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Compravendita immobiliare: tutte le fasi

Per acquistare una nuova casa bisogna individuare in primis l'immobile e in seguito formulare un'offerta al venditore: solo così si potrà procedere con le diverse fasi della compravendita. Se avete voglia di trasferirvi in una nuova città o in un altro quartiere e l’affitto non fa per voi, potete decidere di acquistare casa, magari affidandovi alla competenza e professionalità di un'agenzia immobiliare. In questo articolo vi parleremo di tutte le fasi principali della compravendita: dalla scelta dell’immobile, all’offerta al venditore, al contratto preliminare, fino alla richiesta di mutuo e al rogito notarile.

Sommario

Ricerca e individuazione dell'immobile

Per trovare la casa dei vostri sogni potete scegliere tra due alternative:

  • trovare l'abitazione tramite una ricerca autonoma;
  • rivolgervi a un'agenzia immobiliare.

Se scegliete di fare una ricerca autonoma, vi suggeriamo di individuare prima il quartiere o la zona dove vi piacerebbe trasferirvi ricercando tutti gli annunci di appartamenti in vendita nelle vicinanze, e in seguito contattare privatamente il venditore.

La ricerca dell'immobile e la conseguente compravendita il più delle volte è gestita invece da un'agenzia immobiliare, che ha sicuramente più esperienza in questo campo e potrà assistervi durante tutte le fasi dell'acquisto della casa con una consulenza perfezionata sulle vostre esigenze.

Presentazione dell'offerta al venditore

Dopo aver individuato l'immobile da acquistare tramite la ricerca autonoma o l'agenzia immobiliare, dovrete contattare il venditore per conoscere il prezzo di vendita e stabilire quale offerta presentare. In questa fase si svolge una trattativa immobiliare che ha lo scopo preciso di determinare il prezzo di vendita e le altre condizioni contrattuali.

Innanzitutto il compratore dovrà presentare al venditore una proposta di acquisto in forma scritta, a mezzo di telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui dovrà specificare:

  • i propri dati personali, quelli del proprietario dell’immobile e quelli dell’agenzia a cui si è eventualmente rivolto;
  • i dati relativi all’immobile che intende acquistare;
  • la scadenza della validità della proposta (solitamente fissata in 7 o 15gg);
  • le condizioni di acquisto, come le tempistiche del pagamento e il luogo e la data in cui portare a termine l’atto di compravendita.

Una volta ricevuta la proposta d'acquisto dal compratore, il venditore che può ancora decidere di non firmarla e di non accettare l'accordo. Se quest’ultimo decide di accettare l’offerta dell’acquirente, dovrà farlo in forma scritta, sottoscrivendola e inviandola all'agenzia immobiliare o direttamente al compratore.

Insieme alla proposta di acquisto, il compratore allega in genere una caparra confirmatoria, ossia una somma in denaro che serve come garanzia per confermare la volontà di acquistare l'immobile. L’importo della caparra si aggira solitamente intorno al 10-20% del prezzo di vendita e rimane bloccato per l’intero periodo di validità della proposta d’acquisto. Nel caso in cui l'acquirente decida in seguito di non proseguire con l'acquisto, il venditore potrà incassare l’intero importo della caparra.

Contratto preliminare di compravendita

Se le parti hanno raggiunto un accordo e hanno firmato la proposta di acquisto, la prossima fase della compravendita è il contratto preliminare, un accordo formale dove sono determinate tutte le condizioni di vendita.

Il contratto preliminare, o compromesso, è un accordo tra venditore e compratore nel quale le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita dell'immobile, in particolare in quelle situazioni in cui non si può procedere subito con l’acquisto in quanto l’acquirente ha necessità di richiedere un mutuo.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e all'interno bisogna specificare le caratteristiche dell'immobile, esprimere il consenso e il prezzo di vendita. In aggiunta a questi contenuti si possono inserire delle clausole accessorie che determinano alcune condizioni di vendita, come il termine per sottoscrivere il contratto o l'inserimento di una caparra confirmatoria o penale, che dovrà essere versata se l'acquirente non procederà all'acquisto. Così come la proposta d’acquisto, il preliminare, una volta firmato, è vincolante per entrambe le parti.

