Serve assistenza?
02 55 55 222
mutui_guide_valore_immobili_come_si_calcola_il_valore_al_metro_quadro
Le 3 cose da sapere:
  1. 1

    Chiunque può effettuare una consultazione del valore dell'immobile

  2. 2

    Ci sono valori minimi e massimi a cui è possibile locare l'immobile

  3. 3

    L'OMI fornisce informazioni rispetto alla redditività del bene

Il valore al mq di una casa è il dato fondamentale da conoscere in fase di vendita, ma anche di acquisto: per chi vende è importante per poter procedere ad una valutazione dell'immobile e comprendere il giusto prezzo di vendita; per chi compra, è utile per fare una proposta e capire se il prezzo è adeguato al mercato.

Il prezzo al metro quadro è così importante che anche il perito incaricato dall'istituto di credito che deve concedere il mutuo online o tradizionale, ad esempio un mutuo prima casa, eseguirà una stima del valore dell'appartamento basandosi su tale parametro.

In questo articolo verrà spiegato come si misura il valore al mq di una casa da ristrutturare o acquistare e come si calcola quello complessivo.

Mutuo casa: trova il migliore
Mutuo casa: trova il migliore

Sommario

Cos'è il valore al metro quadro

Per acquistare un immobile si deve obbligatoriamente guardare al valore al mq della casa. Gli indici che determinano il costo effettivo di un appartamento sono determinati dalla sua ubicazione, come per esempio la città e il quartiere; è chiaro che una zona centrale avrà un pregio superiore rispetto a una periferica o malfamata. Inoltre concorrono anche le condizioni dell'edificio e quelle dei locali interni, il loro stato di conservazione. È l'Agenzia delle Entrate che monitora questi parametri, affidandosi a un osservatorio che aggiorna le stime ogni sei mesi, raccogliendo dati e archiviandoli; il registro è consultabile anche dai privati.

Calcolo prezzo al metro quadro: come avviene

Come avviene il calcolo del prezzo al mq di un appartamento e quindi il calcolo del valore dell'immobile? Se ti stai chiedendo come calcolare il valore di un immobile, devi sapere che le agenzie immobiliari e i privati che mettono in vendita una casa si basano sui parametri dell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, tra cui la ricerca rendita catastale, il valore e la classe catastale. Si può infatti accedere alle banche dati e alle quotazioni immobiliari eseguite dai tecnici.

È possibile, dunque da parte di chiunque, effettuare una consultazione puntuale delle stime fatte dell'Osservatorio; ogni città viene suddivisa in quadranti dall'ente, che fornisce le quotazioni minime e massime al metro quadro. Viene considerata la superficie lorda dell'immobile, il valore di mercato minimo e massimo, lo stato conservativo, la classe catastale, la tipologia; in quest'ultimo caso si considerano diverse tipi di beni immobili:

  • abitazioni civili;
  • abitazioni di tipo economico;
  • box;
  • posti auto coperti;
  • posti auto scoperti;
  • ville e i villini.

L'OMI fornisce informazioni anche rispetto alla rendita catastale del bene, in base al quadrante in cui è collocato. Ci sono valori minimi e massimi a cui è possibile locare l'appartamento, il posto auto, il box o la villa. Ogni sei mesi questi indici possono mutare, in quanto vengono aggiornati per rispondere puntualmente ai cambiamenti del Comune e dei suoi quartieri.

Ci sono caratteristiche che cambiano molto lentamente nel tempo; basti pensare ai processi di gentrificazione dei quartieri che trasformano una borgata in un quartiere trendy, permettendo agli immobili di moltiplicare il loro valore catastale nel giro di qualche anno. Tuttavia bisogna considerare che un immobile in centro manterrà più o meno sempre lo stesso valore al metro quadro, specialmente nelle grandi città. Eppure ogni categoria di immobile può essere suddivisa a seconda che si trovi in un'area:

  • centrale;
  • semi-centrale;
  • periferica;
  • suburbana;
  • extraurbana.

