Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: differenze, caratteristiche e come scegliere

Quando si decide di comprare casa, la maggior parte delle persone deve ricorrere a un finanziamento. Non tutti sanno, però, che le banche distinguono tra due forme principali di mutuo: fondiario e ipotecario. Le differenze possono sembrare sottili, ma incidono su importo massimo finanziabile,  spese notarili, finalità ammesse e garanzie richieste.

Questa guida ti aiuta a capire nel dettaglio cosa cambia tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, quali sono i vantaggi di ciascuno e in quali casi conviene scegliere l’uno rispetto all’altro.

Mutuo fondiario

La normativa prevede:

• una durata minima di 18 mesi e massima di 30 anni;
• un importo finanziabile fino all’80% del valore dell'immobile (loan to value).
• L’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile è obbligatoria e rappresenta la garanzia per la banca in caso di insolvenza.

Tipologie di mutuo fondiario

Il mutuo fondiario può essere richiesto con diverse formule:

• tasso fisso, con rata stabile per tutta la durata del piano di ammortamento;
• tasso variabile, collegato all’andamento dell’Euribor ;
• tasso misto, che alterna periodi a tasso fisso e variabile;
• tasso variabile con cap, che fissa un limite massimo oltre il quale il tasso non può salire;
• mutuo a rata costante o a rata crescente, con maggiore flessibilità nella gestione dei pagamenti.

Vantaggi

Rispetto ad altre forme di mutuo, il fondiario garantisce:

• oneri notarili ridotti (gli onorari sono dimezzati);
• esenzione dall’atto notarile di cancellazione dell’ipoteca al termine del finanziamento;
• maggiore protezione per il mutuatario in caso di ritardi nei pagamenti, con tempi più lunghi prima dell’avvio di azioni legali;
• possibilità di ridurre l’ipoteca in proporzione al debito residuo.

Limiti e svantaggi

Il principale limite riguarda l’importo massimo erogabile, pari all’80% del valore dell’immobile. Se serve un finanziamento superiore, è necessario fornire ulteriori garanzie (come fideiussioni).

È bene sottolineare che, secondo la Cassazione (ordinanza n. 11543/2018), l’erogazione di un importo oltre l’80% rende nullo l’atto, non solo irregolare.

Mutuo ipotecario

La durata va da 5 a 30 anni, a seconda delle condizioni bancarie.

A differenza del mutuo fondiario, non c’è un limite rigido sull’importo: alcune banche possono concedere finanziamenti anche oltre l’80% del valore dell’immobile, arrivando in certi casi al 100%, purché il cliente offra garanzie adeguate.

Tipologie di mutuo ipotecario

Anche in questo caso, si può scegliere tra varie formule:

• mutuo a tasso fisso;
• mutuo a tasso variabile;
• mutuo a tasso misto;
• mutuo variabile con cap;
• mutuo a tasso doppio, con rata divisa in parte a tasso fisso e parte a tasso variabile.

L’offerta varia da banca a banca, quindi conviene sempre richiedere più preventivi prima di decidere.

Vantaggi

Il mutuo ipotecario si distingue per la sua grande flessibilità. Può essere richiesto non solo per l’acquisto della prima o della seconda casa, ma anche per esigenze diverse, come la ristrutturazione, la liquidità o il consolidamento dei debiti. Un altro vantaggio è la possibilità di ottenere finanziamenti superiori all’80% del valore dell’immobile, caratteristica che lo rende particolarmente adatto a chi non dispone di risparmi sufficienti per coprire l’anticipo. Inoltre, molte banche propongono formule personalizzabili sui tassi e sulle modalità di rimborso, consentendo al cliente di scegliere la soluzione più adatta alle proprie possibilità economiche.

Limiti e svantaggi

Il mutuo ipotecario, pur garantendo una maggiore libertà di utilizzo e la possibilità di ottenere importi più elevati, presenta anche alcuni aspetti meno vantaggiosi. In primo luogo, i costi notarili sono più alti rispetto al fondiario, poiché non beneficiano delle agevolazioni previste da quest’ultimo. Inoltre, i tassi di interesse possono risultare meno convenienti, proprio perché la banca si assume un rischio maggiore concedendo finanziamenti che talvolta superano l’80% del valore dell’immobile.

Differenze tra le due tipologie

Le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario non sono sempre evidenti a chi si avvicina per la prima volta a un finanziamento, ma hanno un impatto concreto sulla scelta finale. Il mutuo fondiario è pensato esclusivamente per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa e non può essere utilizzato per altre finalità. Al contrario, il mutuo ipotecario offre una maggiore flessibilità: può servire per l’acquisto di una seconda abitazione, per un investimento immobiliare o persino per ottenere liquidità aggiuntiva.

Un altro aspetto rilevante riguarda l’importo finanziabile. Nel caso del fondiario, la somma concessa non può superare l’80% del valore dell’immobile, mentre con l’ipotecario la banca può arrivare a coprire anche percentuali più alte, in alcuni casi fino all’intero importo richiesto, purché ci siano garanzie adeguate.

Le differenze emergono anche sul piano dei costi. Il mutuo fondiario, infatti, gode di una riduzione degli onorari notarili e di agevolazioni per la cancellazione dell’ipoteca al termine del contratto, elementi che si traducono in un risparmio per il mutuatario. Dal punto di vista delle banche, poi, il fondiario rappresenta una forma di finanziamento più sicura, in quanto sottratto alla revocatoria fallimentare. Proprio per questa maggiore tutela, viene spesso proposto con  tassi di interesse più vantaggiosi rispetto a un classico mutuo ipotecario.

Quale conviene scegliere?

Stabilire quale mutuo sia più conveniente dipende soprattutto dalle esigenze personali e dal tipo di operazione che si intende realizzare. Chi acquista la prima casa e può permettersi di versare un anticipo iniziale, di solito trova più conveniente il mutuo fondiario, che garantisce condizioni di interesse favorevoli e costi notarili inferiori.

Al contrario, chi non dispone di liquidità sufficiente per coprire il 20% del valore dell’immobile, oppure chi desidera finanziare una seconda abitazione o un investimento, può orientarsi sul mutuo ipotecario, che consente di ottenere importi anche superiori all’80% e lascia maggiore libertà d’uso.

In ogni caso, la convenienza finale dipende sempre dalle condizioni proposte dalle banche, che valutano il profilo del cliente, la sua capacità di rimborso e le garanzie offerte. Per questo motivo è consigliabile richiedere più preventivi e confrontare attentamente le offerte prima di firmare il contratto.