Le agevolazioni fiscali sulla prima casa e sul mutuo

Agevolazioni sulla prima casa

L'acquisto della prima casa, a prescindere dal fatto che avvenga con la stipula di un mutuo o senza, prevede di per sé una serie di agevolazioni fiscali per l'acquirente. 

Per chi acquista da un privato o da un'impresa non costruttrice, le agevolazioni nel 2026 prevedono:

• imposta di registro ridotta al 2% del valore catastale (anziché al 9% previsto per le seconde case);
• imposte ipotecaria e catastale fisse, pari a 50€ ciascuna.

Per chi, invece, acquista direttamente dal costruttore:

• IVA ridotta al 4% invece che al 10%;
• imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse, pari a 200€ ciascuna.

Per quanto riguarda la ristrutturazione della prima casa, invece, è prevista una detrazione al 50%, fino a un massimo di 96.000€ di spesa (per le seconde case è inferiore, pari al 36%). 

Con la costruzione della prima casa invece si può usufruire dell'IVA agevolata al 4% sull'acquisto dei materiali e sui contratti di appalto.

Detrazioni fiscali sul mutuo prima casa

I contribuenti che, per la prima casa, stipulano un mutuo possono inoltre portare in detrazione il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori versati ogni anno, su un importo massimo che può arrivare fino a 4.000€ e che varia in base alla finalità del mutuo (se acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa):

Per poter fruire di queste detrazioni, l'immobile deve essere adibito a prima casa entro 12 mesi dalla compravendita (in caso di acquisto) o entro 6 mesi dal termine dei lavori (in caso di costruzione o ristrutturazione).

I requisiti necessari

Per ottenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa è necessario rispettare alcuni requisiti:

• non si deve aver già usufruito delle agevolazioni prima casa su un altro immobile, a meno che questo non sia stato venduto. In tal caso, è possibile richiederle nuovamente per un nuovo acquisto, a condizione che l'immobile precedentemente acquistato venga venduto entro due anni dall'acquisto del nuovo immobile;
• non si può essere proprietari, neanche in comunione con il coniuge, né avere diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune in cui si intende acquistare l’immobile con le agevolazioni;
• non si deve essere titolari, nemmeno per quote o in regime di comunione legale con il coniuge, di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale;
• è necessario avere la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato o trasferirvela entro 18 mesi dall'acquisto. Tuttavia, il beneficio è concesso anche se l'immobile si trova nel Comune in cui si svolge abitualmente la propria attività lavorativa o (per chi è trasferito all'estero per motivi di lavoro) se si trova nel Comune in cui ha sede o esercita attività il datore di lavoro.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni per i giovani under 36

Per i giovani sotto i 36 anni d'età che acquistano la prima casa, fino al 2024 era prevista l'esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali. 

Ad oggi, invece, le agevolazioni sono state equiparate per tutti, ma per i giovani e altre categorie prioritarie rimane attivo il sostegno del Fondo di garanzia per la prima casa, confermato fino al 31 dicembre 2027, che permette di usufruire di una garanzia statale fino all'80% della quota capitale del mutuo.

Le categorie prioritarie includono giovani sotto i 36 anni, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, famiglie numerose con 3 o più figli a carico e conduttori di alloggi IACP.