Sbloccati i mutui under 36 per dicembre

Nelle ultime settimane l’accoglimento delle domande di questa tipologia di mutuo è di fatto bloccata dopo il costante rialzo dei tassi sia dei mutui variabili sia dei fissi da parte delle banche a causa dei parametri di riferimento obbligatori per legge e non più competitivi. La revisione degli indici da parte del governo prova a far ripartire il mercato. Vediamo insieme la situazione ricordando che al 30 settembre, ultima rilevazione di Consap, sono state ammesse a garanzia circa 80 mila richieste (78.982).

L’agevolazione mutui per gli under 36

Nel 2021, il Decreto Sostegni Bis (dl 73/2021) ha rimodulato la garanzia pubblica che lo stato riconosce a determinate categorie di cittadini, in possesso di particolari condizioni, per l’accesso all’acquisto della prima casa con un mutuo. La misura è stata poi prorogata come termine al 31 dicembre 2022, e sono dunque gli ultimi mesi per provare a utilizzare lo strumento.

Il fondo garanzia, gestito da Consap, società del Ministero dell’Economia, in generale è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero).

Con il Decreto Sostegni, il legislatore ha deciso di potenziare l’accesso agevolato ai finanziamenti prima casa, elevando la garanzia concedibile dal fondo all’80% della quota capitale del mutuo per l'acquisto della prima casa per una serie di contribuenti con determinati requisiti e aprendo in particolare a coloro che non hanno compiuto 36 anni, con ISEE non superiore ai 40 mila euro annui e che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori per abitazioni dal valore di finanziamento non superiore ai 250 mila euro.

Il tasso calmierato

Una delle condizioni di vantaggio prevista dal legislatore è l’applicazione, a queste tipologie di mutui, di un tasso calmierato. In particolare il cosiddetto tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n.108. E sul punto torneremo perché è proprio qui che, dopo il rialzo dei tassi da parte della Banca Centrale Europea, si è scatenata la tempesta perfetta e il congelamento, di fatto, dell’erogazione dei mutui agevolati under 36.

Le altre condizioni

L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250.000 euro. In caso di richiesta della garanzia del Fondo, parte mutuataria e parte datrice di ipoteca devono sempre coincidere con i richiedenti l’accesso al Fondo.Inoltre, non è possibile l'intervento di ulteriori garanzie (ad esempio, fidejussioni da parte di terzi) in presenza della garanzia statale.

Infine, il requisito dell'impossidenza dichiarato al momento della presentazione della domanda di accesso al Fondo è considerato condizione tassativa e inderogabile.

La tempesta perfetta dopo l’aumento dei tassi della BCE

Da quando, a inizio settembre e poi con interventi successivi, la Banca Centrale Europea ha aumentato il costo del denaro per porre un argine alla corsa dell’inflazione, nel breve periodo il rialzo dei tassi di interesse ha determinato un aumento degli importi delle rate per i mutui a tasso variabile.

Le mutate condizioni di erogazione del credito hanno avuto riflesso anche sulla tipologia dei tassi erogati sotto l’ombrello di Consap. Gli istituti di credito hanno calcolato che sta diventando sempre meno conveniente erogare i prestiti immobiliari a tasso agevolato Consap. Le condizioni che le banche offrono ai clienti normali, tenendo conto delle nuove oscillazioni sul variabile, superano la soglia del TAEG, come previsto dalla norma, e dunque diventano per le banche un esercizio in perdita. Più precisamente, il TAEG (Tasso annuo effettivo globale) deve essere inferiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio) rilevato dalla Banca d’Italia ogni tre mesi. La situazione che si è creata continua a vedere più bassi i mutui con garanzia Consap rispetto a quelli presenti sul mercato.

La Banca d'Italia il 30 settembre ha pubblicato le nuove soglie del TAEG valide per il quarto trimestre 2022, cioè dal 1° ottobre fino a fine anno. E le previsioni fanno dire agli esperti che di fatto anche le erogazioni dal prossimo mese continueranno ad arrivare con il contagocce.

