Quando si parla di mutui, la parola "spread" è una di quelle che spunta fuori a ogni preventivo. Ma di cosa si tratta esattamente? Se stai pensando di comprare casa, capire come funziona questo valore è il primo passo per evitare brutte sorprese e, soprattutto, per risparmiare sugli interessi.
Lo spread del mutuo è una percentuale fissa che la banca aggiunge al tasso di mercato, e rappresenta il margine di guadagno dell'istituto di credito sul finanziamento.
Lo spread ha quindi un impatto diretto sul costo totale del mutuo, in quanto è una delle componenti del tasso di interesse effettivamente pagato dal cliente. Può essere espresso in punti base o in forma percentuale e serve a coprire le spese di gestione della pratica e il rischio che il prestito non venga rimborsato.
Spesso si fa confusione, ma la distinzione è netta: lo spread è una delle due componenti che compone il tasso di interesse finale, ossia il TAN.
Il TAN infatti non è altro che la somma di due elementi:
Quindi, se ad esempio l'indice di mercato su cui si basa il mutuo è al 3% e lo spread della banca è l'1%, il tasso finale sarà del 4%. Questa addizione viene fatta ogni mese, nel caso del variabile, per ricalcolare la rata, oppure una sola volta sola alla stipula del contratto, per il fisso.
La funzione dello spread è quella di garantire alla banca un compenso adeguato per il mutuo erogato, in modo da coprire le spese operative, quelle amministrative e il rischio associato al finanziamento, oltre a generare un margine di profitto.
Mentre i tassi europei cambiano ogni giorno, lo spread deciso al momento della firma del contratto rimane solitamente bloccato per tutta la durata del mutuo, anche nei mutui variabili. In questo modo, la banca riesce a mantenere il suo margine di guadagno indipendentemente da quanto fluttua l'economia.
Il valore dello spread è a discrezione della banca e può variare in base a diversi fattori, tra cui in primis il rischio percepito nell'erogare il finanziamento, oltre al tipo di mutuo (fisso o variabile), alle condizioni del mercato e alla percentuale finanziata rispetto al valore dell'immobile.
Il livello di rischio associato al mutuo dipende principalmente da due fattori:
Ad esempio, nei mutui ipotecari, dove è presente una garanzia reale (ossia l'ipoteca sulla casa), lo spread tende a essere inferiore rispetto ai mutui chirografari, in cui non è prevista l'ipoteca. Allo stesso modo, nei mutui a tasso variabile lo spread è di solito più basso rispetto ai mutui a tasso fisso, poiché l'adattamento dei tassi alle fluttuazioni del mercato fornisce una maggiore sicurezza alla banca.
Se vuoi farti un'idea degli spread proposti dalle banche, puoi visitare la nostra pagina dedicata ai tassi di oggi per un mutuo fisso e visualizzare le condizioni di ogni offerta. Ricorda che lo spread bancario può variare anche notevolmente da una banca all'altra, quindi valutalo sempre attentamente nella scelta del mutuo.
Spesso lo spread viene sottovalutato perché i valori sembrano bassi: tra una banca che offre lo 0,20% e una che propone lo 0,50% la differenza appare minima, e se il mutuo è di importo basso o di breve durata, lo spread potrebbe davvero incidere poco. Su periodi di rimborso lunghi però, come 20 o 30 anni, la differenza può farsi sentire.
Per capire quanto pesa davvero lo spread, mettiamo a confronto due scenari per un mutuo di 150.000€ a tasso fisso da rimborsare in 20 anni:
Ecco cosa succede alla rata:
La differenza è di 38€ al mese, che a prima vista può sembrare poco, ma se moltiplicati per le 240 rate del mutuo a 20 anni, con la banca B si pagheranno circa 9.120€ in più di interessi.
Su mutui di breve durata, importi contenuti o in presenza di un tasso basso ma costi accessori elevati, in ogni caso, la ricerca dello spread più basso in assoluto potrebbe non essere la priorità principale. In generale, a parità di importo e durata conviene sempre confrontare i TAEG, ossia il tasso che include anche tutti gli oneri accessori, piuttosto che concentrarsi solo sullo spread.
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