Comprare casa: come funziona l'acquisto di un immobile

Definire il budget per comprare casa

Il primo passo per acquistare una casa è valutare attentamente il proprio budget. È fondamentale fare un’analisi delle proprie disponibilità economiche, tenendo conto sia dei risparmi a disposizione che delle spese fisse sostenute mensilmente, oltre che dell'eventuale capacità di accedere a un mutuo. Questo processo permette di stabilire un limite massimo di spesa e, di conseguenza, selezionare le proposte immobiliari più adatte.

Anche la scelta tra acquistare una casa nuova, ristrutturata o da ristrutturare ha un impatto diretto sul budget:

• una casa nuova è generalmente più costosa, ma offre vantaggi come l’efficienza energetica e la possibilità di personalizzare alcuni elementi;
• una casa ristrutturata rappresenta un buon compromesso, con spese ridotte rispetto al nuovo ma senza la necessità di interventi importanti;
• una casa da ristrutturare consente di risparmiare sull’acquisto, ma è necessario stimare bene il budget da allocare ai lavori di ristrutturazione.

Comprare casa da privato, agenzia o costruttore

Una delle decisioni più importanti riguarda poi il canale di acquisto, se da privato, da agenzia immobiliare o dal costruttore. Ognuna di queste opzioni presenta vantaggi e svantaggi che vanno valutati con attenzione.

Acquisto tramite agenzia immobiliare

Rivolgersi a un’agenzia immobiliare offre il vantaggio di essere guidati da professionisti durante tutto il processo di compravendita.

L’agente si occupa di verificare la documentazione dell’immobile, valutare il prezzo di mercato e offrire assistenza burocratica. Tuttavia, il servizio ha ovviamente un costo.

Acquisto da privato

Comprare casa da un privato permette di risparmiare sulle commissioni d’agenzia, ma richiede una maggiore attenzione nella gestione della documentazione e delle pratiche burocratiche.

Acquisto dal costruttore

Se si acquista una casa direttamente dal costruttore, la legge prevede alcune tutele, come l’obbligo di fideiussione e una polizza decennale contro difetti strutturali. Tuttavia, i tempi di consegna potrebbero essere più lunghi rispetto a quanto pattuito.

Come valutare un immobile

La scelta dell'immobile è il momento più importante nell'intero processo legato alla compravendita. La casa da acquistare dovrà rispondere al meglio ai propri progetti di vita, anche a lungo termine, quindi è fondamentale valutare bene ogni aspetto.

Scegliere tra immobile indipendente e appartamento

In primo luogo, occorre capire se si vuole acquistare una casa indipendente oppure un appartamento in un condominio. In entrambi i casi ci sono pro e contro:

Per quanto riguarda le case indipendenti, i pro sono la mancanza di costi di amministrazione delle aree comuni e di costi condominiali, la possibilità di approfittare di spazi esterni e in genere di avere un posto auto personale. Di contro, il prezzo di acquisto sarà più alto rispetto a quello di un appartamento nella stessa zona, così come le spese di manutenzione.

Per quanto riguarda gli appartamenti invece, i fattori a favore sono i prezzi più bassi per l'acquisto e la possibilità di dividere alcune spese di gestione e manutenzione dell'edificio con i condomini. Inoltre, se si vuole abitare in centro città o nelle zone limitrofe, tendenzialmente sarà molto più facile trovare un appartamento rispetto a una villetta o una casa indipendente. 

D'altra parte, quando si visita un appartamento per acquistarlo è importante valutare bene non solo le condizioni interne della casa, ma anche quelle delle facciate esterne e degli spazi comuni. Potrebbero infatti essere necessari lavori di ristrutturazione che impatterebbero anche sulla vivibilità interna dell'appartamento. Inoltre, a seconda della città in cui si vive, non è semplice trovare un condominio con garage o posto auto incluso, o con un giardino privato. 

Bisognerà infine mettere in conto la possibilità di avvertire rumori o fastidi a causa dei vicini e i costi di gestione degli spazi comuni.

