Bonus e agevolazioni prima casa under 36: come funzionano?

Dal 2025 le uniche agevolazioni specifiche per gli under 36 a cui si può ancora accedere sono quelle legate al Fondo di Garanzia Prima Casa. I giovani sotto i 36 anni mantengono infatti la priorità di accesso al Fondo Consap, che copre fino al 50% o fino all'80% del capitale preso in prestito (a seconda che il mutuo abbia un LTV inferiore o superiore all'80%) per nuclei familiari con ISEE inferiore a 40.000€ annui. In caso di insolvenza, il Fondo di Garanzia agisce come intermediario, garantendo alle banche il pagamento delle rate mancanti.

Per il momento l'agevolazione per il ricordo al Fondo di Garanzia è stata riconfermata fino al 31 dicembre 2027.

In caso si acquisti una “prima casa” sono comunque previsti importanti sgravi fiscali, a prescindere che si abbia un'età inferiore o superiore ai 36 anni.

Di fatto, dal 2025 a livello fiscale le esenzioni degli under 36 sono equiparate a quelle di chiunque acquisti la prima casa. Ricapitolando:

Quali sono i requisiti per il bonus casa under 36

Per accedere al bonus prima casa under 36 con copertura del Fondo di Garanzia sui mutui prima casa estesa all'80%, è necessario soddisfare alcuni requisiti:

• il mutuatario, o entrambi i membri della coppia in caso di mutuo cointestato, non devono aver compiuto 36 anni nell'anno in cui viene stipulato l'atto di acquisto;
• l'indicatore ISEE dell'acquirente non deve superare i 40.000 euro annui;
• l'importo del mutuo richiesto non deve superare i 250.000€.

Specifichiamo che l'età viene calcolata in base all'anno solare, quindi è importante pianificare l'acquisto in modo da rientrare nei limiti di età.

L'ISEE considerato, invece, è quello del secondo anno precedente alla presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) all'INPS. Quindi, per gli atti stipulati nel 2025 l'ISEE preso a riferimento sarà quello del 2023, per gli atti stipulati nel 2026 sarà quello del 2024 e così via.

Oltre ai giovani sotto i 36 anni d'età, la platea di beneficiari con priorità di accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa comprende anche i nuclei monogenitoriali con figli a carico, i conduttori di alloggi IACP e, dal 2025, le famiglie numerose con almeno 3 figli sotto i 21 anni, per le quali sono previste soglie diverse di ISEE e copertura così ripartite:

Tutte le agevolazioni fiscali sulla “prima casa”

Oltre ai requisiti specifici già citati per per accedere al bonus under 36, per ottenere anche gli sgravi fiscali devono essere rispettati i requisiti per l'acquisto di abitazioni considerate “prima casa”. In primis, l'immobile acquistato e le sue pertinenze devono rientrare nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);
• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

L'immobile non deve quindi appartenere a categorie catastali di lusso, come abitazioni signorili (categoria catastale A/1), ville (A/8), castelli o palazzi di eminente pregio storico e artistico (A/9). Per quanto riguarda le pertinenze (categorie C/2, C/6 e C/8), le agevolazioni spettano per una sola pertinenza per categoria.

Inoltre, gli acquirenti non devono essere proprietari né titolari di diritti di usufrutto, uso e abitazione di altri immobili ad uso abitativo, in Italia o all'estero, e devono spostare la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto entro 18 mesi dal rogito.

Possono rientrare nelle abitazioni acquistate come “prima casa” anche le case messe all'asta. Le regole e i requisiti sono gli stessi, sia per chi acquista che per la natura dell'immobile, che non deve essere di lusso.

Per approfondire l'argomento puoi consultare la nostra guida dedicata alle agevolazioni fiscali sulla prima casa.

