Tassi di interesse del mutuo: quali sono e come sono calcolati

Accendere un mutuo è una delle decisioni finanziarie più significative che si possano intraprendere e per questo motivo va affrontata con la massima consapevolezza possibile. Comprendere cosa sono i tassi di interesse e come vengono calcolati è fondamentale per capire come viene influenzato l'importo delle rate e il costo totale del mutuo.

Cosa sono i tassi di interesse

I tassi di interesse rappresentano il costo del mutuo, espresso in percentuale sull'importo richiesto. Sono la principale spesa legata al finanziamento e indicano quanto si deve restituire oltre al capitale iniziale ricevuto.

Comprendere cosa rappresentano i tassi di interesse è essenziale per valutare la convenienza di un mutuo rispetto a un altro. Gli interessi possono essere visti come il "prezzo" che si paga per avere accesso immediato a una somma di denaro, e sono determinati da vari fattori, tra cui le condizioni economiche generali del mercato e il rischio percepito dalla banca.

Le banche, infatti, valutano il rischio di credito del mutuatario, considerando fattori come il reddito, la storia creditizia e il rapporto tra il debito e il valore dell'immobile (il cosiddetto Loan to Value o LTV). Un LTV più alto può comportare tassi di interesse più elevati, poiché rappresenta un rischio maggiore per la banca.

Interessi attivi, passivi, legali, convenzionali e di mora

Anche all'interno del settore dei mutui, il termine “interessi” può avere un'ampia gamma di sfaccettature. Si può parlare di:

• Interessi attivi: sono quelli guadagnati dalla banca quando presta denaro;
• Interessi passivi: sono quelli sostenuti dal mutuatario per il mutuo ricevuto;
• Interessi legali: sono quelli che un creditore ha diritto di ricevere anche se non stabiliti da un contratto, poiché definiti per legge (di solito, infatti, sono quelli che si applicano in caso di mancato pagamento delle somme dovute);
• Interessi convenzionali: sono quelli stabiliti contrattualmente tra le parti, sono specificati nel contratto di mutuo e possono essere negoziati tra il mutuatario e la banca;
• Interessi di mora: sono quelli applicati in caso di ritardo nel pagamento delle rate, e sono di solito più elevati rispetto agli interessi ordinari.

In genere, quando si parla di interessi legati al mutuo, ci si riferisce agli interessi passivi, ossia il costo sostenuto dal mutuatario per prendere in prestito il denaro. Questo costo compone una quota di ogni rata (la cosiddetta quota interessi) e può essere applicato secondo diverse logiche. Può essere infatti costante per tutta la durata del mutuo, oppure variabile.

Tipi di tasso: fisso, variabile, misto, a rata costante e con cap

Gli interessi del mutuo di solito si distinguono anche in base alla tipologia di tasso applicata per il calcolo delle rate.

Il tasso fisso è un tipo di tasso di interesse che rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Questo significa che l'importo delle rate mensili non cambia, indipendentemente dalle variazioni del mercato finanziario. Il tasso fisso offre la sicurezza di sapere esattamente quanto si pagherà ogni mese ed è quindi la scelta ideale per chi preferisce pianificare con certezza le proprie spese.

Tuttavia, questa sicurezza ha un costo: i mutui a tasso fisso non permettono di beneficiare di eventuali ribassi sugli interessi nel lungo periodo. Inoltre, di solito tendono ad avere un tasso di interesse iniziale più alto rispetto ai mutui a tasso variabile, anche se nell'ultimo periodo anche questa regola generale è venuta meno.

Con il tasso variabile, il tasso applicato al mutuo, e di conseguenza l'importo della rata, cambia in base all'andamento del mercato. I mutui a tasso variabile possono essere più convenienti quando i tassi di interesse sono bassi, ma comportano un rischio maggiore, poiché le rate possono aumentare se i tassi di mercato salgono nel corso degli anni. Questo tipo di mutuo è adatto a chi ha una certa propensione al rischio e un reddito che può assorbire eventuali aumenti delle rate.

Il tasso misto combina elementi del tasso fisso e del tasso variabile. In genere, il mutuatario può scegliere di passare da un tasso fisso a uno variabile (o viceversa) a intervalli prestabiliti durante la durata del mutuo. Questa opzione offre una certa flessibilità, permettendo di adattare il mutuo alle condizioni di mercato e alle proprie esigenze finanziarie nel tempo. Tuttavia, la possibilità di cambiare tasso può comportare costi aggiuntivi.

Il tasso misto può essere vantaggioso in periodi di incertezza economica, quando non è chiaro se i tassi di interesse saliranno o scenderanno. Offre la possibilità di beneficiare di tassi variabili più bassi inizialmente, con la sicurezza di poter passare a un tasso fisso in futuro.