Scegliere la zona

Oltre a scegliere il tipo di casa da acquistare, è fondamentale anche valutare bene la zona in cui trasferirsi. La scelta geografica della zona è influenzata da moltissime variabili: 

• la distanza con il posto di lavoro o con la scuola dei figli;
• la presenza di parchi pubblici e aree verdi;
• la vicinanza della metro (nelle grandi città) o delle fermate dei mezzi pubblici;
• i servizi, come supermercati, uffici postali, farmacie e così via.

Se il quartiere è residenziale e abitato principalmente da famiglie, studenti o professionisti, i prezzi degli immobili saranno più alti, ma con ogni probabilità sarà anche più facile rivendere o affittare la casa in futuro se ci si dovesse spostare di nuovo.

Quando si decide di acquistare casa in un quartiere che si conosce poco, può essere utile fare delle passeggiate nei pressi dell'abitazione, sia di giorno che di sera, per rendersi conto se la zona è tranquilla o meno, se ci sono bar, ristoranti e locali nelle vicinanze (che possono essere tanto un fattore positivo, quanto una fonte di rumori e schiamazzi notturni) e se sono presenti servizi nei paraggi, come supermercati o farmacie.

Stato dell’immobile

Durante le visite, poi, è importante prestare attenzione fin da subito alle caratteristiche strutturali visibili dell'immobile, controllando in particolare:

• gli angoli delle pareti e i soffitti per tracce di muffa e umidità;
• lo stato della caldaia e il quadro elettrico;
• la condizione degli infissi (se chiudono bene, se hanno vetro singolo o doppi vetri, ecc);
• lo stato del condominio e delle facciate.

Comprare casa in sicurezza: controlli e verifiche

Una volta selezionato l'immobile da acquistare, è fondamentale effettuare alcuni controlli tecnici per evitare brutte sorprese in futuro. 

Verifiche catastali e urbanistiche

In primis bisogna accertarsi che la casa sia conforme sia dal punto di vista catastale che urbanistico. La planimetria depositata al catasto deve corrispondere esattamente allo stato reale dell'immobile ed eventuali modifiche effettuate nel corso del tempo devono risultare regolarmente autorizzate. 

Per procedere con l'acquisto in totale sicurezza, è anche utile richiedere un'ispezione catastale tramite l'Agenzia delle Entrate per verificare che non siano presenti ipoteche oppure pendenze di natura giudiziaria. Ad esempio, occorre accertarsi che il proprietario lo sia realmente e sia l'unico titolare: il controllo va eseguito presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, per scoprire se c'è una titolarità esclusiva oppure una comunione, che può essere convenzionale o legale.

Ruolo del notaio e altri tecnici

Sempre presso l'Agenzia delle Entra è anche possibile scoprire se il proprietario sia entrato in possesso dell'immobile attraverso una donazione. Qualora fosse così, bisognerebbe rivolgersi a un professionista, come un avvocato o un notaio, per sciogliere tutte le possibili questioni ereditarie. In caso di donazione, un altro erede potrebbe infatti reclamare i propri diritti anche dopo diversi anni.

Un altro tecnico che dovrebbe entrare in scena in queste situazioni è il geometra, oppure un architetto o un ingegnere, per valutare se ci siano o meno incongruità tra le documentazioni e l'immobile reale, come ad esempio abusi edilizi (eventualmente sanabili con un condono).

Gli step della compravendita

Se non insorgono problematiche particolari in fase di verifica dell'immobile, si può procedere con la compravendita immobiliare vera e propria.

Proposta di acquisto

Il primo passaggio è la proposta d'acquisto al venditore. In genere con l'offerta si può trattare un minimo sul prezzo, ma non conviene scendere troppo al ribasso. 

La proposta ha validità ufficiale e una scadenza, in genere fissata a 7 o 15 giorni, entro cui il proprietario deve accettare o meno l'offerta. 