Si è parlato dello stato di conservazione del bene. La valutazione che esegue l'OMI, per stimare il valore catastale di un immobile ed effettuare quindi il calcolo del valore dell'immobile, tiene conto anche se l'appartamento sia in uno stato di conservazione scarso, normale oppure ottimale.

Valore complessivo immobile: come calcolarlo

Come si calcola il valore complessivo di un bene immobile? Si effettua una stima cosiddetta sintetica. Il parametro relativo al valore totale di un appartamento si ottiene moltiplicando il dato della superficie commerciale per la quotazione al metro quadro, e poi per i vari coefficienti di merito, che possono incidere in una misura non trascurabile. Questo discorso vale sia che si intenda acquistare, vendere oppure affittare una casa. Gli agenti immobiliari si affidano a organismi che li aiutano a districarsi tra i vari fattori; oltre all'OMI si fa riferimento anche al Codice delle Valutazioni Immobiliari.

La superficie commerciale di una casa o di un negozio è la risultante di una somma di diversi parametri. Tra questi si contano:

  • la superficie coperta: si parla in questo caso dei muri interni, di quelli perimetrali; i muri in comunione invece incidono solo per il 50%;
  • la superficie di ornamento: è parte integrante dell'immobile ma viene vissuta dall'inquilino in misura minore, in quanto sottoposta agli agenti atmosferici; parliamo di balconi, terrazze, portici, cortili privati e giardini; ognuna di queste superfici ha un suo indice;
  • vani accessori: un appartamento dotato di una cantina, di un'area parcheggio privata o di una soffitta, avrà sicuramente un valore sensibilmente superiore rispetto agli altri.

E infine ci sono i coefficienti di merito. Tra questi vanno considerati lo stato locativo e il tipo di contratto stipulato con l'inquilino. Se un compratore vuole acquistare un immobile per andarci a vivere, ma è occupato, probabilmente non procederà nella trattativa.

Una casa libera al rogito ha un coefficiente di merito del 100%; una affittata con contratto quadriennale perderà il 20% del suo valore.

La presenza dell'ascensore. Posto che un seminterrato deprezza il suo valore di appartamento di circa un quarto, non inciderà la presenza o meno dell'ascensore condominiale; stesso discorso per un piano terra, un rialzato o un primo piano: si calcola in questi casi un deprezzamento del 10%. Il discorso cambia per un secondo piano senza ascensore, che costerà il 15% in meno. I piani alti senza elevatore si deprezzano fino a un terzo del loro valore, mentre un attico senza ascensore perde solo il 20%; se invece ne è provvisto, acquista addirittura un 20%.

Un appartamento da ristrutturare, con uno stato di conservazione scadente, costerà il 10% in meno, ristrutturato invece si apprezza del 5%; se è nuovo oppure finemente ristrutturato acquisterà addirittura un 10%. Poiché in un appartamento si passa la maggior parte della giornata, la salubrità è importante; non è data solo dall'ampiezza o dall'altezza dei soffitti ma anche dal piano in cui si trova, e dunque dalla luminosità. Se il sole è diretto e presente in casa per tutta la giornata, magari perché l'edificio è un attico, si aggiungerà un 10% al valore della casa; se invece riceve una media luminosità, ossia c'è luce naturale per una parte della giornata, allora il parametro è dello 0%. Una casa poco luminosa, come può essere un seminterrato o un piano terra, costerà il 5% in meno.

In precedenza si è parlato di attici; l'esposizione esterna e panoramica aumenta il valore di una casa del 10%; la presenza di un balcone all'esterno dell'edificio vale il 5%; una casa con una finestra o un balcone, che affaccia unicamente nella chiostrina, perde il 5% e in alcuni casi addirittura il 10%.

