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Promessa preliminare di vendita: cos'è il compromesso

Promessa preliminare di vendita: cos'è il compromesso
Le 3 cose da sapere:
  • Il preliminare stabilisce i termini e le condizioni di acquisto del bene
  • Impegna venditore e acquirente a concludere il passaggio di proprietà
  • Il compromesso deve essere redatto per iscritto e controfirmato dalle parti

Il primo passo verso l'acquisto di un'abitazione o di qualunque altro bene immobile è il compromesso; il preliminare d'acquisto stabilisce infatti i passi successivi, ossia i termini e le condizioni di acquisto del bene. In questo articolo si scoprirà cos'è il compromesso, in che forma deve essere redatto e qual è il suo costo.

Che cos'è il compromesso

Il compromesso, detto anche contratto preliminare di vendita, è un passaggio fondamentale nell'acquisto di un bene immobile. Per quanto riguarda la sua forma, il compromesso può essere redatto con una scrittura privata; se lo si vuole rendere pubblico è possibile rivolgersi a un notaio, ma in quel caso sarà necessario pagare l'imposta di registro. Qual è la valenza del compromesso? Serve a impegnare venditore e acquirente a concludere il passaggio di proprietà di una casa, attraverso la stesura di un futuro contratto definitivo.

Dunque il preliminare non aliena la proprietà dell'immobile ma vincola le parti al suo trasferimento in una data futura. Anche dopo la firma del preliminare il venditore rimane titolare dei diritti di proprietà sul bene, che rimarrà suo sino alla data del rogito di acquisto.

Una volta che acquirente e venditore abbiano sottoscritto il compromesso, nessuna delle due parti ha più il diritto di recedere; è uno strumento, dunque, che garantisce ciascuno dal possibile ripensamento della controparte; inoltre stabilisce le condizioni dell'atto finale. In caso di violazione del compromesso, la normativa in materia prevede delle conseguenze anche rilevanti dal punto di vista economico.

Compromesso o promessa di vendita: contenuti

Il compromesso deve essere redatto per iscritto, lo prescrive la legge. Il documento, steso a mano oppure al computer, deve essere controfirmato da venditore e acquirente; nel caso in cui una o entrambe le parti siano in comunione di beni, ci dovrà essere anche la firma dei rispettivi coniugi. Quali sono dunque i contenuti che non possono mancare nel compromesso? Perché sia valido il preliminare deve contenere:

  • la manifestazione di volontà di venditore e acquirente di concludere la compravendita;
  • la descrizione dettagliata dell'immobile: dunque non mancheranno l'indirizzo e le caratteristiche dell'immobile, come per esempio il numero dei vani e la tipologia; al documento andranno allegati anche le visure catastali, la planimetria e l'APE, l'attestato di prestazione energetica;
  • l'indicazione del prezzo pattuito per la compravendita.

Esistono poi anche le clausole accessorie, che devono essere contenute nel compromesso. Dovrà essere indicata una data entro cui stipulare il rogito. Il termine può essere essenziale oppure semplice: con l'apposizione di un termine semplice si dispone che in caso di mancata conclusione del contratto definitivo, da parte di uno dei dei due contraenti, quest'ultimo risulterà inadempiente ma l'accordo rimarrà comunque valido e vincolante; il termine essenziale invece prevede che il contratto venga risolto se una delle due parti, quella che ha preteso il termine essenziale, è inadempiente; in quest'ultimo caso l'accordo non sarà più vincolante per entrambi.

Bisogna poi fare una distinzione tra caparra confirmatoria e acconto.

La caparra è una somma di denaro che verrà rimborsata all'acquirente nel caso di conclusione della compravendita, all'atto del rogito; l'acconto invece è un anticipo sull'intero ammontare della somma necessaria all'acquisto del bene; il saldo avverrà al momento della firma del contratto definitivo.

