Mutuo: il tasso variabile resiste ai rincari. Gli scenari

Cos’è il tasso del mutuo

Tutti gli elementi fin qui riportati si riflettono, in maniera non secondaria, anche sulle scelte di investimento immobiliare.

Intanto facciamo un passo indietro. Nel momento in cui ci si rivolge a una banca per la richiesta di un finanziamento, l’istituto, se darà il suo assenso, non lo darà “gratis”, ma applicherà al denaro che eroga un prezzo parametrato per gli anni che chi ha chiesto il mutuo impiegherà per restituirlo. In parole molto povere quello è il tasso di interesse, il costo del denaro che la banca ha deciso di prestarci e che ci impegniamo a restituire in un dato periodo di tempo.

Come si fissa il tasso di interesse del mutuo

Sono diversi i fattori che intervengono sul numero finale scritto alla voce del tasso di interesse. Oltre alla durata e all’ammontare del prestito incidono anche il Taeg e il Tan.

Dietro questi due termini confluiscono ulteriori voci di calcolo e di spesa. All’interno del Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) sono incluse tutte le voci del finanziamento: dalle spese di istruttoria alle polizze assicurative, dal tasso da applicare alle spese di perizia. Nel Tan (Tasso Annuo Nominale) è ricompreso il tasso di interesse che applica la banca.

Tasso Fisso: occhio all’Eurirs

Le nubi sul costo del denaro, i rischi prospettati dagli scenari di guerra e il rincaro energia si riflettono principalmente sugli investimenti di lungo periodo. Il tasso fisso, scelto nella maggioranza dei contratti di finanziamento da chi non vuole rischiare sul lungo periodo, ha ricevuto ritocchi al rialzo. I tassi non sono schizzati, ma hanno superato la soglia psicologica dell’1% per un finanziamento a 20 anni, registrando il massimo da 3 anni.

Il tasso fisso è agganciato all’Eurirs, che va da 1 fino a 50 anni e corrisponde alla durata del mutuo. Eurirs calcola quanto costerà il denaro nel lungo periodo.

Il tema non tocca chi ha già un mutuo in essere con questa scelta, ma i nuovi mutuatari. Per nuovi si deve intendere sia chi non ha ancora un mutuo e sta valutando, sia chi, avendo un contratto in essere, ha avviato la procedura di surroga del mutuo, cambiandone così alcune condizioni.

Tasso Variabile: occhio all’Euribor

Il mutuo con tasso variabile è agganciato agli indici Euribor (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce. I parametri indicano quanto costa il denaro all’ingrosso per scadenze ridotte. L’Euribor al momento non sembra risentire di queste fiammate ed anzi si assesta su valori minimi. Ma il calcolo dell’Euribor è maggiormente legato alle decisioni della Banca Centrale Europea e agli andamenti dell’inflazione.

Nell'immediato, dunque, un mutuo con tasso variabile potrebbe essere il più conveniente. Il consiglio, in questo caso, è tenere sotto controllo le oscillazioni dei tassi e in caso di rincari, se più sostenibile, passare in seguito dal tasso variabile al tasso fisso.

Cosa guardare

Quando si sceglie un mutuo e si presenta domanda in banca bisogna tenere conto di alcuni parametri. Intanto sapere che difficilmente le banche erogheranno più dell’80% del prezzo d’acquisto. E soprattutto le banche valuteranno il nostro profilo cliente, dove gioca un ruolo la capacità di sostenibilità del mutuo.

Come sapere se un mutuo è sostenibile nel tempo? Si parte dal proprio reddito netto, aggiungendo eventualmente anche quello del proprio partner, si sottraggono gli ulteriori finanziamenti in corso e si divide per tre: la cifra è quanto riusciremmo a versare di importo di rata per un mutuo.

Durante la pandemia le banche hanno ammorbidito i requisiti di erogazione del mutuo, ma è pur vero che ancora si predilige concedere il mutuo a chi presenta un contratto di lavoro a tempo indeterminato che offre anche alla banca una maggiore sostenibilità. C’è poi il discorso di un garante del mutuo che intervenga laddove la solvibilità del cliente sia messa a rischio.

Nel costo complessivo della banca occorre poi valutare le spese accessorie e le polizze varie che le banche provano a offrire/imporre ai clienti come condizione d’accesso al finanziamento. Come ultima spiaggia, nel momento in cui ci si accorge che quel mutuo non ci calza più a pennello, c’è la strada della surroga o della rinegoziazione, ma attenzione, perché gli scenari descritti in precedenza potrebbero portare le banche a rivedere anche le condizioni a cui si concedono le surroghe e quindi a far diventare questi passaggi più cari.