Promessa preliminare di vendita: cos'è il compromesso

Il compromesso, noto anche come contratto preliminare di vendita, è un accordo formale che impegna il venditore e l'acquirente a concludere la compravendita di un immobile in una data futura. Sebbene non trasferisca immediatamente la proprietà, stabilisce le condizioni essenziali dell'atto definitivo, tutelando entrambe le parti da eventuali ripensamenti.

Cos'è e cosa prevede il compromesso

Il contratto preliminare serve a tutelare le parti coinvolte, impedendo ripensamenti o modifiche unilaterali agli accordi iniziali. Attraverso il compromesso, si fissano in modo dettagliato gli aspetti essenziali della vendita, come il prezzo, le caratteristiche dell'immobile e le tempistiche per la conclusione dell'affare.

È importante sottolineare che il compromesso, pur vincolando legalmente le parti, non trasferisce ancora la proprietà del bene. Tale passaggio avverrà solo con il rogito, ossia l'atto notarile definitivo.

Gli elementi essenziali

Affinché il contratto preliminare sia valido e vincolante, deve contenere alcune informazioni chiave.

• Manifestazione di volontà delle parti Le parti devono esprimere chiaramente il loro impegno a vendere e acquistare l'immobile.
• Descrizione completa dell'immobile Devono essere riportati tutti i dettagli relativi al bene oggetto della compravendita, tra cui:
• L'indirizzo completo.
• Le caratteristiche principali, come la tipologia, il numero di vani e la superficie.
• La planimetria aggiornata e i dati catastali.
• L'Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per legge.
• Prezzo concordato L'importo pattuito per la vendita deve essere specificato con chiarezza, insieme alle modalità di pagamento e agli eventuali acconti o caparre.

Le clausole accessorie

Il compromesso può includere una serie di clausole aggiuntive per regolare meglio il rapporto tra le parti e gestire eventuali inadempienze. Tra le più comuni troviamo:

• Caparra confirmatoria La caparra rappresenta una somma di denaro che l'acquirente versa al momento della firma del compromesso. Ha una funzione di garanzia: se l'acquirente non rispetta gli accordi, perderà la caparra; se invece è il venditore a recedere, dovrà restituire il doppio dell'importo ricevuto.
• Penale per inadempienza Questa clausola prevede un importo prestabilito che la parte inadempiente dovrà versare all'altra come risarcimento.

La forma scritta e l'importanza del notaio

Il compromesso deve essere necessariamente redatto in forma scritta per avere validità legale. La firma di entrambe le parti è indispensabile e, in caso di comunione dei beni, è richiesta anche quella dei rispettivi coniugi.

Anche se non è obbligatorio, affidarsi a un notaio per l'autenticazione del compromesso è fortemente consigliato. Il notaio garantisce la conformità del documento alle normative vigenti, riducendo il rischio di contestazioni future.

Il rogito: il passo successivo al compromesso

Il rogito notarile rappresenta l'atto definitivo di compravendita, durante il quale avviene il trasferimento ufficiale della proprietà dell'immobile. La data del rogito viene concordata tra le parti e indicata nel compromesso. È importante rispettare le tempistiche per evitare complicazioni legali.

I costi legati al compromesso

La sottoscrizione del compromesso può comportare alcuni costi, che è bene considerare:

• Imposta di registro: questa imposta è dovuta se il compromesso viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione, pur non obbligatoria, è consigliata per conferire maggiore certezza giuridica all'accordo.
• Compenso notarile: nel caso in cui ci si avvalga di un notaio per l'autenticazione del compromesso, è previsto il pagamento di un compenso professionale, che varia in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'atto.

Perché il compromesso è un passaggio indispensabile

Il contratto preliminare di vendita è uno strumento fondamentale nel processo di compravendita immobiliare. Definendo in modo chiaro gli accordi tra le parti e regolando gli aspetti principali della transazione, il compromesso offre garanzie legali e riduce il rischio di contenziosi. Affidarsi a un professionista per la sua redazione è una scelta prudente che può fare la differenza nell'intero iter della compravendita.