Mutuo casa 2025, spese accessorie fino a 12.500€: quali sono e come risparmiare

La spesa complessiva nel 2025: non solo quota capitale ed interessi

La spesa complessiva di un mutuo non si limita solo alla quota capitale e agli interessi dovuti alla banca, ovvero alle rate mensili che si pagano durante l’intero piano di rimborso, che oggi può arrivare anche a 40 anni (è il caso di diverse offerte mutuo giovani under 36).

In realtà, le voci di spesa che concorrono al costo (complessivo, s’intende) dei finanziamenti immobiliari sono molteplici: alcune sono obbligatorie, altre solo eventuali. Ad ogni modo, trascurarle potrebbe comportare un impegno economico di gran lunga maggiore di quanto si possa pensare inizialmente.

Costi accessori sui mutui: dalle spese di agenzia alle imposte

Secondo l’indagine condotta da Facile.it, considerando un esempio di compravendita immobiliare media (valore dell’immobile 180.000 euro e mutuo da 126.000 euro con piano di rimborso a 25 anni), i costi accessori al mutuo superano i 12.500 euro.

Questo importo, che riguarda un mutuo al 70%, potrebbe essere compensato da una rata relativamente bassa, se si opta per una banca con condizioni favorevoli.

Tuttavia, nel caso dei mutui al 100 per cento, dove la rata mensile è più alta, le spese accessorie potrebbero incidere pesantemente sul totale del finanziamento, specie se il mutuo non è fra i più vantaggiosi.

Ma quali sono le spese accessorie che fanno lievitare il costo di un mutuo? 

Agenzia immobiliare

Quando si acquista una casa, oltre al mutuo vero e proprio bisogna considerare il costo dell'agenzia immobiliare, che varia in base all’agenzia stessa. Generalmente, la provvigione si aggira intorno al 3%, e sul mutuo simulato da Facile.it, ad esempio, ammonta a circa 6.558 euro (comprensivi di 5.400 euro più IVA).

Tuttavia, le spese di agenzia si annoverano fra i costi eventuali. Non bisogna considerarle, infatti, nei casi di vendita diretta da privato a privato.

Istruttoria e perizia

Inoltre, la banca richiede un costo per l’istruttoria, ossia la valutazione della fattibilità del mutuo. Questo importo può variare, ma mediamente si aggira attorno ai 1.000 euro. Alcune banche, ad ogni modo, offrono l’istruttoria gratuita, sostenendo questa spesa per il cliente.

Non meno importante è la perizia, che riguarda la valutazione dell’immobile da parte di un perito. In media, questa spesa si aggira sui 350 euro. Anche in questo caso, alcune offerte di mutuo coprono il costo della perizia, che quindi non ricade sul cliente.

Altri costi

In più c'è l'assicurazione per lo scoppio e incendio, che è obbligatoria per legge quando si stipula un mutuo. Alcune banche offrono questa polizza gratuitamente, ma se è a pagamento, il costo medio nazionale si aggira sui 600 euro.

Ricapitolando, i costi di agenzia sono eventuali, così come le spese di perizia, istruttoria e assicurazione. Se presenti, però, hanno un peso non indifferente sulla spesa totale per il mutuo.

Un altro costo da considerare è quello dell'atto notarile, che solitamente ammonta a circa 2.500 euro. Questo importo è necessario per la formalizzazione del contratto di mutuo.

Imposte

Infine, passando alle imposte - che nei mutui prima casa sono agevolate - se l’acquisto avviene da un privato, le imposte da considerare sono: imposta di registro al 2% del valore catastale (con un minimo di 1.000 euro), imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna, e un’imposta sostitutiva sul mutuo pari allo 0,25% dell’importo erogato. In base alla simulazione effettuata da Facile.it, il totale delle imposte risulta essere 1.550 euro.

Se invece l’acquisto è effettuato da una società soggetta a IVA, le imposte si modificano: l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono fissate a 200 euro ciascuna, l'IVA è pari al 4% (ovvero 7.200 euro nell’esempio), e l’imposta sostitutiva sul mutuo resta allo 0,25% (315 euro). In questo caso, il totale delle imposte raggiunge gli 8.115 euro.

Spese fisse, eventuali e agevolazioni per risparmiare sul mutuo

Come abbiamo visto, alcune spese gravano solo potenzialmente sul mutuo. I costi di agenzia ad esempio, da considerare solo quando si acquista casa tramite agenzie immobiliari. Oppure le spese di istruttoria, perizia e assicurazione, 100% gratuite in diverse offerte mutuo.

Le spese notarili e le imposte invece sono sempre dovute, benché agevolate, queste ultime, per chi acquista la prima casa.

Va considerato, tuttavia, che le spese notarili, così come gli eventuali costi di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e intermediazione da parte delle agenzie, assieme agli interessi passivi, possono essere portate in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Ricordare questa circostanza consente indubbiamente di risparmiare annualmente sulle tasse.

Di certo, confrontare i mutui disponibili consente di individuare subito il finanziamento adatto alle proprie esigenze e conveniente dal punto di vista dei costi accessori.

Basti pensare che, richiedendo un mutuo inclusivo di istruttoria, perizia e assicurazione a carico della banca, è possibile risparmiare circa 2.000 euro (come da simulazione eseguita dal comparatore mutui di Facile.it).