Cosa controlla la banca prima di concedere un mutuo

Requisiti anagrafici

In primis, per qualunque tipo di mutuo la banca valuterà il rispetto dei seguenti requisiti anagrafici:

• il richiedente deve aver compiuto 18 anni di età al momento della richiesta;
• il richiedente non deve aver compiuto 75-80 anni di età al termine del rimborso;
• il richiedente deve avere la cittadinanza italiana ed essere residente o domiciliato in Italia;
• il richiedente deve essere una persona fisica e non una persona giuridica.

Inoltre, per accedere a un mutuo prima casa sono previsti alcuni requisiti specifici, in particolare se si vuole beneficiare di alcune agevolazioni particolari:

• l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale;
• l'immobile non deve rientrare fra gli immobili di lusso;
• il richiedente deve spostare la residenza nel Comune in cui acquista l'immobile entro 18 mesi;
• il richiedente non deve superare i 36 anni di età al momento della stipula e non deve avere un ISEE superiore ai 40.000€ annui se vuole accedere al Fondo di Garanzia Consap;
• l'immobile deve rientrare nelle classi energetiche A o B per beneficiare dei tassi agevolati legati ai mutui casa green.

Storia finanziaria del cliente

La banca verifica poi il grado di affidabilità nei pagamenti del richiedente, ossia il merito creditizio. Attraverso l’interrogazione di apposite banche dati, come ad esempio quella di CRIF, l’istituto bancario procederà ad effettuare:

• un controllo protesti, per verificare se in passato il cliente non è stato puntuale nel pagamento di assegni o cambiali;
• una verifica presso la Camera di Commercio dell’eventuale possesso da parte del richiedente di partecipazioni in società ad alto rischio di fallimento, o della presenza di un’eventuale storia di fallimenti;
• un esame dello storico dei prestiti e della relativa puntualità nei pagamenti del cliente.

Reddito necessario per ottenere il mutuo

In linea generale non esiste una soglia di reddito minima per ottenere l'erogazione del mutuo.

Tuttavia, per rilasciare il parere di fattibilità e approvare il finanziamento, in genere le banche valutano che la rata del mutuo non superi il 30% del reddito familiare mensile netto e che la soglia minima di sussistenza propria del richiedente sia adeguata, calcolandola in base a determinati criteri.

Per sapere qual è la busta paga minima da percepire per sostenere il rimborso del mutuo, quindi, indicativamente bisogna dividere l'importo netto mensile per 3: si otterrà così la rata massima, dalla quale si può partire per calcolare che importo di mutuo ci si può permettere.

È importante poter dimostrare di avere un reddito stabile, possibilmente con un contratto a tempo indeterminato o altre fonti di reddito continuative nel lungo periodo. La banca valuterà inoltre l'eventuale presenza di un garante per il mutuo o la disponibilità da parte del cliente ad aprire polizze fideiussorie che possano fungere da garanzia aggiuntiva qualora necessario.

Compatibilità tra importo del mutuo e valore dell'immobile

La banca effettua inoltre una perizia sull’immobile per determinarne il valore e per stabilire se l’importo richiesto dal mutuatario corrisponde a quello individuato dal perito di fiducia della banca. La perizia immobiliare consiste in un’analisi tecnica ed economica dell’immobile, nella quale vengono presi in esame diversi elementi: lo stato di manutenzione, la posizione geografica, la documentazione catastale e urbanistica, eventuali vincoli, abusi o irregolarità edilizie e, naturalmente, il valore di mercato sulla base dei prezzi di immobili simili nella stessa zona.

Se la banca ritiene idonei tanto il richiedente quanto la somma richiesta per l’immobile, la domanda di mutuo verrà accettata. Qualora gli importi differissero sostanzialmente, l'istituto di credito tiene solitamente in considerazione il minore tra il valore emerso dalla perizia e il prezzo di acquisto dell'immobile.

Posizione debitoria del cliente e garanzie presentate

Oltre alla storia finanziaria, la banca analizza anche l’attuale posizione debitoria del richiedente, ovvero la presenza di altri finanziamenti in corso (mutui, prestiti personali, carte revolving, ecc.) e la regolarità dei rimborsi. L’obiettivo è valutare il grado di indebitamento complessivo e capire se il nuovo mutuo possa essere sostenibile.

Contestualmente, vengono prese in considerazione anche eventuali garanzie aggiuntive offerte dal cliente. Tra queste, le più comuni sono:

• la presenza di un garante, che si impegna a subentrare nei pagamenti in caso di difficoltà;
• la stipula di una polizza fideiussoria;
• l’ipoteca su un altro immobile di proprietà.

Queste garanzie possono risultare decisive soprattutto nei casi in cui il reddito sia borderline o la stabilità lavorativa non venga considerata pienamente solida dall’istituto.

Quando non viene concesso il mutuo?

Solitamente, il principale motivo per il quale la banca non concede il mutuo è connesso a una rata giudicata non sostenibile. Infatti, dato che molti istituti stabiliscono che l'importo della rata non debba superare un terzo dello stipendio, una rata troppo elevata potrebbe compromettere la capacità di rimborso del mutuatario. 

Altre cause di rifiuto possono essere l'assenza di un reddito sufficiente o l'incertezza dello stipendio, la presenza di alcune irregolarità relative all'immobile o la mancanza di affidabilità creditizia.