per un valore corrispondente al 20% del finanziamento concesso.
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Gli istituti di credito che propongono mutui a copertura totale del valore dell'immobile sono piuttosto cauti nell'erogazione di questi finanziamenti, in virtù del rischio che corrono con la stipula di questa tipologia di mutui. Tuttavia, anche se non facilissimo, ottenere un mutuo 100% non è affatto impossibile, soprattutto con le agevolazioni del Decreto Sostegni Bis che, in presenza di certi requisiti, ha permesso di estendere la garanzia offerta dal Fondo Consap dal 50 all’80% della quota capitale per i mutui con loan to value superiore all’80%.
Infatti, anche nel caso tu sia un lavoratore precario o con poca capacità di risparmio, le strade principali per ottenere un mutuo 100 per l'acquisto della prima casa sono di fatto due:
Nel primo caso sarà il genitore (o parente stretto) a sottoscrivere la polizza fideiussoria a garanzia del mutuo, in aggiunta alla classica iscrizione dell'ipoteca sull'immobile acquistato.
Nel caso di un mutuo Consap 100%, invece, sarà direttamente lo Stato a fornire la garanzia aggiuntiva. Il Fondo di Garanzia prima casa si è rivelato negli ultimi anni uno strumento utilissimo per favorire l’accesso al credito a chi desidera acquistare la prima abitazione. Il Fondo è attivo ogni anno fino ad esaurimento delle risorse ed è dedicato alle seguenti categorie di beneficiari:
Per chi ha meno di 36 anni una valida soluzione è il mutuo under 36, un finanziamento agevolato che permette di ottenere la garanzia all’80% del Fondo di Garanzia prima casa Consap a chi ha un ISEE inferiore ai 40.000 euro.
Facciamo un esempio concreto per capire come funzionano i mutui a copertura dell’intero valore immobiliare e quali sono in media i tassi di interesse applicati. Ipotizziamo un mutuo al 100% per un immobile del valore di 150.000€ situato a Roma con piano di rimborso a 30 anni:
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Ecco le nostre 3 migliori offerte del momento:
| BANCA | IMPORTO | DURATA | TASSO | TAEG | RATA MENSILE |
|---|---|---|---|---|---|
| Intesa Sanpaolo | 150.000€ | 30 anni | 2,39% | 2,48% | 584,14€ |
| Banco BPM | 150.000€ | 30 anni | 2,74% | 2,83% | 611,57€ |
| Webank | 150.000€ | 30 anni | 2,84% | 2,89% | 619,54€ |
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L'iter di richiesta di un mutuo 100% è un po’ più complesso rispetto a quello di un normale mutuo all’80% e, in molti casi, può essere utile la presenza di un consulente del credito per dare supporto nella compilazione delle domande e per fornire correttamente alla banca tutte le garanzie integrative necessarie.
Una volta sottoscritto il contratto di finanziamento, conclusa la compravendita della casa e stipulato l'atto di mutuo di fronte al notaio, il denaro viene trasferito al debitore e si dà avvio al piano di ammortamento. A seconda degli accordi stipulati con la banca creditrice, il rimborso può avvenire con l'applicazione di un tasso di interesse fisso, variabile o misto e per un periodo compreso tra 10 e 40 anni.
Occorre precisare infine che, anche in presenza delle garanzie accessorie viste adesso, la decisione di concedere o meno un mutuo 100% resta a discrezione della banca.
Grazie soprattutto all’istituzione del Fondo Consap, l'attuale offerta di mutui cento per cento è alquanto variegata: esistono banche che finanziano fino al 100% del valore minore tra il prezzo d’acquisto e il valore dell'immobile e che propongono questa tipologia di finanziamento alla clientela giovane, di norma under 40. Non mancano neppure soluzioni che prevedono un'ampia durata (da 30 a 40 anni) a garanzia della sostenibilità della rata e la possibilità di una gestione flessibile, senza rinunciare a uno spread che rimane nella media.
Ma quali sono le banche che danno il mutuo al 100 per cento? Ecco alcune delle banche aderenti al Fondo (la lista completa è consultabile sul sito ufficiale):
Un mutuo al 100% è una particolare tipologia di mutuo che copre l'intero valore dell'immobile, diversamente dai classici mutui, che coprono solo fino all'80%.
Per ottenere un mutuo al 100% del valore dell’immobile bisogna dimostrare di non essere cattivi pagatori, di avere un reddito stabile e di aver aperto una polizza fideiussoria.
Il mutuo al 100% è vantaggioso per chi non dispone di una liquidità extra per coprire quel 20% del valore dell'immobile non coperto da un mutuo standard.
Tra le banche che aderiscono al Fondo sono presenti Banca Carige, Banca Sella, Banca MPS, Credito Valtellinese, Banca Cassa di Risparmio di Savigliano, Banca del Territorio Lombardo, Banca della Marca Credito Cooperativo, Credito Cooperativo di Ancona.
