IMU: cos'è, chi deve pagarla e come si calcola

L’IMU è la principale imposta patrimoniale applicata sugli immobili in Italia e interessa proprietari, usufruttuari e titolari di altri diritti reali. Dal 2020 ha incorporato la TASI, con l’obiettivo di semplificare il sistema di tassazione locale sugli immobili in un unico tributo. 

Di seguito vediamo come funziona l’IMU, chi deve versarla e quali passaggi seguire per effettuare il calcolo dell’importo dovuto.

IMU: cos’è

L’IMU è l’imposta comunale che colpisce il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. La TASI, invece, era il tributo destinato a finanziare i servizi comunali indivisibili ed è stata incorporata nell’IMU con la Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019), con l’obiettivo di semplificare il sistema fiscale legato agli immobili.

Significato dell’imposta

IMU significa Imposta Municipale Propria ed è un tributo di natura patrimoniale basato sul possesso di beni immobili. Si tratta di un’imposta comunale perché il gettito viene destinato ai Comuni in cui si trovano gli immobili soggetti a tassazione.

L’imposta si applica ai proprietari e ai titolari di diritti reali su immobili non esenti, secondo le regole previste dalla normativa nazionale e le aliquote stabilite dai singoli Comuni.

A cosa serve l’IMU

Il gettito dell’IMU contribuisce a finanziare attività e servizi gestiti dagli enti locali. Con l’abolizione della TASI, l’IMU ha di fatto assorbito anche la componente collegata ai servizi indivisibili comunali, rendendo più semplice il quadro delle imposte sulla casa.

La TASI è stata in vigore come tributo autonomo dal 2014 al 2019 e serviva a sostenere spese comunali come illuminazione pubblica, manutenzione stradale e altri servizi locali. Dal 2020, i contribuenti non versano più due imposte separate, ma fanno riferimento a un’unica disciplina IMU.

Chi deve pagare l’IMU

L’IMU deve essere versata dai soggetti che possiedono immobili imponibili o che esercitano specifici diritti reali sugli stessi beni. L’obbligo di pagamento non riguarda quindi soltanto il proprietario dell’immobile, ma anche altre figure individuate dalla normativa fiscale.

Sono tenuti al pagamento dell’IMU i proprietari di:

• seconde case;
• immobili di lusso;
• uffici;
• negozi;
• capannoni;
• terreni agricoli;
• aree edificabili. 

L’imposta si applica anche a chi detiene un diritto reale sull’immobile, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie. Tra i soggetti passivi rientrano inoltre i concessionari di aree demaniali e i locatari di immobili in leasing. 

Di seguito vediamo i principali casi di obbligo e le relative eccezioni previste dalla normativa.

Casi di esenzione

L’esenzione più comune riguarda l’abitazione principale non di lusso, cioè l’immobile nel quale il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente. Restano invece escluse dall’esenzione le abitazioni considerate di lusso, appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Per il 2026 sono previste agevolazioni specifiche:

• la riduzione IMU del 50% per pensionati iscritti all’AIRE su una sola unità immobiliare non locata e non concessa in comodato;
• i Comuni possono inoltre ridurre l’aliquota fino al 50% per seconde case non locate e non concesse in comodato, se risultano effettivamente inutilizzate.

Su quali immobili si paga l’IMU

L’IMU si applica agli immobili diversi dall’abitazione principale non di lusso e alle categorie espressamente soggette a tassazione. La distinzione tra prima casa esente e immobili imponibili è infatti l’elemento principale per capire quando sorge l’obbligo di pagamento.

Seconda casa e altri immobili

L’imposta è dovuta sulle seconde case e sugli immobili con destinazione diversa dall’abitazione principale. Tra gli immobili imponibili rientrano anche uffici, negozi, capannoni, terreni agricoli e aree edificabili.

L’importo finale dell’IMU dipende comunque dalle aliquote deliberate dal singolo Comune.

Abitazione principale e categorie escluse

L’abitazione principale è esente dall’IMU quando non appartiene alle categorie catastali considerate di lusso. Rientrano normalmente nell’esenzione le categorie A2, A3, A4, A5, A6 e A7.

Le abitazioni classificate come A1, A8 e A9 restano invece soggette a tassazione anche se utilizzate come prima casa. Per queste categorie la normativa prevede generalmente un’aliquota agevolata e una detrazione fissa di 200 euro.

Come si calcola l’IMU

Il calcolo dell’IMU parte dalla rendita catastale dell’immobile, che viene rivalutata e moltiplicata per uno specifico coefficiente catastale. Sul valore ottenuto si applica poi l’aliquota stabilita dal Comune in cui si trova l’immobile.

Rendita catastale e base imponibile

Per i fabbricati, la rendita catastale viene rivalutata del 5% e successivamente moltiplicata per il coefficiente previsto per la categoria catastale dell’immobile.

Per i terreni agricoli, invece, il reddito dominicale viene rivalutato del 25% e moltiplicato per il coefficiente catastale pari a 135.

Aliquote comunali e coefficienti catastali

Le aliquote IMU vengono stabilite dai Comuni. Per il 2026, l’aliquota base per le seconde case è indicata all’8,6 per mille, con possibilità di aumento fino al 10,6 per mille.

I principali coefficienti catastali utilizzati nel calcolo sono:

• 160 per le abitazioni
• 80 per gli uffici
• 140 per case di cura, ospedali, musei e luoghi della cultura che rientrano nelle categorie da B1 a B8
• 55 per i negozi
• 135 per terreni agricoli
• 160 per magazzini
• 140 per laboratori
• 65 per opifici, alberghi e pensioni

Esempio pratico di calcolo

Se un immobile ha una rendita catastale di 2.000 euro, questa viene prima rivalutata del 5%, arrivando a 2.100 euro. Il valore ottenuto viene poi moltiplicato per il coefficiente 160 previsto per le abitazioni.

La base imponibile risulta quindi pari a 336.000 euro. Applicando un’aliquota del 10,6 per mille, l’IMU annua dovuta è pari a 3.561,60 euro.

Cosa succede se non si paga l’IMU

Il mancato o tardivo pagamento dell’IMU comporta l’applicazione di sanzioni e interessi legali. Tuttavia, il contribuente può regolarizzare spontaneamente la propria posizione tramite il ravvedimento operoso. In caso di ritardo sono previsti:

• sanzioni sull’omesso o tardivo versamento;
• interessi legali calcolati dalla scadenza;
• possibilità di utilizzare il ravvedimento operoso;
• riduzione delle sanzioni in caso di regolarizzazione spontanea.

Il ravvedimento operoso consente quindi di limitare le conseguenze fiscali rispetto a un eventuale accertamento successivo da parte del Comune.

Come si effettua il pagamento

Il pagamento dell’IMU avviene generalmente in due rate annuali: acconto e saldo. È comunque possibile versare l’importo in un’unica soluzione entro la prima scadenza annuale.

Le scadenze ordinarie sono:

• 16 giugno per l’acconto o il pagamento in unica soluzione;
• 16 dicembre per il saldo.

Il pagamento può essere effettuato tramite:

• modello F24;
• bollettino postale;
• circuito PagoPA.

Prima del saldo di dicembre è sempre consigliabile verificare eventuali aggiornamenti delle aliquote comunali.

La dichiarazione IMU deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo nei casi in cui siano intervenute variazioni rilevanti non conoscibili dal Comune, come situazioni di inagibilità o occupazione abusiva.