Più un edificio è antico maggiore è il suo pregio, specialmente se è ben tenuto. Un appartamento all'interno di un palazzo costruito dai 20 ai 40 anni prima, se è ben tenuto, si rivaluta del 5%; se invece non è conservato bene perde il 10% circa del valore. Gli edifici molto vecchi, quelli di oltre 40 anni, possono valere il 10% in più, se ben conservati; il risultato opposto si ottiene, invece, se non hanno subito alcuna ristrutturazione da molti anni a questa parte; in tale caso il deprezzamento è importante, vale almeno il 15%. E infine concludiamo con la presenza dell'impianto di riscaldamento. Se l'immobile è termoautonomo si apprezza del 5%; il centralizzato è molto diffuso, per cui non incide sul valore. Se invece manca del tutto l'impianto bisogna conteggiare il 5% in meno sul valore complessivo.

Parametri che influenzano il costo al metro quadro

Come abbiamo visto il costo al metro quadro di un immobile può variare notevolmente sulla base di alcuni parametri, come:

  • calcolo della superficie lorda
  • localizzazione geografica dell'immobile (città, quartiere, zona)
  • condizioni strutturali dell'abitazione
  • condizioni e stato di manutenzione degli interni
  • tipologia di immobile

Chi può fornire una valutazione del prezzo dell'immobile?

Per poter effettuare una stima di un immobile, in caso di vendita, è sempre bene affidarsi a dei professionisti, come i consulenti immobiliari. Un consulente immobiliare infatti ha il vantaggio di conoscere il territorio in cui opera, la sua storia, lo sviluppo socio-demografico e immobiliare della zona, i servizi e le potenzialità della stessa.

Questi valori indiretti vanno a incidere sul prezzo e sono molto spesso complessi da valutare: in questi casi, infatti, il valore aggiunto di un professionista è proprio quello di avere una certa sensibilità nel capire il reale valore al mq di una casa, al di là della mera formula matematica.

Offerte Mutuo Acquisto prima casa

Rata mensile
252,71€
Prodotto
Mutuo CA Greenback Acquisto Green
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
1,99% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
2,51%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 60.649,19
Rata mensile
252,71€
Rata mensile
267,15€
Prodotto
Mutuo CA Greenback Acquisto
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,59% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
3,13%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 64.115,80
Rata mensile
267,15€
Rata mensile
268,62€
Prodotto
Mutuo Casa Promo
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,65% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
2,91%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 64.468,89
Rata mensile
268,62€
Rata mensile
268,62€
Prodotto
Bper Promo Casa – Tasso Fisso
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,65% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
2,91%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 64.468,89
Rata mensile
268,62€
Rata mensile
268,62€
Prodotto
Mutuo Green
Finalità
Acquisto prima casa
Importo
€ 50.000
Tasso
2,65% (Tasso finito)
Tipo Tasso
Fisso
TAEG
2,87%
Durata
20 anni
Costo totale
€ 64.468,89
Rata mensile
268,62€

*Annuncio Promozionale, per tutte le informazioni relative a ciascun prodotto si prega di prendere visione di Informativa Trasparenza Mutui. Tutti i prodotti presenti sul comparatore sono da considerarsi assistiti da garanzia di ipoteca sull'immobile. Ti ricordiamo sempre di prendere visione delle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto ai consumatori nonché agli altri documenti di Trasparenza. Per verificare la soluzione adatta alle tue esigenze clicca su verifica fattibilità

Offerte confrontate

Confronta in pochi istanti i mutui on line offerti dalle banche e richiedi senza impegno la fattibilità del finanziamento.

Mutuo Prima Casa

Confronta i nostri prodotti

Preventivo mutuo

Surroga Mutuo

Riduci la rata del mutuo

Preventivo surroga

Guide ai mutui

pubblicato il 4 aprile 2024
Quali sono le formule matematiche per il calcolo del mutuo

Quali sono le formule matematiche per il calcolo del mutuo

Quando si deve richiedere un mutuo per acquistare casa, una delle principali preoccupazioni è comprendere in anticipo a quanto ammonteranno la rata e gli interessi. Scopriamo insieme come calcolarli.
pubblicato il 4 aprile 2024
Quanto posso chiedere di mutuo?

