Vendita prima casa prima dei 5 anni e senza riacquisto

Le 3 cose da sapere:

• Per le agevolazioni prima casa non bisogna alienare il bene nei primi 5 anni
• Non bisogna essere titolari di altri immobili sul territorio nazionale
• Non è possibile essere proprietario al 100%, neanche in comunione con altri soggetti

Sommario

• Vendita prima casa prima dei 5 anni: cosa succede
• Vendita prima casa con riacquisto: cosa succede

Acquistando un'abitazione che risulti come prima casa, ad esempio tramite i mutui online o tradizionali, si ha diritto a una serie di agevolazioni relative alle tasse sugli immobili. Sussistono però alcune condizioni per usufruire di tali facilitazioni:

• innanzitutto l'acquirente deve essere residente nel Comune dove è ubicato l'appartamento, oppure vi si deve trasferire entro e non oltre un anno e mezzo dall'acquisto;
• secondariamente, il nuovo proprietario dovrà astenersi dall'alienare l'immobile nei cinque anni successivi all'atto di acquisto, con un'eccezione: che acquisti un secondo immobile che diventi la sua prima abitazione effettiva.

In questo approfondimento verranno spiegati in cosa si concretizzano le agevolazioni, chi ha diritto di usufruirne e quali sono le regole che è necessario rispettare.

Vendita prima casa prima dei 5 anni: cosa succede

Chi ha comprato una casa conosce le differenze che ci sono tra l'acquisto da un soggetto privato e l'acquisto da un costruttore. Quando si compra un immobile da un privato, e il bene è prima casa, l'acquirente dovrà pagare le seguenti imposte:

• l'imposta di registro: si tratta dell'IVA; mentre per una seconda casa è pari al 9%, si riduce al 2% se l'acquirente non è proprietario di altri appartamenti o beni immobili;
• l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, di 50 euro ciascuna.

Diverso il caso in cui si acquisti da un costruttore; gli immobili provenienti dalle imprese edilizie sono soggetti a:

• l'imposta sul valore aggiunto al 4% anziché al 10%: in alcuni casi può arrivare anche al 23%, a seconda del tipo di casa che si acquista;
• l'imposta ipotecaria, quella di registro e quella catastale, pari a 200 euro ciascuna.

Queste agevolazioni vengono concesse a patto che il proprietario della prima casa appena acquistata resti in possesso dell'immobile per almeno cinque anni; non dovrà procedere all'acquisizione di un nuovo appartamento nei primi 365 giorni dopo l'atto di acquisto della prima abitazione. Nel caso in cui violi questa regola, ovvero qualora si voglia vendere casa prima dei 5 anni, si perderà immediatamente il diritto alle agevolazioni ottenute. Cosa accade a questo punto? Dovrà rimborsare lo Stato per aver usufruito di un diritto che nel frattempo ha perso.

Fino al 27 dicembre 2012, oltre a rimborsare le tasse, il soggetto era tenuto a pagare anche una sanzione pecuniaria pari al 30% della differenza di cui si è scritto in precedenza. Supponiamo che una persona abbia acquistato un appartamento come prima casa e abbia versato 1500 euro di imposte al momento del rogito; se fosse stata una seconda casa ne avrebbe dovuti pagare 6000. Nel caso in cui rivenda l'abitazione prima dei cinque anni e acquisti una nuova abitazione entro un anno, dovrà versare 4.500 euro; fino al 2012 doveva pagare anche 1350 euro, ossia il 30% di 4500 euro.

Oggi non è più così. La data del 2012 costituisce uno spartiacque perché l'Agenzia delle Entrate ha ammorbidito le sanzioni introducendo l'istituto del ravvedimento operoso. Vuol dire che restituirà allo Stato la differenza tra il regime ordinario e quello agevolato:

• l'acquirente che, nei primi 18 mesi dal rogito, non sposterà la residenza nel Comune in cui è ubicato l'appartamento;
• l'acquirente che decida di vendere l'abitazione entro i 5 anni dall'acquisto e non ne acquisti un'altra.

In questi due casi non si applicherà più la sanzione del 30% calcolata sulla differenza. Ci sono tuttavia due casi in cui non si perdono le agevolazioni, anche violando la regola dei cinque anni. La prima abitazione acquisita in virtù del bonus può essere venduta senza perdere il diritto all'agevolazione fiscale se:

• il soggetto proprietario, oltre al caso in cui acquisti una nuova prima casa che sostituisca quella alienata, la riceva come donazione e la utilizzi come abitazione principale;
• il soggetto in questione compri un terreno sul quale, entro 12 mesi dalla cessione della prima casa, provveda a edificare la sua nuova prima casa e la dichiari ufficialmente sua dimora abituale.

Vendita prima casa con riacquisto: cosa succede

Per usufruire e mantenere, anche in seguito, delle agevolazioni sulle imposte applicate sulla prima casa non bisogna alienare il bene nei cinque anni successivo al rogito. Non bisogna essere titolari di altri immobili, in nessuna parte del territorio nazionale, e sui quali sia già stato applicato il regime agevolato. Non è possibile essere proprietario al 100% di un appartamento e neanche in comunione con altri soggetti: dunque non può sussistere, sul territorio di cui il soggetto è cittadino, la titolarità di un diritto di usufrutto, nuda proprietà e uso; non può sussistere nessuno di tali diritti su qualsiasi altra abitazione, che il soggetto o il suo coniuge, abbia comprato sfruttando il bonus prima casa.

Tuttavia la normativa in materia ha subito dei cambiamenti, si è innovata soprattutto in virtù del comma 4-bis alla Nota II della Legge di Stabilità del 2016. Tale normativa ha specificato anche la cronologia degli acquisti e delle cessioni dei due immobili prima casa. Si può procedere con un esempio: un soggetto può decidere di comprare una nuova casa, senza perdere le agevolazioni, se il primo bene immobile acquistato viene venduto entro un anno dal secondo acquisto.

Dunque anche invertendo l'ordine degli acquisti il proprietario conserva la titolarità di proprietario di prima casa, nonostante sia temporaneamente, in teoria per un anno, proprietario di due abitazioni. L'agenzia delle entrate si è espressa in modo favorevole: il credito d'imposta sussiste anche se il nuovo immobile si aggiunge temporaneamente al primo ancora da alienare.

L'agenzia ha inteso preservare lo spirito della norma relativa al bonus, secondo la quale un bene prima casa deve sostituirne un altro, stabilendo tuttavia un tempo limite superato il quale la ratio della norma non sarebbe più rispettata. Le agevolazioni si conservano anche nel caso in cui il secondo bene non sia acquistato ma donato al proprietario. Non usufruisce di questo vantaggio chi ha acquistato il secondo bene nel 2015, ossia prima dell'introduzione del comma 4-bis, e ha poi alienato il primo bene dopo il 2016, ossia dopo l'entrata in vigore della nuova disciplina.

Avrà 12 mesi dall'atto di acquisto; c'è però da dire che mentre la norma va in una direzione, la giurisprudenza continua a innovare la materia: una sentenza della suprema Corte di Cassazione stabilisce che il limite può essere di 36 mesi.

C'è inoltre la possibilità di essere titolari anche solo di una quota della nuova prima casa, ma non deve essere una porzione millesimale bensì consistente, tanto da permettere al proprietario in quota di potervi spostare la residenza e viverci abitualmente. Un esempio chiarirà la disciplina della materia: per mantenere le agevolazioni nell'acquisto della nuova prima casa non basterà essere proprietari dell'1% dell'immobile ma si dovrà essere comproprietari al 50% e farne la propria dimora.

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