Con la proposta d'acquisto, l'acquirente versa al venditore anche una cifra a titolo di caparra. Qualora l'acquirente dovesse rinunciare all'acquisto dopo l'accettazione della proposta, la caparra andrebbe persa. Viceversa, se il proprietario della casa dovesse cambiare idea dopo aver firmato, dovrebbe rimborsare all'acquirente il doppio della caparra.

Compromesso

Per ufficializzare la compravendita, è indispensabile sottoscrivere il compromesso, o contratto preliminare, ossia una scrittura in cui le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto per finalizzare l'operazione. In questo modo, chi acquista la casa può essere sicuro che il venditore non cambi idea e può sfruttare questa garanzia per trovare il mutuo appropriato per assicurarsi l'immobile.

Rogito notarile

Il rogito è il momento in cui la fase di compravendita giunge al termine e l'acquirente diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario. Si deve svolgere in presenza di un notaio, che verifica tutta la documentazione relativa all'immobile per stabilire che la compravendita avvenga nel pieno rispetto della legge. 

Se tutte le carte sono in ordine, in fase di rogito il venditore dovrà anche saldare al proprietario il prezzo di vendita della casa, al netto della caparra già versata, e gli importi relativi alle imposte.

Se da un lato il rogito è un indubbio vantaggio in termini di tutela dei propri diritti, dall'altro prevede inevitabilmente un costo da mettere in conto. Oltre all'onorario del notaio, la somma versata per le imposte può variare in funzione dell'immobile e soprattutto della situazione: ad esempio, se si tratta di un acquisto della prima casa, il rogito sarà complessivamente meno costoso perché la legge prevede degli sgravi fiscali.

Come scegliere il mutuo per acquistare casa

Se per l'acquisto si deve aprire un mutuo, ci sono ulteriori considerazioni da fare in tutto l'intero processo.

Innanzitutto, bisogna capire che importo di mutuo si può richiedere concretamente, valutando:

• il proprio reddito complessivo;
• le spese fisse sostenute mensilmente;
• eventuali altri finanziamenti in corso;
• la rata massima sostenibile ogni mese;
• i tassi attuali;
• la durata complessiva del rimborso per cui ci si vuole impegnare;
• eventuali risparmi già disponibili da dare come anticipo.

L'ultimo punto è particolarmente importante, perché le banche di solito finanziano massimo l'80% del valore dell'immobile (anche se oggi alcuni istituti di credito offrono mutui fino al 100%).

Un altro elemento da tenere in considerazione in fase di richiesta del mutuo è la scelta del tasso di interesse: 

• il tasso fisso offre la certezza di una rata costante durante tutto il periodo di ammortamento;
• il tasso variabile prevede di solito un tasso iniziale più conveniente del fisso, ma dell'arco del piano di rimborso la rata potrebbe oscillare al rialzo o al ribasso.

La durata del piano di rimborso deve essere scelta in funzione dell'importo e della propria capacità di rimborso. Di solito, le banche non concedono mutui con rate di importo superiore al 30%-35% dello stipendio netto mensile, quindi una delle leve per abbassare una rata troppo alta è allungare il piano di ammortamento.

Per capire meglio come orientarti, ti consigliamo di effettuare una comparazione delle offerte con il nostro preventivatore mutui. Puoi anche richiedere il supporto di un nostro consulente, che valuterà gratuitamente la tua capacità di rimborso, esaminando i documenti necessari per il mutuo, e ti aiuterà a capire quale cifra la banca potrà concedere.

Tutte le spese per comprare casa

Durante tutto l'iter di compravendita, come abbiamo anticipato, ci sono molte spese da prendere in considerazione oltre al costo dell'immobile in sé. Vediamo quali sono.

Imposte e costi notarili

Al momento della firma del contratto preliminare, è obbligatorio versare alcune somme a titolo di:

• imposta di registro fissa pari a 200€;
• imposta di bollo pari a 16€ ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe del contratto;
• imposta proporzionale sulle somme versate pari allo 0,50% della somma versata come caparra confirmatoria, oppure al 3% calcolato sulle somme versate come acconto prezzo.

