Cos’è la caparra confirmatoria e come funziona nei contratti

La caparra confirmatoria è una somma di denaro o un bene consegnato da una parte all’altra nei contratti per garantire il rispetto degli impegni assunti. Viene spesso utilizzata nelle compravendite immobiliari e nei contratti preliminari, perché permette di avere una tutela immediata in caso di inadempimento. Questo strumento non deve essere confuso con altri tipi di anticipi o strumenti finanziari: il suo scopo è fornire una garanzia diretta e assicurare un rimedio rapido se una delle parti non adempie, senza dover attendere la conclusione di lunghe procedure legali.

Come funziona nei contratti di compravendita

Nei contratti di compravendita, soprattutto nei contratti preliminari, la caparra confirmatoria assume un ruolo molto concreto. Serve a garantire che le parti mantengano gli impegni fino al contratto definitivo, offrendo una tutela immediata se qualcuno non rispetta l’accordo. In particolare:

• la caparra dimostra che entrambe le parti prendono sul serio gli obblighi contrattuali;
• offre una risposta rapida in caso di inadempimento, senza dover attendere una causa lunga e complessa;
• se concordata nel contratto, può essere considerata un anticipo sul prezzo finale.

Ruolo nel contratto preliminare

Nel contratto preliminare, che precede la compravendita definitiva di un immobile, la caparra ha una funzione preventiva. Serve a proteggere chi adempie, garantendo che la controparte rispetti gli impegni assunti. In caso di inadempimento, la parte adempiente può scegliere tra recedere trattenendo la caparra o ottenere il doppio della somma, oppure optare per la risoluzione con risarcimento dei danni secondo le regole generali (Cass. n. 7935/1997).

Vediamo un esempio pratico:

• prezzo pattuito: 200.000€;
• caparra confirmatoria: 10.000€.

Se l’acquirente non si presenta dal notaio per la stipula, il venditore può recedere dal contratto e trattenere i 10.000€. Se invece è il venditore a non adempiere, l’acquirente può richiedere 20.000€ (il doppio della caparra), oppure scegliere di risolvere il contratto e ottenere il risarcimento del danno secondo le regole generali, senza vincoli legati all’importo della caparra.

Obblighi per chi versa e per chi riceve la caparra

Chi versa e chi riceve la caparra confirmatoria deve sempre agire secondo correttezza e buona fede, perché la caparra rappresenta uno strumento di tutela reciproca e il comportamento delle parti influisce direttamente sui diritti in caso di inadempimento.

Chi versa la caparra:

• rischia di perdere la somma versata se non adempie ai propri obblighi contrattuali;
• può chiedere il doppio della caparra se l’inadempiente è la controparte, esercitando il recesso come rimedio immediato;
• può scegliere, in alternativa, di risolvere il contratto e ottenere il risarcimento del danno secondo le regole generali, senza vincolarsi all’importo della caparra.

Chi riceve la caparra:

• deve restituire il doppio della somma se non adempie correttamente agli obblighi assunti;
• se la caparra è costituita mediante assegno bancario, l’efficacia decorre solo al momento dell’incasso: la semplice detenzione dell’assegno non basta a far maturare il diritto di recesso.

Per esercitare il recesso e far valere i propri diritti, chi agisce deve dimostrare tre elementi fondamentali: l’esistenza del contratto, l’avvenuto versamento della caparra e l’inadempimento della controparte, cioè un comportamento che impedisce il normale adempimento dell’accordo (art. 1218 c.c.; Trib. Gorizia, 2 gennaio 2024, n. 198). 

Cosa succede in caso di inadempimento o recesso

L’articolo 1385 del codice civile stabilisce due principali rimedi per chi ha adempiuto correttamente agli obblighi contrattuali nel caso in cui l’altra parte non rispetti gli impegni. Questi strumenti sono pensati per garantire una risposta rapida ed efficace, senza dover attendere necessariamente una lunga causa civile. La parte adempiente può agire in due modi:

• recesso con caparra: se a inadempire è chi ha versato la caparra, la parte adempiente può recedere trattenendo la somma ricevuta; se invece l’inadempiente è chi ha ricevuto la caparra, la parte adempiente può richiedere il doppio della somma versata;
• risoluzione del contratto con risarcimento: la parte adempiente può scegliere di risolvere il contratto e chiedere il risarcimento del danno secondo le regole generali, senza vincolarsi all’importo della caparra.

È importante sottolineare che questi rimedi sono alternativi: chi opta per la risoluzione con risarcimento completo non può cumulare anche la caparra (Cass. S.U. n. 553/2009; Cass. n. 10178/2021). Inoltre, la caparra va restituita quando il contratto è nullo, annullato o inefficace per cause non imputabili alle parti. 

Quando la caparra viene trattenuta

La caparra può essere trattenuta come risarcimento immediato quando chi l’ha versata non adempie ai propri obblighi. In questa situazione non è necessario dimostrare l’effettivo danno subito, perché la legge prevede già che la caparra svolga una funzione risarcitoria convenzionale.

Quando va restituita o raddoppiata

La caparra può essere soggetta a raddoppio o restituzione, a seconda delle circostanze:

• raddoppio: se a non adempiere è chi ha ricevuto la caparra, la parte adempiente ha il diritto di richiedere il doppio della somma versata. Questo diritto rimane valido anche se l’inadempiente restituisce spontaneamente la caparra, salvo che il creditore non abbia rinunciato espressamente;
• restituzione: la caparra va restituita quando il contratto è nullo, annullato o inefficace per cause non imputabili alle parti. Rientrano in questa categoria, ad esempio, i contratti che non possono produrre effetti validi per motivi legali o formali.

Per esercitare correttamente il diritto di recesso e far valere la trattenuta o il raddoppio della caparra, chi agisce deve poter dimostrare l’esistenza del contratto, l’avvenuto versamento della caparra e, nel caso di pagamento tramite assegno, il momento dell’incasso, che segna l’efficacia della caparra.

Differenze tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale

La caparra confirmatoria serve a proteggere chi adempie agli impegni del contratto. Se la controparte non rispetta l’accordo, chi ha versato o ricevuto la caparra può trattenere la somma, richiedere il doppio o risolvere il contratto con risarcimento dei danni.

La caparra penitenziale, invece, permette di sciogliere il contratto anche senza alcun inadempimento da parte dell’altra controparte. Per questo viene chiamata anche “prezzo del recesso”. Non ha funzione risarcitoria, ma consente a chi la versa di liberarsi dagli obblighi contrattuali senza ulteriori conseguenze economiche o legali.

È importante sottolineare che la caparra non deve essere confusa con:

• l’acconto: che rappresenta una semplice anticipazione del prezzo pattuito e, in caso di mancata esecuzione, va restituito salvo dimostrazione di danno;
• la clausola penale: che predetermina l’importo dovuto in caso di inadempimento o ritardo, ma non garantisce subito la parte adempiente. La caparra, invece, offre una tutela immediata.

In sintesi, la caparra confirmatoria tutela chi adempie, offrendo protezione immediata in caso di mancato rispetto degli accordi, mentre la caparra penitenziale consente di recedere dal contratto senza problemi e senza la necessità di dimostrare un inadempimento.