Mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un finanziamento di importo elevato con un piano di rimborso a medio-lungo termine, compreso tra i 5 e i 40 anni. Viene erogato dagli istituti di credito per finanziare l'acquisto o il miglioramento di una abitazione. 

La sua caratteristica distintiva è la presenza di una garanzia reale: l'ipoteca sull'immobile.

Come funziona un mutuo ipotecario

Nel mutuo ipotecario, la banca presta una somma di denaro al cliente, che si impegna a restituirla a rate nel tempo, maggiorata degli interessi, a fronte di iscrizione di un'ipoteca sull'immobile messo a garanzia del finanziamento.

Nel contratto figurano quindi due attori principali:

• il mutuante, ossia la banca, che concede la somma di denaro previa verifica della solvibilità del cliente e del valore dell'immobile;
• il mutuatario, cioè il cliente, che riceve il capitale e si impegna a restituirlo secondo un piano stabilito, offrendo l'immobile come garanzia.

La restituzione avviene attraverso un piano di ammortamento a rate, solitamente mensili. Ogni rata è composta da due quote:

• la quota capitale, cioè la parte destinata a restituire l'importo originariamente prestato.
• la quota interessi, che equivale al compenso dovuto alla banca per il prestito.

Il metodo più diffuso in Italia è l'ammortamento alla francese, nel quale la proporzione tra capitale e interessi cambia progressivamente: all'inizio si rimborsa una quota interessi maggiore, per poi passare a un rimborso più consistente del capitale erogato.

Il mutuo ipotecario può essere:

• a tasso fisso, con rate costanti che proteggono da aumenti improvvisi;
• a tasso variabile, con rate che possono cambiare al rialzo o al ribasso in base alla fluttuazione dei tassi di mercato.

Il TAN del mutuo, ossia il tasso di interesse puro finale, è calcolato sulla base dell'indice IRS (per i tassi fissi) o dell'Euribor (per i tassi variabili), a cui si somma lo spread, cioè il profitto effettivo della banca.

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Il ruolo dell'ipoteca

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che riduce notevolmente il rischio per la banca. In questo modo, il cliente può accedere a importi elevati con tassi di interesse più bassi rispetto a un comune prestito personale.

In caso di mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario, la banca creditrice può procedere all'espropriazione e alla vendita all'asta del bene, esercitando il cosiddetto "diritto di prelazione".

Affinché l'ipoteca sia valida, deve essere registrata nel Registro degli Immobili del Comune in cui si trova l'immobile. Ha validità per 20 anni dalla data di registrazione: dopo questo periodo, se non rinnovata, perde efficacia. L'inizio del mutuo, indicato come "iscrizione", così come la stipula del contratto stesso, è formalizzato dal notaio.

Tipologie di mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario può assumere diverse forme a seconda della finalità per cui viene richiesto. 

Il più comune è il mutuo prima casa, destinato all’acquisto dell’abitazione principale, che prevede agevolazioni fiscali specifiche, imposte ridotte e la possibilità di accedere a forme di garanzia speciali (come il Fondo Consap per  i giovani under 36).

Allo stesso modo, il mutuo ipotecario può essere richiesto per l'acquisto di una seconda casa, ossia una qualsiasi abitazione aggiuntiva rispetto a quella di residenza principale. In questo caso, il funzionamento è identico, ma sono previste meno agevolazioni e anche la percentuale coperta dalla banca potrebbe essere inferiore.

Le altre tipologie di mutuo ipotecario più diffuse sono il mutuo di ristrutturazione e il mutuo per completamento costruzione, che vengono richiesti per effettuare lavori di:

• manutenzione ordinaria o straordinaria su un immobile di proprietà,
• interventi di ammodernamento ed efficientamento energetico;
• costruzione parziale o totale di un immobile.

A seconda dei casi, possono essere erogati in un'unica soluzione oppure "a SAL", ossia con la banca che svincola le somme man mano che i lavori procedono e vengono certificati da un perito.

Requisiti per ottenere un mutuo ipotecario

Per concedere un mutuo ipotecario, la banca effettua un'analisi rigorosa basata su tre pilastri:

• requisiti anagrafici, che includono la maggiore età, la residenza in Italia e un'età che, alla fine del piano di rimborso, non superi i 75-80 anni;
• requisiti reddituali, tra cui una posizione lavorativa stabile, una storia creditizia affidabile, un reddito dimostrabile e un rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile netto non superiore al 30-35%;
• requisiti tecnici dell'immobile, verificati tramite una perizia tecnica volta a confermare che il valore dell'immobile sia congruo rispetto al prezzo d'acquisto.

Solitamente le banche finanziano fino all'80% del valore del bene.