Esempio di applicazione del bonus under 36

Dal momento che la normativa può risultare complessa, facciamo un esempio concreto per capire meglio come funziona l'applicazione del bonus under 36. Ipotizziamo 3 scenari:

• Scenario 1: Paolo ha meno di 36 anni e ha acquistato la prima casa con un mutuo entro il 31 dicembre 2024 (con preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023);
• Scenario 2: Paolo ha meno di 36 anni e ha acquistato la prima casa con un mutuo a partire dal 1° gennaio 2025;
• Scenario 3: Paolo ha più di 36 anni e ha acquistato la prima casa con un mutuo.

Per ogni scenario ipotizziamo due richieste di mutuo diverse per lo stesso immobile del valore di 140.000€, la prima di importo pari a 100.000€ e la seconda di importo pari a 120.000€, che rientrano nel limite previsto dal bonus (che ricordiamo essere fissato a 250.000€). In tutti gli scenari, l'ISEE di Paolo è inferiore ai 40.000€ annui.

Scenario 1 - Under 36, prima del 31/12/2024

Se Paolo fa richiesta per 100.000€ di mutuo, il rapporto tra capitale preso in prestito e valore dell'immobile (Loan to Value - LTV) sarà del 71%, quindi inferiore all'80%. In questo caso avrà diritto alla garanzia del Fondo Consap solo sul 50% del capitale, ma avendo comprato casa prima del 2025 avrà diritto all'esenzione sulle imposte di registro, catastale, ipotecaria e di bollo, oltre che al credito di imposta.

Se la richiesta di mutuo sale a 120.000€, il Loan to Value del mutuo passa all'85%. In questo caso, le agevolazioni fiscali rimarranno le stesse, ma essendo l'LTV superiore all'80%, la garanzia del Fondo Consap di cui Paolo potrà beneficiare sarà estesa all'80% del capitale preso in prestito dalla banca.

Scenario 2 - Under 36, dopo il 01/01/2025

Con una richiesta di 100.000€ di mutuo avanzata a partire dal 2025, Paolo avrà comunque la possibilità di accedere al Fondo Consap con garanzia al 50%, ma non potrà beneficiare dell'azzeramento delle imposte sull'acquisto dell'immobile. Godrà comunque di misure agevolate per l'acquisto della prima casa, come l'imposta di registro proporzionale al 2% o ridotta a 200€ e le imposte ipotecarie e catastali ridotte a 50€.

Lo stesso vale per una richiesta di mutuo da 120.000€ su un immobile da 140.000€ (LTV = 85%), che gli permetterà tuttavia di estendere la garanzia del Fondo Consap dal 50% all'80% del capitale.

Scenario 3 - Over 36

Indipendentemente dall'importo richiesto, per quanto riguarda la copertura del Fondo Consap, Paolo potrà accedere solo alla garanzia al 50%. Lo stesso accadrebbe se avesse un ISEE superiore ai 40.000€ annui o se richiedesse un mutuo di oltre 250.000€.

Inoltre, a prescindere dalla data in cui ha acquistato casa, potrà beneficiare solo degli sgravi fiscali “prima casa” (imposta di registro al 2% o ridotta a 200€, imposte ipotecarie e catastali ridotte a 50€).

Come fare richiesta per ottenere il bonus under 36

Per ottenere il bonus prima casa under 36, bisogna fare particolare attenzione a diversi passaggi. In particolare:

• prima di procedere con la richiesta, verificare di avere tutti i requisiti di età e situazione patrimoniale necessari;
• essere in possesso di un'attestazione ISEE in corso di validità o aver già provveduto a richiederla;
• inoltrare la richiesta di accesso al Fondo di Garanzia tramite la banca presso cui si vuole aprire il mutuo;
• presentare anche al notaio, al momento della stipula dell'atto di acquisto, una dichiarazione di possesso dei requisiti richiesti.

Seguendo questi passaggi, è possibile accedere alle agevolazioni previste dal bonus prima casa under 36 aumentando le probabilità che la procedura si svolga senza intoppi.

Le informazioni complete e il modulo per la richiesta del Fondo di Garanzia per la prima casa sono disponibili presso le filiali delle banche aderenti o online sui siti di Consap e ABI.