Residenza prima casa: i rischi se si sforano 18 mesi

Di solito si compra un appartamento con l'intenzione di andarci ad abitare velocemente, grazie alle agevolazioni fiscali previste per la prima casa. Tuttavia i lavori di ristrutturazione talvolta vanno per le lunghe.

Quali rischi si corrono in questo periodo se non si trasferisce la residenza entro i 18 mesi previsti dalle norme, col rischio di perdere i benefici tributari?

Che cosa prevede la legge

FiscoOggi, rivista online dell'Agenzia delle Entrate, recentemente ha chiarito la situazione, rispondendo a un lettore. Prima di tutto, la legge prevede che entro 18 mesi dall'acquisto ci si trasferisca nel Comune in cui si trova l'immobile; non è obbligatorio andare subito proprio nella casa appena comprata.

Scadenze sospese fino al 2022

Detto questo, attualmente non sono in vigore i termini ordinari entro cui svolgere gli adempimenti previsti normalmente, in seguito all'emergenza sanitaria. L'articolo 24 del decreto legge 23/2020 li ha sospesi dal 23 Febbraio 2020 al 31 Dicembre 2020; per poi essere prorogati, col decreto legge 183/2020 (articolo 3, comma 11-quinquies), fino a tutto il 2021.

Mesi congelati

Quindi in questo periodo i 18 mesi vanno calcolati contando il tempo trascorso fino al 23 Febbraio 2020 (giorno in cui c'è stata la sospensione) e poi quello successivo all'1 Gennaio 2022 (quando riprenderanno a decorrere i termini). Gli altri mesi non contano, perché sono stati congelati.

Quando decadono i benefici

Resta il fatto che in ogni caso, come si legge sul sito dell'Agenzia delle entrate, l'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile:

• In caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto.
• In caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

Se si incappa nella decadenza:

• È dovuta la differenza tra l'imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora.
• Se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

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