Valore immobili: come si calcola il valore al metro quadro

Il valore al mq di una casa è il dato fondamentale da conoscere in fase di vendita, ma anche di acquisto: per chi vende è importante per poter procedere ad una valutazione dell'immobile e comprendere il giusto prezzo di vendita; per chi compra, è utile per fare una proposta e capire se il prezzo è adeguato al mercato.

Il prezzo al metro quadro è così importante che anche il perito incaricato dall'istituto di credito che deve concedere il mutuo online o tradizionale, ad esempio un mutuo prima casa, eseguirà una stima del valore dell'appartamento basandosi su tale parametro.

In questo articolo verrà spiegato come si misura il valore al mq di una casa da ristrutturare o acquistare e come si calcola quello complessivo.

Sommario

• Cos'è il valore al metro quadro
• Calcolo prezzo al metro quadro: come avviene
• Valore complessivo immobile: come calcolarlo
• Parametri che influenzano il costo al metro quadro
• Chi può fornire una valutazione del prezzo dell'immobile?

Cos'è il valore al metro quadro

Per acquistare un immobile si deve obbligatoriamente guardare al valore al mq della casa. Gli indici che determinano il costo effettivo di un appartamento sono determinati dalla sua ubicazione, come per esempio la città e il quartiere; è chiaro che una zona centrale avrà un pregio superiore rispetto a una periferica o malfamata. Inoltre concorrono anche le condizioni dell'edificio e quelle dei locali interni, il loro stato di conservazione. È l'Agenzia delle Entrate che monitora questi parametri, affidandosi a un osservatorio che aggiorna le stime ogni sei mesi, raccogliendo dati e archiviandoli; il registro è consultabile anche dai privati.

Calcolo prezzo al metro quadro: come avviene

Come avviene il calcolo del prezzo al mq di un appartamento e quindi il calcolo del valore dell'immobile? Se ti stai chiedendo come calcolare il valore di un immobile, devi sapere che le agenzie immobiliari e i privati che mettono in vendita una casa si basano sui parametri dell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, tra cui la ricerca rendita catastale, il valore e la classe catastale. Si può infatti accedere alle banche dati e alle quotazioni immobiliari eseguite dai tecnici.

È possibile, dunque da parte di chiunque, effettuare una consultazione puntuale delle stime fatte dell'Osservatorio; ogni città viene suddivisa in quadranti dall'ente, che fornisce le quotazioni minime e massime al metro quadro. Viene considerata la superficie lorda dell'immobile, il valore di mercato minimo e massimo, lo stato conservativo, la classe catastale, la tipologia; in quest'ultimo caso si considerano diverse tipi di beni immobili:

• abitazioni civili;
• abitazioni di tipo economico;
• box;
• posti auto coperti;
• posti auto scoperti;
• ville e i villini.

L'OMI fornisce informazioni anche rispetto alla rendita catastale del bene, in base al quadrante in cui è collocato. Ci sono valori minimi e massimi a cui è possibile locare l'appartamento, il posto auto, il box o la villa. Ogni sei mesi questi indici possono mutare, in quanto vengono aggiornati per rispondere puntualmente ai cambiamenti del Comune e dei suoi quartieri.

Ci sono caratteristiche che cambiano molto lentamente nel tempo; basti pensare ai processi di gentrificazione dei quartieri che trasformano una borgata in un quartiere trendy, permettendo agli immobili di moltiplicare il loro valore catastale nel giro di qualche anno. Tuttavia bisogna considerare che un immobile in centro manterrà più o meno sempre lo stesso valore al metro quadro, specialmente nelle grandi città. Eppure ogni categoria di immobile può essere suddivisa a seconda che si trovi in un'area:

• centrale;
• semi-centrale;
• periferica;
• suburbana;
• extraurbana.

Si è parlato dello stato di conservazione del bene. La valutazione che esegue l'OMI, per stimare il valore catastale di un immobile ed effettuare quindi il calcolo del valore dell'immobile, tiene conto anche se l'appartamento sia in uno stato di conservazione scarso, normale oppure ottimale.

