Vendita prima casa prima dei 5 anni con e senza riacquisto

Vendere la prima casa prima di 5 anni può sembrare una scelta semplice, ma comporta conseguenze fiscali rilevanti, soprattutto se non si acquista un nuovo immobile entro un certo periodo di tempo. Le agevolazioni prima casa, infatti, sono concesse solo a fronte del rispetto di specifici requisiti. In questa guida vedremo cosa succede se si vende l’abitazione prima del termine dei 5 anni, con o senza riacquisto, e quali sono i costi e le sanzioni da affrontare. Se stai pensando di cambiare casa e vuoi pianificare al meglio il tuo prossimo acquisto, dai anche un’occhiata alle offerte di mutui online per trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze.

Cosa succede se si vende la prima casa entro 5 anni dall’acquisto?

Vendere la prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto comporta conseguenze fiscali importanti, soprattutto se non si procede con un nuovo acquisto entro determinati limiti di tempo. Le agevolazioni previste per la prima casa, infatti, non vengono concesse in modo incondizionato: sono legate al rispetto di requisiti precisi, tra cui il mantenimento della proprietà per almeno 5 anni. In caso contrario, è previsto il rimborso delle imposte risparmiate al momento dell’acquisto e, in alcune situazioni, anche il pagamento di sanzioni.

Vediamo nel dettaglio cosa succede nei due casi principali: con riacquisto e senza riacquisto.

Vendita prima casa senza riacquisto: cosa comporta

Chi vende la prima casa senza acquistare un nuovo immobile entro un anno, perde automaticamente il diritto alle agevolazioni fiscali godute in fase di acquisto. Questo significa che bisognerà restituire allo Stato la differenza tra le imposte pagate in regime agevolato e quelle ordinarie. Più nel dettaglio:

• l’imposta di registro, normalmente ridotta al 2% per la prima casa, viene ricalcolata al 9%;
• le imposte ipotecaria e catastale, spesso pari a 50 euro ciascuna, vengono rivalutate.

Chi ha acquistato da un costruttore, inoltre, si ritrova a restituire l’IVA risparmiata, che passa dal 4% al 10% o addirittura fino al 22-23% in alcuni casi.

In passato, oltre al rimborso, si pagava anche una sanzione pari al 30% della differenza non versata, ma dal 2012 in poi l’Agenzia delle Entrate ha introdotto il ravvedimento operoso, che consente di sanare la posizione senza incorrere in sanzioni pesanti, purché si agisca in tempi brevi e in modo volontario.

Ci sono però due eccezioni che consentono di mantenere le agevolazioni anche vendendo prima dei 5 anni:

• se entro 12 mesi dalla vendita, si acquista un terreno e vi si costruisce una nuova prima casa, da adibire ad abitazione principale;
• se si riceve in donazione un altro immobile da usare come abitazione principale.

Vendita prima casa con riacquisto: quando si mantengono le agevolazioni

Chi invece decide di vendere l’abitazione acquistata con i benefici prima casa ma ne acquista un’altra entro 12 mesi, può mantenere le agevolazioni fiscali. È fondamentale però che la nuova casa diventi effettivamente la residenza principale entro il termine previsto.

Grazie a una modifica introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, è anche possibile invertire l’ordine delle operazioni: si può cioè acquistare un nuovo immobile prima di vendere il precedente, purché la vendita avvenga entro un anno dal secondo acquisto. In questo modo, il contribuente può essere temporaneamente titolare di due prime case, senza perdere i benefici fiscali.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che in questi casi si può beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, purché il nuovo immobile sostituisca effettivamente il precedente e venga utilizzato come abitazione principale.

Un altro punto importante riguarda la quota di proprietà della nuova casa. Non è necessario possedere il 100% dell’immobile, ma la quota deve essere sufficientemente significativa da permettere al proprietario di stabilirvi la residenza: non basta possedere l’1%, ma una quota come il 50% può essere sufficiente se supportata dall’uso effettivo come dimora abituale.

Le sanzioni e i costi da sostenere

Se si viola uno dei requisiti legati alle agevolazioni prima casa, i costi da sostenere possono essere rilevanti. Oltre al rimborso delle imposte risparmiate, si rischia di dover versare anche interessi e, in caso di mancato ravvedimento, sanzioni amministrative.

Dal 2012, però, grazie all’introduzione del ravvedimento operoso, è possibile sanare la propria posizione con lo Stato riducendo notevolmente o annullando le sanzioni. Questo strumento si applica nei seguenti casi:

• quando non si trasferisce la residenza nel Comune della casa entro 18 mesi dal rogito;
• quando si vende l'immobile entro 5 anni e non si acquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno.

Attenzione infine al fatto che, anche con il ravvedimento, le imposte vanno comunque rimborsate per intero secondo il regime ordinario. La vera convenienza sta nel poter evitare le sanzioni aggiuntive.