Tutte le imposte proporzionali pagate al preliminare verranno interamente detratte dall'imposta di registro finale al momento del rogito, nel quale si aprono due scenari:

Se il venditore è un soggetto privato o un'impresa esente IVA, le spese da sostenere verranno calcolate sul valore catastale dell'immobile, che di solito è molto inferiore a quello di mercato. L'imposta di registro prevede alcune distinzioni tra prima e seconda casa, mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno fisse a 50 euro.

Se invece si acquista da un'impresa soggetta a IVA, le spese di registro, ipotecarie e catastali saranno fisse in ogni caso a 200 euro, mentre la distinzione fra prima e seconda casa influenzerà il calcolo dell'IVA, basato in questo caso sul prezzo di vendita pattuito.

Spese di agenzia, istruttoria e perizia

Se l'acquisto avviene tramite agenzia, ci sarà una commissione da sostenere, che di solito oscilla tra il 3% e il 4% del prezzo di vendita dell'immobile. Ad esempio, per una casa da 200.000 euro, la commissione può ammontare a circa 6.000-8.000 euro.

Per chi accende un mutuo, andranno considerate anche le spese di istruttoria della banca per l'analisi dei documenti e l'apertura della pratica, che possono essere una cifra fissa (500€-1.000€) o in percentuale sull'importo di mutuo (di solito lo 0,50%-1%).

Per la perizia, invece, il costo varia mediamente tra i 250€ e i 450€.

Spese di utenze e allacci

Una volta effettuato l’acquisto della casa, poi, bisogna tenere in considerazione le spese dovute per l'allaccio o la voltura delle utenze energetiche e per l'attivazione della linea telefonica. I costi variano a seconda della presenza o meno dei contatori nella nuova casa e della zona in cui si risiede, ma in genere si aggirano intorno a 500-600 euro per l’allaccio della luce, 50-70 euro per l’allaccio del gas e circa 100 euro per una voltura di entrambe le utenze.

Il costo di un nuovo allaccio della linea telefonica è invece di 97,60 euro IVA inclusa, più un contributo aggiuntivo necessario solo per chi abita in specifiche zone che richiedono opere speciali, secondo quanto determinato dalla Delibera AGCOM 384/11/CONS.

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Agevolazioni prima casa

Lo Stato Italiano prevede delle agevolazioni per tutti coloro che si apprestano a sottoscrivere un mutuo prima casa per acquistare un immobile.

Tuttavia, per godere delle agevolazioni fiscali dell'acquisto della casa, bisogna ricordare che l'immobile acquistato deve essere nello stesso Comune in cui l'acquirente possiede la residenza. In caso contrario, l'acquirente avrà 18 mesi di tempo per spostare la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile.

Inoltre, un altro requisito da rispettare per accedere alle agevolazioni è quello di non avere diritti di alcun genere su un altro immobile in tutto il territorio nazionale.

Ma quali sono le agevolazioni che si possono ricevere? Chi acquista la prima casa da privati può ricevere una riduzione sull'imposta di registro proporzionale, pari al 2% invece che al 9%. In caso di acquisto presso azienda soggetta a IVA, quest'ultima verrà ridotta al 4% un grande vantaggio rispetto al tradizionale 10%.

Attenzione però: se non si trasferisce la residenza in tempo, o se si rivende la casa entro 5 anni senza acquistarne un'altra, il diritto alle agevolazioni decade. 

Agevolazioni per under 36

Coloro che decidono di acquistare la prima casa prima di aver compiuto 36 anni possono godere di ulteriori agevolazioni, come la possibilità di accedere al Fondo Prima Casa e ottenere un mutuo 100%.

Per accedere a questa e alle altre agevolazioni previste, i giovani under 36 devono avere un ISEE inferiore a 40.000 euro. Puoi verificare qui i migliori mutui under 36.

Cosa fare dopo l'acquisto

Dopo aver ufficializzato l'acquisto della casa attraverso il rogito notarile, ci sono alcune operazioni da effettuare.

