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Valore immobili: come si calcola il valore al metro quadro

Valore immobili: come si calcola il valore al metro quadro
Le 3 cose da sapere:
  • Chiunque può effettuare una consultazione del valore dell'immobile
  • Ci sono valori minimi e massimi a cui è possibile locare l'immobile
  • L'OMI fornisce informazioni rispetto alla redditività del bene

A determinare il valore e dunque il costo di un appartamento concorrono una serie di fattori. Il più importante è il valore al metro quadro; gli altri due sono i coefficienti di merito e la superficie commerciale, da non confondere con quella calpestabile. Il valore al metro quadro è così importante che anche il perito, incaricato dall'istituto di credito che deve concedere il mutuo, eseguirà una stima del valore dell'appartamento basandosi su tale parametro. In questo articolo verrà spiegato come si misura il valore al metro quadro di un immobile e come si calcola il suo valore complessivo.

Cos'è il valore al metro quadro

Per acquistare un immobile si deve obbligatoriamente guarda al valore al metro quadro; gli indici che determinano il costo effettivo di un appartamento sono determinati dalla sua ubicazione, come per esempio la città e il quartiere; è chiaro che una zona centrale avrà un pregio superiore rispetto a una periferica o malfamata; inoltre concorrono anche le condizioni dell'edificio e quelle dei locali interni, il loro stato di conservazione. È l'Agenzia delle Entrate che monitora i succitati parametri, affidandosi a un osservatorio che aggiorna le stime ogni sei mesi, raccogliendo dati e archiviandoli; il registro è consultabile anche dai privati.

Calcolo prezzo al metro quadro: come avviene

Come avviene il calcolo del prezzo al mq di un appartamento? Le agenzie immobiliari e i privati che mettono in vendita una casa si basano sui parametri dell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate. Si può infatti accedere alle banche dati e alle quotazioni immobiliari eseguite dai tecnici. È possibile, dunque da parte di chiunque, effettuare una consultazione puntuale delle stime fatte dell'Osservatorio; ogni città viene suddivisa in quadranti dall'ente, che fornisce le quotazioni minime e massime al metro quadro. Viene considerata la superficie lorda dell'immobile, il valore di mercato minimo e massimo, lo stato conservativo, la tipologia; in quest'ultimo caso si considerano diverse tipi di beni immobili:

  • abitazioni civili;
  • abitazioni di tipo economico;
  • box;
  • posti auto coperti;
  • posti auto scoperti;
  • ville e i villini.

L'OMI fornisce informazioni anche rispetto alla redditività del bene, in base al quadrante in cui è collocato. Ci sono valori minimi e massimi a cui è possibile locare l'appartamento, il posto auto, il box o la villa. Ogni sei mesi questi indici possono mutare, in quanto vengono aggiornati per rispondere puntualmente ai cambiamenti del Comune e dei suoi quartieri. Ci sono caratteristiche che cambiano molto lentamente nel tempo; basti pensare ai processi di gentrificazione dei quartieri che trasformano una borgata in un quartiere trendy, permettendo agli immobili di moltiplicare il loro valore nel giro di qualche anno. Tuttavia bisogna considerare che un immobile in centro manterrà più o meno sempre lo stesso valore al metro quadro, specialmente nelle grandi città. Eppure ogni categoria di immobile può essere suddivisa a seconda che si trovi in un'area:

  • centrale;
  • semi-centrale;
  • periferica;
  • suburbana;
  • extraurbana.

Si è parlato dello stato di conservazione del bene. La valutazione che esegue l'OMI, per l'indicizzazione dei valori al metro quadro, tiene conto anche se l'appartamento sia in uno stato di conservazione scarso, normale oppure ottimale.

