Valore immobili: come si calcola il valore al metro quadro

Determinare il valore al metro quadro di un immobile è essenziale sia per chi vende che per chi acquista. Questo parametro consente di stabilire un prezzo equo, in linea con il mercato, ed è utilizzato anche dalle banche per le perizie immobiliari richieste in caso di mutuo, come il mutuo prima casa.

In questa guida vedremo cos’è il valore al mq, come si calcola, quali fattori lo influenzano e a chi affidarsi per una valutazione precisa.

Cos'è il valore al metro quadro

Il valore al metro quadro rappresenta il prezzo attribuito a un singolo metro quadrato di superficie commerciale di un immobile. Non si tratta di un valore fisso, ma di una cifra che varia in base a molteplici elementi, tra cui:

• ubicazione: città, quartiere e microzona incidono in modo determinante;
• tipologia: appartamenti, ville, loft o case indipendenti hanno quotazioni diverse;
• condizioni: anno di costruzione, stato di conservazione ed eventuali ristrutturazioni influiscono sul prezzo;
• mercato: domanda e offerta possono far oscillare i valori in un determinato momento.

Come si calcola il prezzo al metro quadro

Per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile, è necessario:

• determinare la superficie commerciale: si tratta della somma delle superfici ponderate degli spazi interni ed esterni dell'immobile. Ad esempio, i balconi possono essere considerati al 30% della loro superficie, mentre le cantine al 25%;
• consultare le quotazioni immobiliari: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), gestito dall'Agenzia delle Entrate, fornisce valori minimi e massimi al metro quadro per diverse tipologie di immobili e zone geografiche;
• applicare i coefficienti di merito: sono fattori correttivi che tengono conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile, come piano, luminosità, presenza di ascensore, stato di conservazione, ecc. Questi coefficienti possono aumentare o diminuire il valore base al metro quadro.

Esempio di calcolo del valore di un immobile

Supponiamo di avere un appartamento con una superficie commerciale di 100 mq, situato in una zona con una quotazione OMI di 2.000 € al mq. Se l'immobile è in buone condizioni e ha caratteristiche positive (ad esempio, piano alto con ascensore, buona luminosità), si potrebbe applicare un coefficiente di merito positivo del 10%. 

Il calcolo sarebbe:

• Valore base: 100 mq x 2.000€ = 200.000€
• Coefficiente di merito: 200.000€ x 10% = 20.000€
• Valore finale: 200.000€ + 20.000€ = 220.000€

Quindi, il valore stimato dell'immobile sarebbe di 220.000 €.

Fattori che influenzano il costo al metro quadro

Oltre agli aspetti tecnici, il prezzo di un immobile è condizionato da fattori esterni, tra cui:

• vicinanza ai servizi: trasporti, scuole, ospedali, aree verdi;
• sicurezza del quartiere: zone più tranquille hanno quotazioni maggiori;
• progetti di sviluppo urbano: nuove infrastrutture o rigenerazioni urbane possono aumentare il valore delle abitazioni circostanti.

Questi elementi rendono evidente come due case simili, anche nella stessa città, possano avere valutazioni molto diverse.

Chi può fornire una valutazione accurata dell'immobile?

Per una stima attendibile è sempre meglio rivolgersi a professionisti del settore, come agenti immobiliari o periti iscritti agli albi, che conoscono bene le dinamiche del mercato locale.

Gli strumenti online disponibili oggi possono essere utili per una valutazione preliminare, ma non sostituiscono l’esperienza diretta di un esperto, soprattutto quando si tratta di stabilire un prezzo di vendita o di richiedere un finanziamento.

Il ruolo della perizia bancaria

In caso di richiesta di mutuo, la banca incarica un perito per stabilire il valore dell’immobile. Questa valutazione non è solo utile a chi acquista, ma serve anche all’istituto di credito per decidere l’importo massimo finanziabile. In genere, le banche concedono un mutuo fino a una percentuale del valore stabilito dal perito (spesso il 70-80%).