Nel caso in cui il compratore debba richiedere un mutuo per l'acquisto della casa, nella proposta d’acquisto o nel contratto preliminare si può stabilire che l'accordo sarà vincolante solo se l'acquirente otterrà il finanziamento dalla banca e non dovrà in ogni caso versare la caparra confirmatoria. La registrazione del contratto preliminare di vendita all’Agenzia delle Entrate è obbligatoria e può essere effettuata sia come soggetti privati, sia presso un notaio o tramite il vostro agente di mediazione immobiliare. Il termine di registrazione del contratto preliminare di vendita è diverso in base alla scelta delle parti:

  • 20 giorni se stipulato tra privati o tramite agente immobiliare;
  • 30 giorni se redatto dal notaio.

Per la registrazione del contratto preliminare di vendita sono previsti dei costi, che ammontano a 200 € fissi come imposta di registro più un importo variabile per l'imposta di bollo, in base al numero di pagine dell'accordo (16,00 € per ogni pagina).

Richiesta del mutuo

Dopo aver redatto e sottoscritto la proposta d’acquisto o il contratto preliminare, l'acquirente ha la possibilità di richiedere un mutuo per sostenere i costi dell'acquisto. Dopo aver individuato l'istituto di credito, il compratore dovrà presentare tutti i documenti necessari per il mutuo, ossia:

  • carta di identità;
  • codice fiscale;
  • documenti reddituali del richiedente, per verificare la solidità finanziaria.

In aggiunta ai documenti personali bisognerà presentare tutta la documentazione relativa all'immobile da acquistare, così la banca potrà eseguire una perizia immobiliare per stimare il valore della casa e verificare che non vi siano vincoli o altri impedimenti che possano vanificare la richiesta di mutuo.

Nel caso in cui l'istituto di credito esprima un parere positivo riguardo la richiesta di mutuo, si potrà procedere con il finanziamento e la redazione del contratto definitivo. I tempi per l'accettazione del mutuo possono essere brevi, circa 30-60 giorni, se i documenti presentati sono validi e la perizia non ha riscontrato nessun vincolo sull'immobile, ma possono dilatarsi notevolmente se ci sono alcuni impedimenti riguardo la capacità reddituale del richiedente o sorgono problemi con l'abitazione.

I costi per il mutuo dipendono dall'istituto di credito con cui si decide di sottoscrivere il contratto e comprendono l'atto notarile, le spese per l'istruttoria, le imposte e la stipula di una polizza assicurativa. In base all'importo erogato dall'istituto di credito, i costi per il mutuo possono essere compresi tra 2.000-4.000 €, una spesa sicuramente importante ma che è necessaria per ottenere liquidità per l'acquisto della casa. Se si acquista la prima casa, sono previste delle agevolazioni fiscali per chi richiede un mutuo, quindi è opportuno confrontare le diverse offerte proposte dagli istituti di credito e valutare quella più vantaggiosa.

Atto di compravendita

L'ultima fase della compravendita consiste nella stipula dell'atto di vendita, il cosiddetto rogito, presso un notaio, così da rendere effettivo il trasferimento dell'immobile.

L'atto notarile viene eseguito presso la banca, se l'acquirente ha stipulato un contratto di mutuo, o nello studio del notaio, se si procede all'acquisto dell'immobile senza mutuo. Nell'atto di vendita, il notaio indicherà le generalità delle parti, le caratteristiche dell'immobile, il prezzo di vendita, le modalità di pagamento e le altre clausole previste per legge o richieste dalle parti.

Per pagare al venditore il prezzo dell'immobile si potranno usare dei bonifici bancari, degli assegni bancari o degli assegni circolari e decidere se optare per un'unica soluzione o scegliere pagamenti scaglionati.

Completata la compravendita con il rogito notarile, si potrà finalmente entrare nella nuova casa e procedere con le ultime formalità riguardo il trasferimento nell'immobile.

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