Valore complessivo immobile: come calcolarlo

Come si calcola il valore complessivo di un bene immobile? Si effettua una stima cosiddetta sintetica. Il parametro relativo al valore totale di un appartamento si ottiene moltiplicando il dato della superficie commerciale per la quotazione al metro quadro, e poi per i vari coefficienti di merito, che possono incidere in una misura non trascurabile. Questo discorso vale sia che si intenda acquistare, vendere oppure affittare una casa. Gli agenti immobiliari si affidano a organismi che li aiutano a districarsi tra i vari fattori; oltre all'OMI si fa riferimento anche al Codice delle Valutazioni Immobiliari.

La superficie commerciale di una casa o di un negozio è la risultante di una somma di diversi parametri. Tra questi si contano:

  • la superficie coperta: si parla in questo caso dei muri interni, di quelli perimetrali; i muri in comunione invece incidono solo per il 50%;
  • la superficie di ornamento: è parte integrante dell'immobile ma viene vissuta dall'inquilino in misura minore, in quanto sottoposta agli agenti atmosferici; parliamo di balconi, terrazze, portici, cortili privati e giardini; ognuna di queste superfici ha un suo indice;
  • vani accessori: un appartamento dotato di una cantina, di un'area parcheggio privata o di una soffitta, avrà sicuramente un valore sensibilmente superiore rispetto agli altri.

E infine ci sono i coefficienti di merito. Tra questi vanno considerati lo stato locativo e il tipo di contratto stipulato con l'inquilino. Se un compratore vuole acquistare un immobile per andarci a vivere, ma è occupato, probabilmente non procederà nella trattativa.

Una casa libera al rogito ha un coefficiente di merito del 100%; una affittata con contratto quadriennale perderà il 20% del suo valore.

La presenza dell'ascensore. Posto che un seminterrato deprezza il suo valore di appartamento di circa un quarto, non inciderà la presenza o meno dell'ascensore condominiale; stesso discorso per un piano terra, un rialzato o un primo piano: si calcola in questi casi un deprezzamento del 10%. Il discorso cambia per un secondo piano senza ascensore, che costerà il 15% in meno. I piani alti senza elevatore si deprezzano fino a un terzo del loro valore, mentre un attico senza ascensore perde solo il 20%; se invece ne è provvisto, acquista addirittura un 20%.

Un appartamento da ristrutturare, con uno stato di conservazione scadente, costerà il 10% in meno, ristrutturato invece si apprezza del 5%; se è nuovo oppure finemente ristrutturato acquisterà addirittura un 10%. Poiché in un appartamento si passa la maggior parte della giornata, la salubrità è importante; non è data solo dall'ampiezza o dall'altezza dei soffitti ma anche dal piano in cui si trova, e dunque dalla luminosità. Se il sole è diretto e presente in casa per tutta la giornata, magari perché l'edificio è un attico, si aggiungerà un 10% al valore della casa; se invece riceve una media luminosità, ossia c'è luce naturale per una parte della giornata, allora il parametro è dello 0%. Una casa poco luminosa, come può essere un seminterrato o un piano terra, costerà il 5% in meno.

In precedenza si è parlato di attici; l'esposizione esterna e panoramica aumenta il valore di una casa del 10%; la presenza di un balcone all'esterno dell'edificio vale il 5%; una casa con una finestra o un balcone, che affaccia unicamente nella chiostrina, perde il 5% e in alcuni casi addirittura il 10%.

Più un edificio è antico maggiore è il suo pregio, specialmente se è ben tenuto.

Un appartamento all'interno di un palazzo costruito dai 20 ai 40 anni prima, se è ben tenuto, si rivaluta del 5%; se invece non è conservato bene perde il 10%. Gli edifici molto vecchi, quelli di oltre 40 anni, possono valere il 10% in più, se ben conservati; il risultato opposto si ottiene, invece, se non hanno subito alcuna ristrutturazione da molti anni a questa parte; in tale caso il deprezzamento è importante, vale almeno il 15%. E infine concludiamo con la presenza dell'impianto di riscaldamento. Se l'immobile è termoautonomo si apprezza del 5%; il centralizzato è molto diffuso, per cui non incide sul valore. Se invece manca del tutto l'impianto bisogna conteggiare il 5% in meno sul valore complessivo.

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