Innanzitutto bisogna gestire tutte le varie utenze energetiche, la linea telefonica e la connessione internet. Se l’immobile è stato appena costruito, la prima cosa da fare sarà far installare i contatori, operazione preliminare all’attivazione della fornitura.

Nel caso in cui i contatori fossero invece già presenti, si può procedere in due modi:

• con una richiesta di voltura, per mantenere lo stesso contratto con un semplice cambio di intestatario;
• con una richiesta di subentro, nel caso in cui il contratto di fornitura fosse già stato interrotto dal precedente inquilino, per riattivare la fornitura.

Prima di trasferirsi è utile anche verificare la copertura internet dell'edificio. Per una casa di nuova costruzione sarà necessario richiedere l’allaccio della linea telefonica, sia per effettuare chiamate, sia per poter attivare una connessione internet.

Parallelamente si dovrà programmare il trasloco e richiedere il cambio di residenza, soprattutto se si è usufruito delle agevolazioni prima casa, e informarsi sulle tasse da pagare recandosi presso il comune di residenza. 

Una buona idea è anche quella di fissare un appuntamento per conoscere l'amministratore condominiale, in caso si sia optato per un appartamento, per presentarsi e conoscere il regolamento e le varie caratteristiche dell'edificio. Tutto questo è necessario per stabilizzare la nuova residenza e iniziare una nuova fase della propria vita in serenità.

Per case già costruite può comunque capitare che il gestore a cui ci si è affidati per l'abbonamento internet e telefono non copra allo stesso modo il nuovo indirizzo. In tal caso bisognerà verificare con il proprio operatore la possibilità di trasferire la linea.

Dal momento che l'operazione di trasloco della linea telefonica non è rapidissimi, soprattutto se ci si sposta in un'altro comune o in un'altra città, a volte può essere più conveniente disdire il proprio abbonamento (qualora non vi fossero vincoli) e sottoscrivere una nuova offerta. Questa operazione, oltre che più immediata, può anche essere un’occasione di risparmio.

Organizzazione del trasloco

Il trasloco dei mobili, si sa, è un’attività stressante, sia che tu lo voglia organizzare in autonomia, sia che tu decida di affidarti ad una ditta professionale. In linea generale, è bene prepararsi e pianificare il trasloco con un buon margine di tempo. Qui qualche consiglio per fare un trasloco efficiente:

• Prepara un inventario di tutti i mobili e gli oggetti da trasportare, individuando ciò che vuoi tenere e quello che invece dovrai portare in discarica
• Individua la modalità migliore per fare imballaggio, smontaggio e rimontaggio dei mobili, tieni conto che le ditte professionali quasi sempre offrono questi servizi aggiuntivi
• Tieni presente la natura dell’immobile in cui vivi e dove vivi, potrebbero essere necessarie attrezzature specifiche, come un montacarichi o un elevatore

Assicurazione sulla casa

In Italia, l’assicurazione sulla casa non è obbligatoria a meno che non si stipuli un mutuo. In quest’ultimo caso, sarà richiesto di sottoscrivere una copertura scoppio e incendio al fine di preservare l’immobile, unica garanzia per la banca.

In ogni caso, spesso si sottovaluta l’importanza e la convenienza di una polizza con copertura più ampia, che comprenda altri sinistri non connessi strettamente all’immobile in quanto tale. Numerose sono le polizze che coprono da danni come furto, responsabilità civile, interventi di tecnici specializzati e altro ancora.

Se hai appena comprato una casa, o se sei in affitto, vale la pena considerare la sottoscrizione di una polizza più ampia, considerando che la spesa è minima rispetto al valore del bene da proteggere.

Cambio di residenza

Se scegli di muovere la residenza nella nuova abitazione, dovrai presentare la richiesta del cambio di residenza al nuovo Comune entro 20 giorni dal trasferimento. Le procedure di comunicazione del cambio di residenza variano a livello comunale (qui ad esempio quella relativa al cambio di residenza nel Comune di Milano), per questo ti consigliamo di fare riferimento al sito ufficiale del comune per scaricare tutta la modulistica necessaria e procedere con gli adempimenti specifici.