Il tasso variabile a rata costante è un tipo di mutuo a tasso variabile in cui l'importo della rata rimane comunque costante, ma a cambiare è la durata del piano di rimborso. Se i tassi di interesse scendono, la durata del mutuo si riduce; se i tassi salgono, la durata si allunga. Questo tipo di mutuo offre la sicurezza di una rata fissa, ma può comportare un allungamento del periodo di rimborso in caso di aumento dei tassi.

Il tasso a rata costante è adatto a chi desidera la stabilità di una rata fissa, ma è disposto ad accettare variazioni nella durata del mutuo. È importante considerare come un allungamento del periodo di rimborso possa influire sui piani finanziari a lungo termine.

Il tasso con cap è un tasso variabile che include un limite massimo oltre il quale il tasso di interesse non può salire. Offre quindi una protezione contro aumenti eccessivi, garantendo che la rata non superi un certo importo. È una buona opzione per chi desidera i vantaggi di un tasso variabile, ma con una certa sicurezza contro le fluttuazioni estreme del mercato.

Se ti stai chiedendo qual è il tasso migliore, sappi che non esiste una risposta giusta in assoluto. Tutto dipende dalla tua situazione finanziaria, dalla tua propensione al rischio e dal contesto macroeconomico. Per aiutarti nella scelta, riepiloghiamo di seguito i principali vantaggi e svantaggi di ogni tipologia:

Per approfondire puoi consultare la nostra guida dedicata a come scegliere il tasso del mutuo.

Gli indici di riferimento: Irs, Euribor, Tasso BCE

Ogni tipologia di tasso che abbiamo descritto (fisso, variabile, misto) è a sua volta composta da due elementi: un indice di riferimento + lo spread applicato dalla banca.

L'indice di riferimento è un parametro che indica il costo a cui le banche internazionali effettuano alcune operazioni di scambio di denaro. Lo spread, invece, è il guadagno vero e proprio che ogni istituto di credito applica, a sua discrezione.

Gli indici di riferimento principali sono:

• l'IRS (Interest Rate Swap) = è utilizzato per i mutui a tasso fisso e rappresenta il costo dei contratti di swap a lungo termine;
• Euribor (Euro Interbank Offered Rate) = è utilizzato per i mutui a tasso variabile, rappresenta il costo medio dei prestiti interbancari nell'Eurozona ed è soggetto a variazioni in base alle condizioni del mercato finanziario;
• Tasso BCE = è il tasso di riferimento stabilito dalla Banca Centrale Europea per raggiungere obiettivi macroeconomici come la stabilità dei prezzi e la crescita economica. Influenza il costo del denaro e, di conseguenza, i tassi di interesse sui mutui, perciò in alcuni casi viene usato come parametro per i mutui variabili al posto dell'Euribor.

TAN e TAEG: cosa sono

TAN e TAEG sono due sigle fondamentali da conoscere quando ci si appresta ad accendere un mutuo, perché sono i principali indicatori forniti dalle banche sul costo del finanziamento. Capire la differenza tra TAN e TAEG è la chiave per confrontare correttamente due o più offerte di mutuo.

In poche parole, il TAN (Tasso Annuo Nominale) rappresenta il tasso di interesse puro applicato al mutuo, espresso come percentuale su base annua. Non include spese accessorie come commissioni bancarie, spese di istruttoria o assicurazioni obbligatorie. Il TAN è utile per capire il costo dei soli interessi sul mutuo, ma non fornisce una visione completa del costo totale del mutuo.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), invece, offre un riepilogo esaustivo del costo del mutuo, perché include oltre agli interessi anche tutte le spese accessorie. Il TAEG è essenziale per confrontare diverse offerte di mutuo, perché a parità di importo e durata, se il TAEG dell'offerta A è più alto di quello dell'offerta B, l'offerta A comporterà sicuramente un costo complessivo superiore.

Come si calcolano i tassi di interesse su un mutuo

Come anticipato, il TAN del mutuo è calcolato sommando due elementi: il parametro di riferimento e lo spread. Facciamo un esempio:

• Parametro di riferimento IRS 20 anni: 2,15%
• Spread: 0,70%
• TAN finale del mutuo: 2,85%

Un TAN al 2,85% significa che ogni anno si pagheranno il 2,85% di interessi sulla somma residua del mutuo ancora da restituire. Ricordiamo però che il TAN è solo uno dei costi del mutuo: tutti gli oneri accessori e le spese aggiuntive sono espresse dal TAEG.

Cosa influenza l'andamento dei tassi di interesse

Il fattore più diretto che influenza le oscillazioni dei tassi è la politica monetaria delle banche centrali, come la Banca Centrale Europea (BCE) per l’Eurozona o la Federal Reserve (Fed) negli Stati Uniti.

Quando la BCE alza i tassi di riferimento, lo fa per contrastare l’inflazione. Questo provoca un aumento dei tassi a breve termine, che influenzano direttamente i mutui a tasso variabile, e indirettamente quelli a tasso fisso.