Cedolare secca: significato, funzionamento e differenza con regime ordinario

La cedolare secca è un'opzione di tassazione per i proprietari di immobili affittati a uso abitativo che sostituisce l'IRPEF e altre imposte. Questo regime offre una tassazione agevolata e semplificata, spesso vantaggiosa rispetto al regime ordinario. 

In questa guida, esploreremo in dettaglio cos'è e come funziona, a chi conviene e le principali differenze con il regime ordinario.

Sommario

• Cedolare secca: significato
• Come funziona la cedolare secca
  • Applicazione
  • Registrazione del contratto
  • Vantaggi
  • Scadenze e pagamenti
• Differenze tra cedolare secca e regime ordinario
  • Tassazione
  • Aggiornamento del canone
• A chi conviene la cedolare secca?
• Cedolare secca sugli affitti brevi
• Una valida alternativa

Cedolare secca: significato

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto in Italia con il Decreto Legislativo n. 23 del 2011. Consente ai proprietari di immobili affittati a uso abitativo di pagare un'imposta sostitutiva che sostituisce la imposte sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), le addizionali comunali e regionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Le aliquote applicabili sono del 21% per i contratti di locazione a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato.

Come funziona la cedolare secca

Applicazione

La cedolare secca può essere applicata agli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati). La tassazione si applica anche alle pertinenze affittate congiuntamente all'immobile principale.

Registrazione del contratto

Per optare per la cedolare secca, il proprietario deve registrare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione, utilizzando il modello RLI. È possibile optare per la cedolare secca anche successivamente alla registrazione, ma la scelta sarà valida solo per il periodo rimanente del contratto.

Vantaggi

La cedolare secca offre diversi vantaggi, tra cui la semplificazione fiscale e la riduzione delle imposte. Inoltre, libera l'inquilino dal pagamento delle imposte di registro e di bollo e impedisce l'aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto.

Scadenze e pagamenti

I pagamenti della cedolare secca seguono le stesse scadenze dell'IRPEF: acconto entro il 30 novembre (se inferiore a 257,52 euro in un'unica soluzione, altrimenti in due rate: 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre) e saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo. I codici tributo per i pagamenti sono 1840 per la prima rata, 1841 per la seconda e 1842 per il saldo.

Differenze tra cedolare secca e regime ordinario

Tassazione

• Regime Ordinario: il reddito da locazione viene sommato agli altri redditi e tassato secondo le aliquote IRPEF, che possono arrivare fino al 43%. Si pagano sia l'imposta di registro sia l'imposta di bollo alla registrazione del contratto.
• Cedolare Secca: il reddito da locazione è tassato con un'imposta fissa del 21% o del 10%, non cumulabile con altri redditi.
  Non si pagano né l'imposta di registro né l'imposta di bollo.

Aggiornamento del canone

• Regime Ordinario: il canone può essere aggiornato annualmente sulla base dell'indice ISTAT.
• Cedolare Secca: non è possibile aggiornare il canone per tutta la durata del contratto.

A chi conviene la cedolare secca?

La convenienza della cedolare secca dipende da vari fattori, tra cui il reddito del proprietario e l'eventuale diritto a sgravi fiscali. In generale, risulta vantaggiosa per chi possiede un reddito elevato e non beneficia di significativi sgravi fiscali nel regime ordinario. Tuttavia, per una valutazione precisa è consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale.

Cedolare secca sugli affitti brevi

La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi, cioè contratti di locazione inferiori ai 30 giorni. Dal 2021, l'opzione è valida solo per un massimo di 4 immobili; oltre tale soglia, si presume un'attività imprenditoriale, richiedendo l'apertura di partita IVA.

Una valida alternativa

La cedolare secca rappresenta una valida alternativa al regime ordinario per molti proprietari di immobili, offrendo una tassazione più semplice e potenzialmente meno onerosa. Tuttavia, la scelta tra i due regimi dipende dalle specifiche circostanze personali e fiscali di ciascun proprietario. Per una decisione informata, è sempre consigliabile consultare un professionista del settore.