Ripartono le garanzie mutui prima casa

Il fondo, a cui si appoggia la garanzia gestita da Consap, azienda del Ministero dell’Economia, è stato rinnovato dalla Legge di Bilancio 2025, fino al 2027, con una dote di 670 mln, 130 milioni per l’anno 2025 e di 270 milioni per i due anni successivi.

La garanzia copre fino al 50% del valore del mutuo, con un massimo di 250 mila euro, e in alcuni casi fissati dalla legge arriva a coprire fino all’80% dell’importo erogato.

Il fondo opera da 12 anni, essendo stato istituito presso il Ministero dell’Economia dalla legge 147/2013 (articolo 1 comma 47 lett. C). Dall’introduzione del fondo fino al 31 dicembre 2024, elabora Consap, il totale dei mutui prima casa erogati e garantiti è stato di circa 470 mila domande, di cui il 46% garantite con priorità.

Chi ha chiesto assistenza

Nel 2024, delle 86 mila domande ammesse a garanzia, il 57% è stato riconosciuto per coprire con garanzia all’80%, il 42% per garanzie al 50% e l’1% per garanzie per famiglie numerose.

Sono i giovani under 36, spiega Consap, la categoria che ha presentato il maggior numero di domande, rappresentando il 77,8% del totale con 66.976 domande. Seguono le coppie coniugate o conviventi con il 18,14% (15.600 domande). Le famiglie numerose sono state solo una piccola parte, lo 0.35% (301 soggetti) e altre categorie il 3,63% (3.121 domande). Per altre categorie si intendono le persone separate, vedove, o single.

Vediamo dunque come funziona la garanzia Consap, quali sono i parametri per presentare domanda e chi ne ha diritto con priorità.

Obiettivi del Fondo

Il Fondo agevola il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica sul mutuo per l'acquisto della prima casa. Il ruolo di Consap è quello di esaminare le domande trasmesse telematicamente dai soggetti finanziatori (gli erogatori dei mutui) per la verifica dei requisiti di accesso alla garanzia del Fondo.

Il Fondo opera per l’acquisto prima casa

La prima condizione per accedere al Fondo è che si stia operando un acquisto di immobile prima casa.

Alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, dunque, è necessario che gli acquirenti non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Finanziamento fino a 250 mila euro

L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro.

Di base, il Fondo prevede una garanzia pubblica del 50%.

La legge di bilancio del 2025 (art. 1 commi 113 e 115 l. 207/24) ha rideterminato le condizioni, stabilendo che dal primo gennaio 2025, per il triennio 2025-2027, l’accesso al fondo prima casa è riservato esclusivamente:

• alle giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio, il cui nucleo familiare sia stato costituito da almeno 2 anni e in cui uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni di età;
• ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• ai conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari;
• ai giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età;
• ai nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’indicatore della situazione economica non superiore a 40.000 euro annui;
• ai nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 45.000 euro annui;
• ai nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e con un valore dell’indicatore della situazione economica non superiore a 50.000 euro annui.

Ricapitolando, dunque, la prima condizione è rientrare in una di queste categorie per una copertura del 50% sul finanziamento massimo di 250 mila euro.

L’innalzamento della garanzia all’80%

La disposizione ha però previsto la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia per coloro che hanno un ISEE qualificato e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

La previsione sarà mantenuta fino al 31 dicembre 2027 grazie alle risorse riconosciute dalla legge di bilancio 2025.

Disposizione di salvaguardia sull’incremento dei tassi

La medesima norma ha inoltre previsto che per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027, la garanzia elevata può essere riconosciuta, ricorrendone le condizioni, anche nei casi in cui il TEG sia superiore al Tasso TEGM, nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore.

Il meccanismo di intervento del fondo

In caso il mutuatario non paghi le rate, risulti moroso e infine inadempiente, il Fondo interviene liquidando alla banca l'importo previsto dalla garanzia, per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata.

Al mutuatario, pertanto, resta l'obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca, il quale provvede al recupero della quota pagata anche mediante il ricorso alla procedura di iscrizione a ruolo.

Quale immobile è possibile comprare?

L'immobile per il quale si chiede il finanziamento deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 1072/69.

La procedura

La richiesta va inoltrata alle banche o agli intermediati finanziari che aderiscono al fondo, non direttamente a Consap. Il sì all’istanza spetta comunque sempre alla banca: sarà quindi l’istituto a fare le proprie valutazioni e decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alle garanzie del fondo.

Ricordiamo che la garanzia opera sull’acquisto prima casa e non opera quindi per la sola ristrutturazione dell’immobile. Ha valore, invece, nel caso di acquisto dell’immobile più ristrutturazione.

Le banche si impegnano a non chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive – non assicurative – queste ultime nei limiti consentiti dalla legislazione vigente, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Dove si trova il modulo

Il modulo dell’istanza da presentare alle banche aderenti è scaricabile al sito di Consap o è comunque disponibile in banca, allegando un documento di identità, passaporto o permesso di soggiorno. La risposta alla domanda sarà data da Consap alla banca dopo l’istruttoria entro 20 giorni dal ricevimento.

Il modulo prevede tre tipologie di acquisto:

• Acquisto;
• Acquisto con interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;
• Acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore).

Le offerte dei diversi istituti

Come detto sopra, però, per le banche seguire la strada della garanzia assistita è una facoltà, non un obbligo. Sul sito di Consap è riportato l’elenco degli istituti aderenti, che possono presentare delle richieste diverse proprio da banca a banca.

Di base quasi tutti applicano la forbice del 50% o dell’80% della garanzia sulla domanda del mutuo, differiscono però le casistiche. C’è chi, ad esempio, si limita ad applicarlo alla domanda degli under 36, rispettando però il requisito che sia sufficiente un solo richiedente, e chi applica anche il requisito della soglia Isee sopra e sotto i 40 mila euro per far agire la percentuale di copertura maggiore o minore sul finanziamento. Sempre a discrezione dell’istituto, poi, rimane la decisione di offrire o meno la possibilità di aderire anche ad altre categorie di soggetti beneficiari.

In questo ampio panorama di rimodulazione delle offerte, con Facile.it è possibile richiedere il supporto di un consulente esperto per farsi guidare nella scelta del mutuo più adatto alle proprie esigenze e chiarire ogni dubbio sulla documentazione da presentare.