Quando si può richiedere un mutuo se la casa è già stata acquistata

È possibile chiedere un mutuo dopo aver già comprato la casa?

La risposta è sì. La normativa italiana e le prassi bancarie prevedono che un proprietario possa accendere un'ipoteca sulla propria casa per ottenere un finanziamento. 

Di solito, però, l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile già posseduto avviene quando si richiede un mutuo liquidità, ossia un finanziamento che permette di usare l'immobile come garanzia per ottenere una somma di denaro da utilizzare liberamente.

La vera notizia, che non tutti conoscono, è che se la richiesta di ipotecare la casa avviene entro 12 mesi dal rogito, è possibile ottenere un normale mutuo prima casa. Questa finestra temporale è fondamentale: trasforma quello che sarebbe un semplice prestito in un finanziamento agevolato, che permette di recuperare il capitale versato al venditore, come se si stesse chiedendo il mutuo il giorno stesso della compravendita.

Differenza tra mutuo d’acquisto e mutuo post-acquisto

La distinzione principale coinvolge aspetti formali e fiscali non indifferenti:

• Il mutuo d'acquisto (entro i 12 mesi dal rogito) viene equiparato a tutti gli effetti al mutuo richiesto contestualmente al rogito e permette di beneficiare della detrazione degli interessi passivi e delle imposte sostitutive agevolate;
• Il mutuo post-acquisto (oltre i 12 mesi) non implica più alcun legame fiscale con l'acquisto e diventa una tradizionale richiesta di liquidità, per cui le banche saranno più prudenti, i tassi leggermente più alti e, soprattutto, si perderanno i vantaggi fiscali legati alla prima casa.

Tipologie di mutuo richiedibili dopo l’acquisto

A seconda delle proprie necessità, si possono scegliere diverse soluzioni dopo il rogito.

Mutuo prima casa

Se non sono ancora passati 12 mesi, si può richiedere un mutuo prima casa a tutti gli effetti, per recuperare il capitale investito e beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa e delle detrazioni Irpef. Ovviamente è importante valutare l'ammontare degli interessi da corrispondere, che saranno una spesa aggiuntiva rispetto all'importo richiesto in mutuo.

Mutuo di liquidità con garanzia ipotecaria

È la strada principale per ottenere liquidità ipotecando la casa se è passato più di un anno dall'acquisto. È un'alternativa più solida anche rispetto al prestito personale: permette di ottenere somme ingenti (in genere dai 30.000 euro in su) con tassi più bassi e piani di ammortamento più lunghi. 

Consolidamento del debito

Questa opzione è ideale se, oltre alla casa, si hanno altri piccoli prestiti attivi, perché permette di inglobare tutto in un unico mutuo post-acquisto. Rispetto a strumenti come il prestito vitalizio ipotecario, il consolidamento evita il rischio dell'anatocismo (interessi sugli interessi) che potrebbe far lievitare il debito in modo esponenziale.

Vediamo le tre soluzioni a confronto:

Requisiti necessari per ottenere un mutuo post-acquisto

Per ottenere il via libera dalla banca, i criteri di valutazione sono simili a quelli di un mutuo standard, ma con alcune differenze legate alla specificità temporale:

• il rapporto rata/reddito non deve superare, generalmente, il 30-35% delle entrate mensili nette del nucleo familiare;
• sarà comunque necessaria una perizia tecnica per accertare il valore attuale di mercato della casa, anche se sono trascorsi pochi mesi dall'acquisto;
• è importante avere un buono storico creditizio e non avere segnalazioni nelle centrali rischi (come il CRIF);
• l'immobile deve essere in regola dal punto di vista urbanistico e catastale e non deve avere altre ipoteche pregiudizievoli (se non quella che si andrà a sostituire o estinguere).