L'ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su un bene altrui per proteggere un credito. Tale garanzia può riguardare beni immobili, beni mobili registrati o diritti reali minori sugli immobili, come l'usufrutto.
A differenza del pegno, l'ipoteca non incide sul possesso del bene e non comporta la sua perdita. Tuttavia, consente al creditore, in caso di inadempimento del debitore, di procedere con l'espropriazione e la vendita forzosa del bene. In presenza di altri creditori, chi detiene un diritto ipotecario ha diritto di prelazione sugli altri.
L'ipoteca viene costituita tramite iscrizione nei pubblici registri e si estingue con l'estinzione del debito, come ad esempio avviene nel caso del mutuo. Tuttavia, prima dell'estinzione del debito, l'ipoteca può seguire il bene su cui grava anche in caso di cambio di proprietà, grazie al diritto di sequela.
Esistono diversi tipi di ipoteca, classificate in base alla loro origine:
Per essere effettivamente costituite, le ipoteche devono essere iscritte nei registri immobiliari, come previsto dall'articolo 2808 del Codice Civile.
Nel caso di mutui ipotecari per l'acquisto di immobili, il finanziamento viene erogato dopo aver formalizzato l'iscrizione ipotecaria sulla casa. Solitamente, le banche richiedono un valore ipotecario superiore al valore del mutuo per coprire eventuali svalutazioni dell'immobile.
La cancellazione dell'ipoteca avviene una volta che il prestito è stato completamente rimborsato secondo le condizioni stabilite nel contratto di mutuo.
L'ipoteca diviene valida solo dopo la sua iscrizione nei Registri Immobiliari competenti del luogo in cui è situato l'immobile, secondo il principio legale della "pubblicità costitutiva".
Per iscrivere un'ipoteca, è necessario presentare una nota d'iscrizione ipotecaria accompagnata da documenti che motivano la costituzione dell'ipoteca, come il contratto di mutuo. Nell'ordinamento giuridico italiano la nota di iscrizione ipotecariaè regolata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile.
La nota di iscrizione deve includere:
L'ipoteca ha una durata massima di 20 anni, quindi, nel caso di mutuo acquisto casa con una durata superiore, il creditore deve rinnovare l'iscrizione prima della sua scadenza naturale.
Le ipoteche vengono cancellate principalmente per annullamento o nullità del contratto originario, rinuncia del creditore o pieno adempimento dell'obbligazione garantita.
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