Mutui: tra il chiedere ed il firmare c’è di mezzo il tasso

Ma cosa è in cima alle ricerche dei possibili acquirenti nelle richieste di finanziamento? Il mutuo green, che ha rappresentato nel 2024 il 10% dell’erogato (fonte: Osservatorio di Qualis Credit Risk) con una crescita rispetto all’anno precedente, quando la percentuale era del 6,5%.

Novità arrivano dall’Europa, dove l’attesa regolamentazione della nozione di mutuo green è stata rinviata, lasciando un vuoto normativo che lascia margini agli istituti per creare condizioni di accesso concorrenziali e diversificate.

Per quanto riguarda il livello di indebitamento degli italiani, la società di analisi del credito Crif scatta periodicamente una fotografia completa. Con riferimento al 2024, la rata media rimborsata ogni mese è stata pari a 277 euro, in lieve flessione (-0,2%) rispetto all’anno precedente. Allo stesso tempo è aumentata la platea dei cittadini maggiorenni con mutuo o prestito, che arriva al 59,1%, aumentando del 12,8% rispetto all’anno precedente. Quindi più indebitamenti da mutui.

Tra le tipologie di indebitamento, oltre il 50% si riferisce a prestiti finalizzati (acquisto di auto, telefonini, moto); al secondo posto ci sono i prestiti personali, con quota 28,9%, e al terzo

la componente dei mutui per acquisto di abitazioni, che si è attestata al 23,5% sul totale (-1,1%), registrando una rata media di 591 euro (-1,2%).

Fattore tempo tra richiesta e delibera

Tra il momento in cui si chiede il mutuo e il momento in cui la banca dà l’ok, il fattore tempo non è da sottovalutare. La banca, prima di erogare la delibera sul finanziamento, si prende il suo tempo per fare tutta una serie di valutazioni burocratiche e di storia del credito del richiedente. Quindi bisogna essere preparati alle due fasi: ricostruzione della storia creditizia del cliente e perizia dell’immobile.

Inoltre, in quel periodo, il mercato va avanti e i tassi possono fluttuare, quindi è importante verificare la validità del preventivo, anche rispetto alle condizioni di calcolo della rata che offrono le banche. Si tratta di periodi molto diversi da istituto a istituto, che possono arrivare a coprire da uno fino a sei mesi. La certezza delle condizioni, la stabilità, si avrà solo con il rilascio del secondo documento, quello con cui si delibera il mutuo e si è pronti per andare davanti al notaio, documento rilasciato a ridosso della stipula.

Nei casi più fortunati si può avere un primo responso tra i 15 e i 30 giorni per una prima delibera, uno step necessario alla banca per una verifica del profilo del richiedente, arrivando poi alla decisione sulla concessione o meno del finanziamento.

Attenzione alle condizioni fissate dalle banche

Può accadere che in questo tempo sospeso, il tasso applicato alla proposta di mutuo subisca le inevitabili fluttuazioni del mercato, trovando la sorpresa di una rata, ad esempio, più alta di quella concordata all’inizio del percorso. Allo stesso tempo, però, potrebbe accadere il contrario: i tassi potrebbero anche scendere, facendo il regalo di una rata con importo minore rispetto allo step iniziale.

La ragione è da ricavare nel fatto che il “tasso finito” è il risultato sempre di due componenti: il tasso d’interesse espresso dal parametro di riferimento (Euribor o Eurirs) più lo spread (la commissione che applica la banca). Se sul primo c’è poco da influenzare, in quanto il suo calcolo dipende da fattori esterni e non dipendenti dagli istituti finanziari, sul secondo si può avere l’accortezza di verificare, al momento della richiesta di mutuo, se la banca si impegna a non modificare il valore fino all’erogazione del finanziamento. In questo può tornare molto utile il simulatore di Facile.it che consente di verificare cosa stabiliscono le singole banche per la situazione di “interregno” fino alla stipula del finanziamento.

Ci sono infatti istituti che applicano le condizioni valide al momento dell’erogazione del mutuo (prevedendo quindi valori numerici della rata diversi) e non quelli che sono stati indicati in fase di preventivo.

Gran parte degli istituti si impegnano a mantenere lo spread garantito, in caso di stipula, fino al mese successivo alla presentazione della richiesta, alcuni invece si spingono fino a 4 mesi. Altri prevedono il congelamento fino alla data del rogito e alcune banche lo fanno in automatico, per altre invece nel preventivo si dichiara di non bloccare il tasso. Ecco perché è bene leggere bene le condizioni di erogazione anche per questo aspetto non secondario.

Cos’è la delibera

È l’approvazione finale, da parte della banca, della domanda di finanziamento che è stata inoltrata. Il cliente effettua la richiesta, la banca analizza e decide se dire sì o no. In caso dica sì, definisce le condizioni contrattuali.

Alla fine di questo iter, i clienti possono trovarsi con un tasso diverso rispetto alle condizioni di partenza, perciò è fondamentale leggere bene il preventivo rilasciato dalla banca.

Mutuo green: il più appetibile

Il mutuo green risulta riscontrare il maggiore gradimento dei possibili acquirenti, ma sul fronte europeo ci sono rallentamenti nella disciplina: il mutuo, infatti, non è stato disciplinato nella sua versione verde. È in corso un aggiornamento della direttiva sui mutui, proprio considerando l’elemento green di sostenibilità e risparmio energetico.

Il legislatore UE ha chiesto, considerato che le parti sono le banche, oltre i clienti, una consulenza tecnica a Eba, l’autorità di vigilanza bancaria europea. Il rapporto Eba è arrivato già a dicembre 2023. E tra le indicazioni fornite, era stata posta la raccomandazione di inserire la definizione del mutuo verde nella nuova direttiva sui mutui. Ma ecco che, invece, un anno dopo il parere Eba, con data 18 dicembre 2024, sul sito della Commissione Europea si legge che la revisione della direttiva sui mutui è finita in soffitta: «Questa iniziativa è stata sospesa. Il feedback fornito in passato rimane disponibile per riferimenti futuri. A seconda delle circostanze, l’iniziativa potrebbe essere ripresa in una fase successiva con un ambito leggermente diverso o abbandonata completamente».

Le banche, dunque, continueranno a comportarsi come hanno sempre fatto senza una definizione ufficiale e giuridicamente vincolante. Ricordiamo che all’orizzonte resta per l’Italia l’attuazione della direttiva case green, che ha come obiettivo entro il 2033 la riqualificazione in ottica di efficienza energetica del 42% del patrimonio immobiliare italiano. Un acquisto di immobile in ottica green potrebbe presentare dei vantaggi sul lungo periodo, sia per spuntare dei tassi studiati dalle banche, al momento più convenienti, sia per la rivalutazione nel medio lungo periodo dell’immobile.