Valore complessivo immobile: come calcolarlo

Come si calcola il valore complessivo di un bene immobile? Si effettua una stima cosiddetta sintetica. Il parametro relativo al valore totale di un appartamento si ottiene moltiplicando il dato della superficie commerciale per la quotazione al metro quadro, e poi per i vari coefficienti di merito, che possono incidere in una misura non trascurabile. Questo discorso vale sia che si intenda acquistare, vendere oppure affittare una casa. Gli agenti immobiliari si affidano a organismi che li aiutano a districarsi tra i vari fattori; oltre all'OMI si fa riferimento anche al Codice delle Valutazioni Immobiliari.

La superficie commerciale di una casa o di un negozio è la risultante di una somma di diversi parametri. Tra questi si contano:

• la superficie coperta: si parla in questo caso dei muri interni, di quelli perimetrali; i muri in comunione invece incidono solo per il 50%;
• la superficie di ornamento: è parte integrante dell'immobile ma viene vissuta dall'inquilino in misura minore, in quanto sottoposta agli agenti atmosferici; parliamo di balconi, terrazze, portici, cortili privati e giardini; ognuna di queste superfici ha un suo indice;
• vani accessori: un appartamento dotato di una cantina, di un'area parcheggio privata o di una soffitta, avrà sicuramente un valore sensibilmente superiore rispetto agli altri.

E infine ci sono i coefficienti di merito. Tra questi vanno considerati lo stato locativo e il tipo di contratto stipulato con l'inquilino. Se un compratore vuole acquistare un immobile per andarci a vivere, ma è occupato, probabilmente non procederà nella trattativa.

La presenza dell'ascensore. Posto che un seminterrato deprezza il suo valore di appartamento di circa un quarto, non inciderà la presenza o meno dell'ascensore condominiale; stesso discorso per un piano terra, un rialzato o un primo piano: si calcola in questi casi un deprezzamento del 10%. Il discorso cambia per un secondo piano senza ascensore, che costerà il 15% in meno. I piani alti senza elevatore si deprezzano fino a un terzo del loro valore, mentre un attico senza ascensore perde solo il 20%; se invece ne è provvisto, acquista addirittura un 20%.

Un appartamento da ristrutturare, con uno stato di conservazione scadente, costerà il 10% in meno, ristrutturato invece si apprezza del 5%; se è nuovo oppure finemente ristrutturato acquisterà addirittura un 10%. Poiché in un appartamento si passa la maggior parte della giornata, la salubrità è importante; non è data solo dall'ampiezza o dall'altezza dei soffitti ma anche dal piano in cui si trova, e dunque dalla luminosità. Se il sole è diretto e presente in casa per tutta la giornata, magari perché l'edificio è un attico, si aggiungerà un 10% al valore della casa; se invece riceve una media luminosità, ossia c'è luce naturale per una parte della giornata, allora il parametro è dello 0%. Una casa poco luminosa, come può essere un seminterrato o un piano terra, costerà il 5% in meno.

In precedenza si è parlato di attici; l'esposizione esterna e panoramica aumenta il valore di una casa del 10%; la presenza di un balcone all'esterno dell'edificio vale il 5%; una casa con una finestra o un balcone, che affaccia unicamente nella chiostrina, perde il 5% e in alcuni casi addirittura il 10%.

Parametri che influenzano il costo al metro quadro

Come abbiamo visto il costo al metro quadro di un immobile può variare notevolmente sulla base di alcuni parametri, come:

• calcolo della superficie lorda
• localizzazione geografica dell'immobile (città, quartiere, zona)
• condizioni strutturali dell'abitazione
• condizioni e stato di manutenzione degli interni
• tipologia di immobile

Chi può fornire una valutazione del prezzo dell'immobile?

Per poter effettuare una stima di un immobile, in caso di vendita, è sempre bene affidarsi a dei professionisti, come i consulenti immobiliari. Un consulente immobiliare infatti ha il vantaggio di conoscere il territorio in cui opera, la sua storia, lo sviluppo socio-demografico e immobiliare della zona, i servizi e le potenzialità della stessa.

Questi valori indiretti vanno a incidere sul prezzo e sono molto spesso complessi da valutare: in questi casi, infatti, il valore aggiunto di un professionista è proprio quello di avere una certa sensibilità nel capire il reale valore al mq di una casa, al di là della mera formula matematica.