Quando si stipula il preliminare, la caparra confirmatoria diviene un elemento importante. Nel caso in cui l'acquirente, che ha dato la caparra, si ritiri dall'affare rinunciando all'acquisto, perderà la somma che ha usato per vincolarsi. Se invece è il venditore a tirarsi indietro, dovrà restituire il doppio della cifra pagata dall'acquirente. La parte adempiente, poniamo il venditore, può anche scegliere di far eseguire coattivamente il contratto; in quel caso la caparra sarà conteggiata come acconto sulla somma totale. Infine, a completare tutti gli elementi del compromesso, c'è la penale. Qualora sia prevista, la clausola impone che nel caso di inadempimento, la parte che non ha rispettato i termini dell'accordo paghi un risarcimento alla controparte che ha subito la lesione.

Come scritto in precedenza, il compromesso deve essere stilato per iscritto e controfirmato; si consiglia di andare dal notaio per pubblicarlo; la pubblicazione permette l'autentica delle firme del compratore e del venditore: questa procedura rappresenta una certezza riguardo alla provenienza del contratto e scongiura l'ipotesi di contestazioni future. Dopo averlo autenticato si dovrebbe registrare il compromesso in una delle sede dell'Agenzia delle Entrate: in questo caso bisogna pagare la tassa di registro; serve a certificare la data della scrittura per renderla opponibile ad eventuali contestazioni. In generale non sono molti i casi in cui il compromesso viene registrato, tuttavia omettere questa procedura è un rischio perché, in futuro, l'Agenzia delle Entrate potrebbe procedere a un accertamento e accordare una sanzione.

Rogito: quando viene fissato

Nel compromesso viene indicata anche la data del rogito; solitamente la formula usata è entro e non oltre. Si tratta du un lasso di tempo importante perché spesso è sottoposto alla concessione di un mutuo all'acquirente. In generale vengono stimati due mesi di tempo, dal momento del preliminare. Può capitare però che una volta firmato il preliminare d'acquisto, l'acquirente non rispetti i termini dell'accordo e non si presenti davanti al notaio per firmare il rogito. In questo caso il venditore può:

  • scegliere la risoluzione del contratto: ossia svincolarsi dall'accordo e non vendere più il bene alla parte inadempiente, avvalendosi di una sentenza del tribunale;
  • scegliere di andare avanti e pretendere l'adempimento del contratto preliminare, ricorrendo all'intervento di un giudice: in questo caso si parla di esecuzione forzata.

Nonostante nel compromesso sia indicata una data, e venga usata la formula entro e non oltre, il venditore può anche non rispettare il termine indicato nel preliminare; questa evenienza non scioglie il venditore dal vincolo; si dice che il termine non è perentorio, lo ha stabilito una sentenza della Corte di Cassazione.

Quanto costa stipulare un compromesso

Quali sono i costi di un compromesso? La prima spesa da affrontare è l'imposta di registro. Viene calcolata sul prezzo d'acquisto dell'immobile, dunque è variabile, ma dovrebbe essere sempre corrisposta.

I costi del compromesso sono i seguenti:

  • l'imposta di trascrizione: il costo corrente è pari a 200 euro;
  • i diritti di trascrizione: pari a 35 euro;
  • l'atto notarile: ovviamente qui ci possono essere delle differenze tra professionista e professionista; per un immobile che costa 300.000 euro il notaio trascrive il compromesso in media per 600 euro.

Il compromesso dovrebbe essere sempre registrato presso una sede dell'Agenzia delle Entrate; il termine indicato è di 20 giorni dalla firma dell'accordo preliminare. Se non si rispetta questa deadline si va incontro a sanzioni, sanabili unicamente con la procedura del ravvedimento operoso: il contribuente infatti ha la possibilità di correggere di sua spontanea volontà un errore commesso e ottemperare così al mancato pagamento di un tributo. Il compromesso va stampato in triplice copia; l'originale va firmato e validato con una marca da bollo da 16 euro; è prevista una marca anche per ogni singola copia dell'atto. Al compromesso vanno allegati:

  • una copia conforme dell'APE, con marca da bollo da 16 euro;
  • piantine e visure catastali in formato A2, ciascuna con marca da bollo da 2 euro;
  • piantine e visure catastali in formato A3, ciascuna con marca da bollo da 2 euro;
  • una copia dell'F23: che prova il pagamento alla posta o in banca;
  • il modulo numero 69: per registrare il compromesso all'Agenzia delle Entrate.

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