Cos’è il TEGM

La Banca d'Italia sul suo sito spiega che il TEGM è il tasso effettivo medio e risulta dalla rilevazione effettuata ogni tre mesi dalla Banca d'Italia per conto del Ministro dell'Economia e delle Finanze. Le tabelle dei TEGM sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale, sui siti della Banca d'Italia e del Ministero dell'Economia.

Il TEGM, comprensivo di commissioni, di remunerazioni a qualsiasi titolo e spese, escluse quelle per imposte e tasse, si riferisce agli interessi annuali praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari per operazioni della stessa natura.

Il calcolo di questo tasso, maggiorato di un quarto, è utilizzato principalmente per determinare qual è il limite oltre il quale gli interessi sono ritenuti usurari. Per quel che riguarda i mutui ipotecari a tasso fisso il TEGM del quarto trimestre 2022 è 3,20%, mentre per i mutui a tasso variabile il TEGM è 2,64%.

In altre parole, tornando alla comparazione dei tassi applicati ai mutui under 36 rispetto alle condizioni operate per gli altri mutui, la situazione che permane vede il TAEG superare la soglia massima prevista dal TEGM e per questo i prodotti risultano fuori mercato.

Le novità dell’emendamento del governo e i dati Consap

Per superare le tensioni del mercato, dunque, il governo è intervenuto sulla disposizione per i mutui concessi a condizioni agevolate con garanzia Consap e sul criterio di calcolo del tasso calmierato.

Nel testo in vigore attualmente e per i mutui concessi con questi criteri, fino al 30 novembre è stabilito che il tasso annuo effettivo globale (TAEG) di tali finanziamenti non deve superare il tasso effettivo globale medio come pubblicato dalla Banca d’Italia.

Per i mutui dal 1° dicembre fino alla conclusione della normativa (30 dicembre 2022) si interviene con un correttivo: è prevista la possibilità di concessione del regime speciale dell’80% anche in caso di un add-on rispetto al TEGM quantificato tramite utilizzo di una media mobile.

“Al fine di mitigare il rischio della totale paralisi della misura”, scrive il governo nella relazione illustrativa dell’emendamento, “pensata proprio per tutelare e favorire il predetto segmento di clientela più fragile e al contempo superare la criticità determinata dall’aggancio del tasso soglia al TEGM a fronte di una domanda che risulta ancora consistente”, la proposta normativa prevede in via eccezionale la possibilità di accesso alle condizioni agevolate di garanzia nella percentuale massima dell’80% anche ai casi in cui il tasso applicato dalle banche non superi il TEGM pubblicato trimestralmente da Banca d’Italia.

Come? Nella misura massima del differenziale, se positivo, della media tra l’interest rate swap a 10 anni (pubblicato ufficialmente) calcolata nel mese precedente al mese di erogazione e la media dell’interest rate swap a 10 anni (pubblicato ufficialmente) del trimestre sulla base del quale è calcolato il TEGM in vigore. Nella relazione si precisa che qualora si assista a una inattesa discesa dei tassi con il differenziale negativo si tornerà al criterio originario garantendo le condizioni di miglior favore ai beneficiari.

Nella relazione il governo stima che l’interest rate swap è quotato sulle scadenze dei mutui a 10 anni al 3,10% (ultima rilevazione del 10 ottobre riportata dalla relazione) e che il meccanismo introdotto è in grado di meglio cogliere le fluttuazioni del mercato attuale.

I dati delle erogazioni Consap

Al 30 settembre secondo l’ultima rilevazione di Consap sono 78.892 le istanze di accesso al fondo che nella serie di casistiche gestite dalla società del Mef per il 79% sono presentate da under 36. Il numero di garanzie che ha ricevuto il via libera è di 99 mila. Nel 2021, stesso periodo di rilevazione, erano state 48 mila. L’importo maggiormente richiesto a garanzia è di circa 317 mila euro che rappresenta il 50% di mutuo richiesto. L’80% resta residuale con un valore di 69 mila.