Quanto posso chiedere di mutuo?

Se stai pensando di acquistare una casa, probabilmente ti starai chiedendo quanto mutuo puoi permetterti e qual è l'importo massimo che puoi richiedere. Per scoprirlo, è fondamentale capire la tua disponibilità finanziaria.
pubblicato il 2 gennaio 2024
Mutuo under 36: guida completa 2024

Mutuo under 36: guida completa 2024

Le agevolazioni per i mutui under 36 subiranno importanti cambiamenti nel 2024. Ecco tutto ciò che c'è da sapere per i giovani che vogliono richiederlo quest'anno.
pubblicato il 20 giugno 2023
Comprare casa dai genitori o dai parenti (e perché è difficile!)

Comprare casa dai genitori o dai parenti (e perché è difficile!)

Cosa potrebbe succedere se un figlio volesse comprare la casa dei genitori o di altri parenti in generale? Questa cosa è permessa, ma non sempre le banche sono disposte ad offrire questo tipo di mutuo. Vediamo perché!
pubblicato il 13 febbraio 2023
Bonus Ristrutturazione 2024: tutte le informazioni

Bonus Ristrutturazione 2024: tutte le informazioni

Scopri di più sul bonus ristrutturazione 2024 e sugli sgravi fiscali concessi!
pubblicato il 15 dicembre 2022
Cos'è un mutuo e come funziona

Cos'è un mutuo e come funziona

Il mutuo è un prestito a lungo termine in cui un parte concede in prestito una somma di denaro ad un'altra. Vediamo come funziona e quali sono le sue caratteristiche.
pubblicato il 24 ottobre 2022
Mutuo cointestato: come funziona?

Mutuo cointestato: come funziona?

Il mutuo cointestato è un mutuo in cui due o più soggetti sottoscrivono lo stesso finanziamento e si impegnano congiuntamente a rimborsare l'importo delle rate. Il vantaggio principale di questa formula risiede nel fatto che le banche hanno una duplice garanzia di solvibilità e, in caso di mancato pagamento da parte di uno dei due debitori, possono rivalersi sull'altro per richiedere l'intero importo dovuto.
pubblicato il 28 giugno 2022
Come fare il cambio di residenza a Torino

Come fare il cambio di residenza a Torino

Il cambio di residenza nella città di Torino può essere eseguito presso gli uffici dell'anagrafe o online, tramite il portale del Comune. Basterà compilare e presentare alcuni documenti.

Banche

Scopri le informazioni e le offerte di mutuo delle banche partner di Facile.it.

© 2024 Facile.it
Tutti i diritti riservati
Facile.it è un servizio offerto da Facile.it S.p.A. con socio unico • Via Sannio, 3 - 20137 Milano • P.IVA 07902950968

Nel mercato assicurativo i principali metodi di pagamento accettati sono:

Payment LogoPayment LogoPayment LogoPayment LogoPayment LogoPayment Logo

Ricorda: nel mercato assicurativo NON è previsto come metodo di pagamento l'utilizzo di ricariche postepay e pagamenti intestati a persone fisiche.

Navigazione sicura:

Navigazione sicuraNavigazione sicura

Il servizio di intermediazione assicurativa di Facile.it è gestito da Facile.it Broker di assicurazioni S.p.A. con socio unico, broker assicurativo regolamentato dall'IVASS ed iscritto al RUI in data 13/02/2014 con numero B000480264 • P.IVA 08007250965 • PEC PEC

Il servizio di mediazione creditizia per i mutui e per il credito al consumo di Facile.it è gestito da Facile.it Mediazione Creditizia S.p.A. con socio unico, iscrizione Elenco Mediatori Creditizi OAM numero M201 • P.IVA 06158600962

Il servizio di comparazione tariffe (luce, gas, ADSL, cellulari, conti e carte) ed i servizi di marketing sono gestiti da Facile.it S.p.A. con socio unico • P.IVA 07902950968