Mutui al cento per cento prima casa

Chi può richiedere un mutuo al 100%

L'esigenza del mercato di avere mutui che finanziano il 100 per cento del costo dell'immobile e la conseguente apertura al credito da parte delle banche nascono per venire incontro alle esigenze di chi intende aprire un mutuo per acquistare la prima casa ma non dispone di un capitale iniziale o può offrire solide garanzie per un rimborso prolungato nel tempo. Oggi l'offerta di mutui al 100 per cento è piuttosto variegata e, in genere, l'erogazione viene concessa alle giovani coppie o ad altre particolari categorie di clienti per facilitarli nell’acquisto della prima casa.

I principali requisiti richiesti sono:

• dimostrare di avere una certa stabilità lavorativa ed entrate economiche sicure, solitamente con un contratto a tempo indeterminato;
• dimostrare che con il mutuo non si supererebbe un rapporto rata reddito del 30%;
• non risultare iscritti alle liste dei cattivi pagatori, cioè essere stati segnalati dal CRIF per non aver pagato (o aver pagato in ritardo) le rate di un mutuo o un prestito precedentemente richiesto.

Il fatto che il mutuo accordato dalla banca copra l'intero valore dell'immobile, con un loan to value superiore all’80 per cento, aumenta il rischio dell'operazione di finanziamento. Ciò si traduce in un aumento dei tassi di interesse e degli spread applicati al prestito, nonché nella richiesta di determinate garanzie aggiuntive, come ad esempio una fideiussione o la presenza di un garante.

Le altre garanzie necessarie

In un mutuo 100%, oltre ai requisiti già citati, le banche per tutelarsi richiedono alcune garanzie integrative, tra cui solitamente rientrano:

• ipoteca sull'immobile: come per altre tipologie di mutuo, la banca si tutela con la possibilità di espropriare l’immobile e rivenderlo in caso di insolvenza;
• apertura di una polizza fideiussoria: questa garanzia dovrebbe essere tale da coprire la quota del 20% del valore del finanziamento che eccede il limite dell'80% stabilito dalle norme che regolano il mutuo fondiario; 
• presenza di un terzo garante: un soggetto terzo (di solito un genitore o un parente) che garantisca alla banca il rimborso del finanziamento in caso di insolvenza dell’intestatario del mutuo;

In alternativa, la banca può richiedere che il debitore costituisca un pegno su titoli di Stato per un valore corrispondente al 20% del finanziamento concesso.

Come ottenere un mutuo al 100%

Gli istituti di credito che propongono mutui a copertura totale del valore dell'immobile sono piuttosto cauti nell'erogazione di questi finanziamenti, in virtù del rischio che corrono con la stipula di questa tipologia di mutui. Tuttavia, anche se non facilissimo, ottenere un mutuo 100% non è affatto impossibile, soprattutto con le agevolazioni del Decreto Sostegni Bis che, in presenza di certi requisiti, ha permesso di estendere la garanzia offerta dal Fondo Consap dal 50 all’80% della quota capitale per i mutui con loan to value superiore all’80%.

Infatti, anche nel caso tu sia un lavoratore precario o con poca capacità di risparmio, le strade principali per ottenere un mutuo 100 per l'acquisto della prima casa sono di fatto due:

• avere il supporto di un genitore o un parente stretto come garante del mutuo
• accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap.

Nel primo caso sarà il genitore (o parente stretto) a sottoscrivere la polizza fideiussoria a garanzia del mutuo, in aggiunta alla classica iscrizione dell'ipoteca sull'immobile acquistato.

Nel caso di un mutuo Consap 100%, invece, sarà direttamente lo Stato a fornire la garanzia aggiuntiva. Il Fondo di Garanzia prima casa si è rivelato negli ultimi anni uno strumento utilissimo per favorire l’accesso al credito a chi desidera acquistare la prima abitazione. Il Fondo è attivo ogni anno fino ad esaurimento delle risorse ed è dedicato alle seguenti categorie di beneficiari:

• lavoratori con contratto atipico (lavoratori autonomi, con contratto a chiamata, ecc);
• nuclei mono-genitoriali con almeno un minore a carico;
• coppie da almeno due anni con uno dei due conviventi età uguale o inferiore ai 35 anni;
• affittuari di case popolari.

Per chi ha meno di 36 anni una valida soluzione è il mutuo under 36, un finanziamento agevolato che permette di ottenere la garanzia all’80% del Fondo di Garanzia prima casa Consap a chi ha un ISEE inferiore ai 40.000 euro.

Simulazione mutuo 100 per cento

Per capire come funzionano i mutui a copertura dell’intero valore immobiliare e quali sono in media i tassi di interesse applicati, ecco un esempio di mutuo al 100% per un immobile del valore di 250.000€ situato a Roma con piano di rimborso a 30 anni:

• Valore dell’immobile: 250.000€
• Importo richiesto: 250.000€
• Durata: 30 anni
• TAN fisso: 2,60%
• TAEG: 2,77%
• Rata mensile: 1.000,85€

Facile.it ti offre informazioni sempre aggiornate sui mutui 100% e ti aiuta a trovare il finanziamento a copertura totale del valore dell'immobile più in linea con le tue esigenze. Sul nostro sito puoi anche calcolare la rata del mutuo, per farti un’idea dell’esborso mensile e trovare la soluzione più sostenibile. Se invece vuoi confrontare direttamente le proposte delle varie banche, richiedi subito il tuo preventivo!

Come funziona l’iter di mutuo al 100%

L'iter di richiesta di un mutuo 100% è un po’ più complesso rispetto a quello di un normale mutuo all’80% e, in molti casi, può essere utile la presenza di un consulente del credito per dare supporto nella compilazione delle domande e per fornire correttamente alla banca tutte le garanzie integrative necessarie.

Una volta sottoscritto il contratto di finanziamento, conclusa la compravendita della casa e stipulato l'atto di mutuo di fronte al notaio, il denaro viene trasferito al debitore e si dà avvio al piano di ammortamento. A seconda degli accordi stipulati con la banca creditrice, il rimborso può avvenire con l'applicazione di un tasso di interesse fisso, variabile o misto e per un periodo compreso tra 10 e 40 anni.

Occorre precisare infine che, anche in presenza delle garanzie accessorie viste adesso, la decisione di concedere o meno un mutuo 100% resta a discrezione della banca.

Quali banche offrono il mutuo al 100%

Grazie soprattutto all’istituzione del Fondo Consap, l'attuale offerta di mutui cento per cento è alquanto variegata: esistono banche che finanziano fino al 100% del valore minore tra il prezzo d’acquisto e il valore dell'immobile e che propongono questa tipologia di finanziamento alla clientela giovane, di norma under 40. Non mancano neppure soluzioni che prevedono un'ampia durata (da 30 a 40 anni) a garanzia della sostenibilità della rata e la possibilità di una gestione flessibile, senza rinunciare a uno spread che rimane nella media.

Ma quali sono le banche che danno il mutuo al 100 per cento? Ecco alcune delle banche aderenti al Fondo (la lista completa è consultabile sul sito ufficiale):

• Banca Carige
• Banca Sella
• Banca Monte dei Paschi di Siena
• Banca del Territorio Lombardo
• Credito Cooperativo di Ancona