Compravendita immobiliare: tutte le fasi

Ricerca e individuazione dell'immobile

La prima fase della compravendita è in un certo senso la ricerca stessa della casa, un momento entusiasmante ma che richiede anche attenzione e metodo.

Per trovare l’abitazione ideale puoi:

• condurre una ricerca autonoma, gestendo in prima persona la selezione degli annunci e i contatti con i proprietari;
• oppure affidarti a un’agenzia immobiliare, che può seguire ogni fase e offrire un supporto personalizzato in base alle tue esigenze e al tuo budget.

In entrambi i casi, è importante valutare molto attentamente e fin da subito diversi fattori, come la zona, la metratura, il piano, il numero di stanze, la vicinanza ai servizi, la presenza di spazi esterni o box auto e così via. Per individuare gli immobili di tuo interesse, puoi consultare i principali portali immobiliari online, gli annunci di privati o le bacheche locali. 

Una volta ristretto il cerchio, potrai fissare le varie visite con i proprietari. Durante le visite conviene valutare con attenzione lo stato dell’immobile, l’esposizione, eventuali lavori di ristrutturazione da prevedere ed eventualmente la situazione condominiale. È importante anche effettuare una prima verifica della documentazione, come la planimetria catastale, la visura e l’attestato di prestazione energetica (APE), così da accertare che tutto sia in regola.

Scegliere di affidarsi a un’agenzia immobiliare rende sicuramente la ricerca più semplice e sicura. L’agente individuerà gli immobili in linea con il tuo budget, gestirà le trattative e ti assisterà nella raccolta dei documenti, compresa la verifica della conformità urbanistica e catastale. 

Proposta d’acquisto: come funziona e quando è vincolante

Una volta individuato l'immobile, la proposta d’acquisto rappresenta il primo vero passo formale verso l’acquisto della casa. Si tratta di un documento scritto con cui l’acquirente manifesta al venditore la propria intenzione di acquistare l’immobile a determinate condizioni.

La proposta viene solitamente redatta su moduli forniti dall’agenzia immobiliare. In generale deve includere:

• i dati personali dell'acquirente, quelli del proprietario dell’immobile e quelli dell’agenzia a cui ci si è rivolti;
• i dati relativi all’immobile;
• la scadenza della validità della proposta (solitamente fissata in 7 o 15gg);
• le condizioni di acquisto, in particolare il prezzo, le modalità di pagamento e le tempistiche.

La proposta d’acquisto ha valore vincolante solo nel momento in cui il venditore la accetta e la firma. Da quel momento entrambe le parti sono obbligate a rispettarne i termini: l’acquirente ad acquistare e il venditore a vendere alle condizioni concordate.

È buona prassi inserire nella proposta delle clausole sospensive, ad esempio legate all’ottenimento del mutuo o alla verifica della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. In questo modo, se tali condizioni non dovessero avverarsi, la proposta potrà essere annullata senza conseguenze economiche per l’acquirente.

Contratto preliminare di compravendita (compromesso)

Se le parti hanno raggiunto un accordo e hanno firmato la proposta di acquisto, la fase successiva della compravendita è il contratto preliminare, un accordo formale dove sono determinate tutte le condizioni di vendita.

Il contratto preliminare, o compromesso, è un accordo tra venditore e compratore nel quale le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita dell'immobile. È un documento di fondamentale importanza soprattutto quando l’acquirente ha necessità di richiedere un mutuo e non può procedere immediatamente con l’acquisto dell'immobile.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e all'interno bisogna specificare le caratteristiche dell'immobile, esprimere il consenso e il prezzo di vendita. In aggiunta, si possono inserire delle clausole accessorie che determinano alcune condizioni di vendita, come il termine per sottoscrivere il contratto o l'inserimento di una caparra confirmatoria o penale, di solito pari al 10-20% del prezzo di acquisto dell'immobile, che verrà poi scalata dal prezzo finale ad acquisto concluso oppure non sarà rimborsata se l'acquirente non dovesse procedere all'acquisto. Così come la proposta d’acquisto, il preliminare, una volta firmato, è vincolante per entrambe le parti.

Nel caso in cui il compratore debba richiedere un mutuo per l'acquisto della casa, nella proposta d’acquisto o nel contratto preliminare si può stabilire che l'accordo sarà vincolante solo se l'acquirente otterrà il finanziamento dalla banca e non dovrà in ogni caso versare la caparra confirmatoria. 

La registrazione del contratto preliminare di vendita all’Agenzia delle Entrate è obbligatoria e può essere effettuata sia come soggetti privati, sia presso un notaio o tramite un agente di mediazione immobiliare. Il termine di registrazione del contratto preliminare di vendita è diverso in base alla scelta delle parti:

• 20 giorni se stipulato tra privati o tramite agente immobiliare;
• 30 giorni se redatto dal notaio.

Per la registrazione del contratto preliminare sono previsti dei costi, che ammontano a 200€ fissi come imposta di registro più un importo variabile per l'imposta di bollo, in base al numero di pagine dell'accordo (16,00€ per ogni pagina).

Mutuo per acquisto casa: tempi e documenti necessari

Se per acquistare l’immobile hai bisogno di un finanziamento, la fase successiva sarà la richiesta del mutuo presso la banca o l’istituto di credito scelto.

Dopo aver individuato l'istituto di credito, il compratore dovrà presentare tutti i documenti necessari per il mutuo, ossia:

• carta di identità;
• codice fiscale;
• documenti reddituali del richiedente, per verificare la solidità finanziaria;
• documenti relativi all'immobile.

Nel caso in cui l'istituto di credito esprima un parere positivo riguardo la richiesta di mutuo, si potrà procedere con l'erogazione e la redazione del contratto definitivo. I tempi per l'accettazione del mutuo possono essere brevi, circa 30-60 giorni, se i documenti presentati sono validi e la perizia non riscontra nessun vincolo sull'immobile, ma possono dilatarsi notevolmente se ci sono alcuni impedimenti riguardo la capacità reddituale del richiedente o se sorgono problemi con l'abitazione.

I costi per il mutuo dipendono dall'istituto di credito con cui si decide di sottoscrivere il contratto e comprendono l'atto notarile, le spese per l'istruttoria, le imposte e la stipula di una polizza assicurativa. In base all'importo erogato dall'istituto di credito, i costi per il mutuo possono essere compresi tra 2.000-4.000 €, una spesa sicuramente importante ma che è necessaria per ottenere liquidità per l'acquisto della casa. Se si acquista la prima casa, sono previste delle agevolazioni fiscali per chi richiede un mutuo, quindi è opportuno confrontare le diverse offerte proposte dagli istituti di credito e valutare quella più vantaggiosa.

Atto di compravendita e rogito notarile

L'ultima fase della compravendita consiste nella stipula dell'atto di vendita, il cosiddetto rogito, presso un notaio, così da rendere effettivo il trasferimento dell'immobile.

L'atto notarile viene eseguito presso la banca, se l'acquirente ha stipulato un contratto di mutuo, o nello studio del notaio, se si procede all'acquisto dell'immobile senza mutuo. Nel rogito, il notaio indicherà le generalità delle parti, le caratteristiche dell'immobile, il prezzo di vendita, le modalità di pagamento e le altre clausole previste per legge o richieste dalle parti.

Per pagare al venditore il prezzo dell'immobile si potranno usare bonifici, assegni bancari o assegni circolari e si dovrà decidere se saldare tutto in un'unica soluzione o tramite pagamenti scaglionati.

Completato l'iter di compravendita con il rogito notarile, riceverai formalmente le chiavi e potrai finalmente entrare nella tua nuova casa.

In sintesi