Il mutuo 100% è un tipo di mutuo per acquisto casa che copre l'intero valore dell'immobile, o comunque oltre l’80%. Il valore preso in considerazione per l'erogazione del finanziamento è quello determinato dalla perizia o dal prezzo di acquisto, se inferiore.
Ciò che differenzia questi mutui dagli altri concessi dalle banche sta proprio nella percentuale coperta dal finanziamento (il cosiddetto loan to value), percentuale che di solito è uguale o inferiore all'80% del valore stimato dell'immobile. Il vantaggio principale di un mutuo che finanzia l’intero valore dell’immobile è indubbiamente quello di non dover disporre di una liquidità extra al momento dell’acquisto della casa, anche se in questo caso la banca richiederà ulteriori garanzie.
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L'esigenza del mercato di avere mutui che finanziano il 100 per cento del costo dell'immobile e la conseguente apertura al credito da parte delle banche nascono per venire incontro alle esigenze di chi intende aprire un mutuo per acquistare la prima casa ma non dispone di un capitale iniziale o può offrire solide garanzie per un rimborso prolungato nel tempo. Oggi l'offerta di mutui al 100 per cento è piuttosto variegata e, in genere, l'erogazione viene concessa alle giovani coppie o ad altre particolari categorie di clienti per facilitarli nell’acquisto della prima casa.
I principali requisiti richiesti sono:
Il fatto che il mutuo accordato dalla banca copra l'intero valore dell'immobile, con un loan to value superiore all’80 per cento, aumenta il rischio dell'operazione di finanziamento. Ciò si traduce in un aumento dei tassi di interesse e degli spread applicati al prestito, nonché nella richiesta di determinate garanzie aggiuntive, come ad esempio una fideiussione o la presenza di un garante.
In un mutuo 100%, oltre ai requisiti già citati, le banche per tutelarsi richiedono alcune garanzie integrative, tra cui solitamente rientrano:
In alternativa, la banca può richiedere che il debitore costituisca un pegno su titoli di Stato per un valore corrispondente al 20% del finanziamento concesso.
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Gli istituti di credito che propongono mutui a copertura totale del valore dell'immobile sono piuttosto cauti nell'erogazione di questi finanziamenti, in virtù del rischio che corrono con la stipula di questa tipologia di mutui. Tuttavia, anche se non facilissimo, ottenere un mutuo 100% non è affatto impossibile, soprattutto con le agevolazioni del Decreto Sostegni Bis che, in presenza di certi requisiti, ha permesso di estendere la garanzia offerta dal Fondo Consap dal 50 all’80% della quota capitale per i mutui con loan to value superiore all’80%.
Infatti, anche nel caso tu sia un lavoratore precario o con poca capacità di risparmio, le strade principali per ottenere un mutuo 100 per l'acquisto della prima casa sono di fatto due:
Nel primo caso sarà il genitore (o parente stretto) a sottoscrivere la polizza fideiussoria a garanzia del mutuo, in aggiunta alla classica iscrizione dell'ipoteca sull'immobile acquistato.
Nel caso di un mutuo Consap 100%, invece, sarà direttamente lo Stato a fornire la garanzia aggiuntiva. Il Fondo di Garanzia prima casa si è rivelato negli ultimi anni uno strumento utilissimo per favorire l’accesso al credito a chi desidera acquistare la prima abitazione. Il Fondo è attivo ogni anno fino ad esaurimento delle risorse ed è dedicato alle seguenti categorie di beneficiari:
Per chi ha meno di 36 anni una valida soluzione è il mutuo under 36, un finanziamento agevolato che permette di ottenere la garanzia all’80% del Fondo di Garanzia prima casa Consap a chi ha un ISEE inferiore ai 40.000 euro.
Per capire come funzionano i mutui a copertura dell’intero valore immobiliare e quali sono in media i tassi di interesse applicati, ecco un esempio di mutuo al 100% per un immobile del valore di 250.000€ situato a Roma con piano di rimborso a 30 anni:
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BANCA | TIPOLOGIA | TASSO | TAEG | RATA MENSILE |
---|---|---|---|---|
Crédit Agricole Italia | Acquisto prima casa | 3,30% | 3,78% | 284,87€ |
Banca Popolare Pugliese | Acquisto prima casa | 3,50% | 3,77% | 289,98€ |
Banco BPM | Acquisto prima casa | 3,59% | 4,05% | 292,30€ |
Credem | Acquisto prima casa | 3,62% | 4,43% | 293,07€ |
Crédit Agricole Italia | Acquisto prima casa | 3,65% | 4,16% | 293,85€ |
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L'iter di richiesta di un mutuo 100% è un po’ più complesso rispetto a quello di un normale mutuo all’80% e, in molti casi, può essere utile la presenza di un consulente del credito per dare supporto nella compilazione delle domande e per fornire correttamente alla banca tutte le garanzie integrative necessarie.
Una volta sottoscritto il contratto di finanziamento, conclusa la compravendita della casa e stipulato l'atto di mutuo di fronte al notaio, il denaro viene trasferito al debitore e si dà avvio al piano di ammortamento. A seconda degli accordi stipulati con la banca creditrice, il rimborso può avvenire con l'applicazione di un tasso di interesse fisso, variabile o misto e per un periodo compreso tra 10 e 40 anni.
Occorre precisare infine che, anche in presenza delle garanzie accessorie viste adesso, la decisione di concedere o meno un mutuo 100% resta a discrezione della banca.
Grazie soprattutto all’istituzione del Fondo Consap, l'attuale offerta di mutui cento per cento è alquanto variegata: esistono banche che finanziano fino al 100% del valore minore tra il prezzo d’acquisto e il valore dell'immobile e che propongono questa tipologia di finanziamento alla clientela giovane, di norma under 40. Non mancano neppure soluzioni che prevedono un'ampia durata (da 30 a 40 anni) a garanzia della sostenibilità della rata e la possibilità di una gestione flessibile, senza rinunciare a uno spread che rimane nella media.
Ma quali sono le banche che danno il mutuo al 100 per cento? Ecco alcune delle banche aderenti al Fondo (la lista completa è consultabile sul sito ufficiale):
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