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Quanto costa una seconda casa rispetto alla prima

Cominciamo col dire che, in Italia, per seconda casa si intende un immobile di proprietà dove non si vive abitualmente e non si risiede anagraficamente. Una seconda casa la si può acquistare per passarci le vacanze o come investimento, mettendola a reddito attraverso locazioni lunghe o brevi.  Molto più della prima che può usufruire anche di una serie di agevolazioni fiscali che fanno la differenza.

Vediamo come cambiano le spese da sostenere, a partire da quelle legate al mutuo, nel caso in cui l’immobile al mare, in montagna o in campagna si acquisti ricorrendo al classico finanziamento ipotecario.

Le caratteristiche del mutuo

Se per concedere un mutuo prima casa le banche sono più di manica larga, quando si tratta di finanziare l’acquisto di una seconda casa i criteri si fanno più stringenti. Perché si tratta di un bene considerato non necessario e, di conseguenza, nella logica delle banche, il rimborso viene giudicato più a rischio.

Per una seconda casa, l’importo finanziato in genere non supera il 60% del valore dell’immobile a fronte dell’80% erogato per le prime case. La durata del piano rimborso, inoltre, arriva di solito a un massimo di 30 anni contro i 35/40 possibili per l’abitazione principale.

I tassi di interesse applicati sono un po’ più alti perché è più alto lo spread della banca, così come è un po’ più cara la polizza assicurativa sul mutuo. Anche i costi della perizia e dell’istruttoria possono essere più onerosi, ma non sempre.

Tuttavia, considerando gli attuali bassi livelli dei tassi, anche per le seconde cose si possono trovare in questo momento proposte davvero interessanti.

Notaio, imposte e tasse

Le differenze più rilevanti in termini di spesa riguardano soprattutto le tasse e le imposte.

Per una seconda casa, l’importo erogato viene infatti tassato al 2% contro lo 0,25% di un mutuo prima casa. E se per l’abitazione principale è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% di quanto pagato per gli interessi passivi e, nel primo anno, anche per gli oneri accessori relativi contratto di mutuo, le seconde case non hanno diritto ad alcuno sgravio.

Quando si rogita per una seconda casa la parcella da corrispondere al notaio è generalmente più alta, si calcola un 30% in più, così come sono maggiori le imposte e le tasse da versare.

Più in particolare, se si acquista da un privato o da un’impresa esente da Iva, l’imposta di registro si calcola al 9% del valore catastale contro il 2% della prima casa, mentre le imposte catastale e ipotecaria ammontano ognuna a 50 euro in entrambi i casi.

Se poi si acquista da un’impresa soggetta a Iva, l’imposta sul valore aggiunto da pagare è al 10% sul prezzo di acquisto per la seconda casa (percentuale che sale al 22% se l’immobile è classificato come di lusso) contro il 4% della prima. Sono invece sempre pari a 200 euro ognuna le imposte catastale e ipotecaria sia prima sia seconda casa.

I costi dopo l’acquisto

Anche per il mantenimento di una seconda casa le spese da sostenere sono più alte rispetto a quelle dell’abitazione principale.

I proprietari di seconde case pagano ad esempio l’Imu e la Tasi, che invece sono state abolite per le abitazioni principali. Inoltre, anche le tariffe delle utenze domestiche (luce, acqua e gas) per i non residenti sono più care, il che comporta ogni anno un ulteriore aggravio di spesa.

Esempio

Supponiamo di acquistare da un privato una seconda casa con rendita catastale di 400 euro al prezzo di 100mila euro, ricorrendo a un mutuo a tasso fisso pari a 60mila euro. A queste condizioni si pagherà una tassa sul mutuo di 1200 euro (2% di 60mila).

Calcoliamo poi l’imposta di registro, partendo dalla rendita catastale. Il valore catastale sarà pari a 50.400 euro (valore catastale = rendita catastale x 1,05 x 120), di conseguenza, l’imposta di registro ammonterà a 4.536 euro (il 9% di 50.400 euro). Se aggiungiamo le imposte catastale e ipotecaria (50 euro ognuna) si arriva a 4.636 euro.

Considerando lo stesso mutuo, contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, si vede subito che le cifre cambiano di molto. Sul mutuo si pagherà infatti una tassa di 150 euro (0,25% di 60mila), l’imposta di registro sarà pari a 1.008 euro (2% di 50.400 euro) più 100 euro da versare a titolo di imposta catastale e ipotecaria.

Sommando tutti i valori, solo di imposte, compresa la tassa sul mutuo, si vede che per la seconda casa si sono spesi 5.836 euro (1.200+4.636) contro i 1.258 euro (150+1.008+100) della prima casa, per una differenza finale di 4.578 euro

In termini di spesa, c'è poi da calcolare il risparmio sulle tasse che si ottiene se il mutuo è servito a comprare un’abitazione prima casa. Se ad esempio, si sono pagati 3mila euro di interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale, vuol dire che nell’anno fiscale di riferimento si pagheranno 570 euro di tasse in meno (19% di 3mila), mentre la stessa agevolazione fiscale non è contemplata se l’immobile oggetto del mutuo è una seconda casa.

pubblicato da il 1 settembre 2020

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Giornalista professionista, collabora da diversi anni con il Sole 24 Ore (Casa24Plus, Mondo Immobiliare). In passato ha lavorato, tra gli altri, per Tempo Economico e Tgcom

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