I costi legati alla surroga del mutuo

Quando si pensa di cambiare banca per ottenere un mutuo più conveniente, la prima domanda è sempre la stessa: “Ma quanto mi costa?”. La buona notizia è che la surroga del mutuo è, per legge, un’operazione totalmente gratuita per il cliente.

La normativa attuale, infatti, tutela chi decide di trasferire il proprio finanziamento verso un altro istituto, garantendo che il processo non comporti spese di chiusura o penali da versare alla banca originaria. Esistono comunque dei costi legati alla surroga, che rimangono però a carico della banca subentrante. 

Tuttavia, molti mutuatari continuano a chiedersi se davvero non esistano costi nascosti o imprevisti a carico loro. La risposta a questa domanda richiede un approfondimento: la surroga è sì gratuita, ma ci sono alcuni aspetti che meritano attenzione per valutare fino in fondo la convenienza dell’operazione.

Le spese e le commissioni associate alla surroga di mutuo

Per legge, la surroga è concepita come un trasferimento a costo zero per il mutuatario. In pratica, ciò significa che le spese solitamente associate all’apertura o alla chiusura di un mutuo non vengono addebitate al cliente: perizia, onorario del notaio, imposte ipotecarie e catastali e spese di istruttoria, se presenti, sono a carico della banca subentrante. 

Persino l’estinzione anticipata del vecchio contratto, quando richiesta (in questi casi si parla più nello specifico di sostituzione del mutuo) è esente da penali. Questo significa che, da un punto di vista strettamente tecnico, il trasferimento del mutuo avviene a costo zero per il mutuatario.

Proprio per questo motivo, la surroga si è diffusa come strumento semplice e vantaggioso per ottenere condizioni migliori sul proprio mutuo. 

Attenzione però a una piccola voce spesso menzionata: la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, ossia una piccola spesa amministrativa (di circa 35 euro). In molti casi, anche questa voce viene coperta dalla banca, ma è sempre bene verificarlo con l'istituto subentrante.

Come calcolare il costo totale di una surroga

Dire che la surroga è gratuita non significa però che non sia importante valutare attentamente la nuova proposta. Per capire se davvero conviene, bisogna confrontare il tasso di interesse del vecchio mutuo con quello offerto dalla nuova banca, tenendo conto anche della durata residua e del peso della rata mensile. 

L'indicatore più utile in questo caso è il TAEG, che sintetizza il tasso di interesse e tutti i costi collegati al finanziamento. Il confronto tra il TAEG vecchio e il TAEG nuovo è il modo più chiaro per valutare il vantaggio economico complessivo della procedura.

Per effettuare un calcolo realistico puoi seguire i seguenti passaggi: 

• dal rendiconto del mutuo, annota il capitale residuo, la rata, il tasso e la durata rimanente; 
• richiedi alla nuova banca una proposta completa con TAEG e piano di ammortamento; 
• confronta le rate e il costo totale residuo nei due scenari.

Anche differenze apparentemente piccole sul tasso o sull'importo della rata, infatti, possono tradursi in risparmi rilevanti sul lungo periodo. Per conoscere tutte le alternative a tua disposizione, puoi fare una simulazione di surroga completa e gratuita sul nostro comparatore e confrontare le offerte per trovare quella più adatta alle tue esigenze.

Esistono costi nascosti associati alla surroga?

Formalmente no: la legge vieta l’applicazione di costi diretti a carico del mutuatario. Nella pratica però ci sono alcune voci che possono ridurre il vantaggio se non verificate, in particolare:

• polizze assicurative, ad esempio per rischio incendio o sulla vita, aperte in concomitanza con il vecchio mutuo e non trasferibili o che non soddisfano i requisiti della nuova banca;
• prodotti accessori e vincoli stabiliti dalla nuova banca, come l’apertura di un conto corrente o la sottoscrizione di servizi aggiuntivi;
• perdita di condizioni promozionali previste dal vecchio mutuo.

Sebbene non si tratti di costi di surroga in senso stretto, possono incidere sulla convenienza finale dell'operazione. Ricorda di controllare sempre il contratto e chiedi espressamente alla nuova banca quali costi potrebbero ricadere sul cliente.

Chi paga la perizia e il notaio in caso di surroga mutuo

Con la surroga, come anticipato, né la perizia né l’atto notarile sono spese a carico del cliente. Entrambi vengono interamente sostenuti dalla nuova banca che subentra. Questo dettaglio ha contribuito a rendere la surroga un’opzione molto apprezzata, perché elimina due dei costi più temuti in ogni operazione legata ai mutui: il compenso notarile e la valutazione dell’immobile.

La surroga rimane quindi una delle soluzioni più vantaggiose per chi vuole abbassare la rata o ottenere condizioni più favorevoli sul proprio mutuo, proprio perché non comporta costi diretti. È però importante leggere con attenzione le clausole e verificare se l’operazione prevede polizze obbligatorie o altri vincoli che potrebbero ridurne i benefici.