Legge 104: mutuo agevolato per disabili in famiglia

Che cos’è il mutuo agevolato con Legge 104

Quando si parla di mutuo agevolato legato alla Legge 104 si fa riferimento a un insieme di agevolazioni che rendono più accessibile il mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione principale di una persona con disabilità. In concreto, le persone disabili o i familiari di cui sono a carico possono accedere a condizioni più favorevoli tramite due strumenti principali: il Plafond Casa e il Fondo di Garanzia Prima Casa.

Il Plafond Casa è una misura in convenzione tra la Cassa Depositi e Prestiti (CDP) e l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), grazie alla quale alle banche vengono messi a disposizione fondi per offrire mutui con condizioni economiche agevolate a chi rientra nei requisiti previsti. Queste condizioni possono tradursi in tassi più favorevoli o in requisiti di garanzia più leggeri rispetto a un mutuo tradizionale, facilitando così l’accesso al credito.

In alternativa, o in combinazione, chi rientra nei criteri può rivolgersi al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito dalla CONSAP: una garanzia pubblica che sostiene la banca nella concessione del mutuo, riducendo il rischio per l’istituto e permettendo quindi al richiedente di ottenere importi più elevati e condizioni più vantaggiose.

A chi si rivolge

Le agevolazioni non sono limitate solo alla persona con disabilità, ma si estendono anche ai familiari che la assistono e che intendono comprare o ristrutturare la casa. In pratica, possono beneficiarne coloro che hanno un familiare con una disabilità riconosciuta ai sensi della Legge 104 e che intendono adibire l’immobile a prima casa.

Quali agevolazioni prevede la normativa

Il Plafond Casa permette di richiedere mutui a tasso fisso o mutui a tasso variabile con importi specifici, che variano in base all’uso della somma richiesta: 

• fino a 100.000€ per i mutui di ristrutturazione orientati all’efficientamento energetico, che non prevedano l'acquisto della casa;
• fino a 250.000 euro per l’acquisto di una casa da adibire a prima abitazione;
• fino a 350.000 euro se oltre all'acquisto si prevede anche una ristrutturazione con miglioramento dell’efficienza energetica dell'immobile.

La durata prevista è di 10 anni per i mutui ristrutturazione con interventi di miglioramento energetico e di 20 o 30 anni per l’acquisto di immobili residenziali con o senza ristrutturazione.

Le banche aderenti alla convenzione possono offrire tassi di interesse più competitivi e condizioni di garanzia meno restrittive a quelle standard di mercato.

Oltre ai benefici sul mutuo stesso, chi acquista la prima casa può usufruire delle agevolazioni prima casa nel quadro fiscale: per esempio l’IVA ridotta o l’imposta di registro agevolata rispetto ai valori normalmente previsti, sostenendo così un minor costo complessivo per l’acquisto dell’abitazione.

Requisiti per accedere al mutuo agevolato 104

Per poter accedere a queste agevolazioni, è fondamentale:

• che almeno una persona del nucleo familiare abbia una disabilità riconosciuta ufficialmente dall’INPS ai sensi della Legge 104/92;
• che l’immobile sia destinato a prima casa.

La certificazione è essenziale perché è la base normativa su cui si fondano sia il Plafond Casa sia la possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa con benefici più ampi.

L'accettazione del mutuo non è comunque automatica: la banca valuta, come avviene anche per i mutui tradizionali, la situazione reddituale e la capacità di rimborso, oltre alla documentazione relativa alla disabilità e alla destinazione dell’immobile. È quindi importante preparare con cura tutta la documentazione e, se possibile, confrontare più offerte per scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.

Come funzionano le condizioni agevolate

Le condizioni agevolate non si traducono sempre in un tasso di interesse “prefissato” più basso per legge, ma si concretizzano spesso tramite la disponibilità di fondi aggiuntivi messi a disposizione degli istituti bancari (come nel caso del Plafond Casa) e garanzie pubbliche che riducono il rischio percepito dal creditore. Questo può significare, concretamente, un tasso inferiore rispetto a quello normalmente offerto sul mercato, oppure requisiti di garanzia meno stringenti.

Inoltre, con il Fondo di Garanzia Prima Casa, la quota di mutuo garantita dallo Stato può raggiungere percentuali elevate, soprattutto per alcune categorie in base all’ISEE o alla composizione familiare, semplificando così l’accesso al finanziamento.

Differenze tra mutuo agevolato 104 e mutuo tradizionale

La differenza principale rispetto a un mutuo tradizionale non sta tanto nella procedura di richiesta, quanto nelle condizioni complessive che si possono ottenere grazie all’accesso a strumenti pubblici di supporto. 

In un mutuo tradizionale il profilo di rischio è valutato interamente dalla banca sulla base del reddito, delle garanzie e della storia creditizia del richiedente. Nel mutuo agevolato legato alla Legge 104, invece, entrano in gioco garanzie statali e fondi pubblici, che riducono il rischio percepito dall’istituto e possono tradursi in condizioni più favorevoli.

Limitazioni o casi in cui non si applica

La limitazione principale consiste nel fatto che, se la casa non è destinata a prima abitazione o la disabilità non è certificata in modo appropriato, non si può accedere alle agevolazioni. Allo stesso modo, alcuni benefici fiscali (come quelli specifici sulla prima casa) richiedono il rispetto di criteri precisi che, se non soddisfatti, impediscono di usufruirne pienamente. La valutazione caso per caso da parte della banca e la completezza della documentazione sono quindi elementi chiave per ottenere le condizioni migliori.

Come richiedere un mutuo con Legge 104

Richiedere un mutuo agevolato in base alla Legge 104 richiede alcuni passaggi specifici, come:

• rivolgersi a una banca che abbia aderito alle convenzioni attive (come quella del Plafond Casa)
• presentare la richiesta di mutuo insieme alla documentazione sanitaria che attesta la disabilità ai sensi della Legge 104
• presentare tutta la documentazione reddituale richiesta per l’istruttoria del credito

È consigliabile confrontare più offerte di istituti diversi per capire quale prospetta condizioni migliori, soprattutto in termini di tassi, spese e requisiti di garanzia. Un consulente del credito può aiutare a orientarsi tra le possibilità, chiarendo quali agevolazioni si applicano davvero nel caso specifico e quali requisiti sono necessari per accedervi.