Ipoteca

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su una cosa altrui a tutela di un credito. Questa garanzia, in particolare, può riguardare i beni immobili, quelli mobili registrati o i diritti reali minori sugli immobili (come l'usufrutto).

A differenza di quanto accade nel caso del pegno, questo diritto di garanzia non incide sul possesso del bene, ovvero non comporta la perdita del possesso. Aver ipotecato un bene o un diritto permette al creditore, in caso di inadempimento del debitore, di ricorrere all'esproprio e di provvedere alla vendita forzosa del bene. In presenza di altri creditori, chi vanta un diritto ipotecario avrà diritto di prelazione sugli altri. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estingue nel momento in cui è estinto il debito. Occorre però ricordare che l'ipoteca è caratterizzata anche dal diritto di sequela, ovvero, qualora il debito non venga estinto, l'ipoteca segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario. 

Ipoteca: cos'è

Come anticipato l'ipoteca è una forma di tutela con la quale il creditore può tutelarsi dalla possibilità di insolveza da parte di un debitore. Nell'ordinamento giuridico italiano la nota di iscrizione ipotecaria è regolata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile. A seconda della loro origine, le ipoteche sono distinte in volontarie, giudiziali o legali.

Le ipoteche volontarie sono iscritte su un bene o un diritto reale e nascono da una dichiarazione unilaterale di volontà del debitore o in base a un contratto tra le parti; le ipoteche giudiziale  sono iscritte a seguito di una sentenza, un decreto ingiuntivo o altri provvedimenti del giudice; le ipoteche legali infine si hanno nel momento in cui la legge attribuisce ad alcuni creditori il diritto a ottenere l'iscrizione ipotecaria, senza il concorso della volotnà del debitore. In base a quanto disposto dall'articolo 2808 del Codice Civile, le ipoteche sono effettivamente costituite solo a seguito dell'iscrizione ipoteca sui registri immobiliari.

Ipoteca sulla case per mutuo

Nel caso di un mutuo ipotecario concesso per l'acquisto di un immobile, il finanziamento accordato da una banca o da una società finanziaria viene erogato dopo aver formalizzato l'iscrizione ipotecaria della garanzia sulla casa. La garanzia viene cancellata una volta che il prestito è stato interamente rimborsato nei termini previsti dal contratto di mutuo. Per costituire una ipoteca sull'immobile è necessario effettuare una perizia per valutare l'ammontare del credito coperto dal bene. Solitamente per tutelarsi da possibili svalutazioni dell'immobile, le banche richiedono una ipoteca di valore pari al 150-300% del valore erogato con il mutuo.

Come iscrivere una ipoteca

L'ipoteca assume validità soltanto a seguito della sua iscrizione presso i Registri Immobiliari di competenza del territorio in cui è situato l'immobile. L'iscrizione presso il pubblico registro è un requisito imprescindibile per la validità dell'ipoteca, il che si traduce In termini giuridici con  "pubblicità costitutiva". Ma come è possibile iscrivere una ipoteca? Per l'iscrizione è necessario presentare una nota d'iscrizione, accompagnata da un documento con le motivazioni per le quali si sta costituendo l’ipoteca (ad esempio il contratto di mutuo).

La nota di iscrizione deve contenere:

• i  dati anagrafici dei contraenti
• i dati identificativi dell’immobile
• la somma per la quale si iscrive l’ipoteca
• i dati relativi al finanziamento (comprensivi di valore del tasso di interessi).

Ipoteca: durata e estinzione

L'ipoteca ha una validità di 20 anni, pertanto nel caso di mutuo casa superiore per durata, il creditore dovrà procedere, prima della sua naturale scadenza, al rinnovo dell’iscrizione. 

Le circostanze più comuni che portano alla cancellazione delle ipoteche sono l'annullamento o la nullità del contratto da cui hanno origine, la rinuncia da parte del creditore o il pieno adempimento dell'obbligazione che andavano a garantire.