Chi paga l'Imu quando si acquista un immobile con riserva di proprietà?

A volte si vuole comprare casa ma non si ha la liquidità sufficiente né per pagarla in un’unica soluzione, né per versare l’anticipo se si ricorre al mutuo. In altri casi, non si possono offrire alla banca le adeguate garanzie per chiedere un finanziamento ipotecario. In queste condizioni è possibile ricorrere a soluzioni alternative come, ad esempio, l’acquisto "con riserva di proprietà", conosciuto anche come acquisto "con patto di riservato dominio".

Cos’è l’acquisto con riserva di proprietà

Si parla di acquisto con "riserva di proprietà" quando si compra un immobile e si pattuisce con il venditore che il pagamento venga effettuato ratealmente, in un certo lasso di tempo, secondo le modalità previste contrattualmente.

Uno dei casi in cui trova applicazione l’acquisto con riserva di proprietà è rappresentato dalle compravendite effettuate mediante "rent to buy", opzione comunemente conosciuta anche come "affitto con riscatto", ma solo nel caso in cui le due parti mettano nero su bianco le condizioni di vendita servendosi di un "contratto unico". In pratica, quando si acquista un’abitazione con riserva di proprietà, il compratore acquisisce il diritto di utilizzare subito il bene ma ne diventa realmente proprietario solo al versamento dell’ultima rata.

Ma nel periodo che intercorre tra la presa di possesso della casa da parte del compratore e il vero e proprio trasferimento di proprietà, quale delle due parti è tenuta al pagamento dell’Imu? Il venditore. Vediamo perché.

La definizione nel Codice civile

A definire cos’è una vendita con riserva di proprietà è l’articolo 1523 del Codice civile dove si afferma che: "nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna". Questo vuol dire che, quando si acquista un’abitazione con riserva di proprietà, l’acquirente può utilizzare subito l’immobile, ma ne diventa realmente proprietario solo al versamento dell’ultima rata, cioè nel momento in cui avviene il vero e proprio trasferimento di proprietà. Nel frattempo è il venditore che è tenuto a pagare l’Imu come previsto dalla legge.

La normativa di riferimento

Per capire come mai l’Imu sia in capo al venditore bisogna fare riferimento all’art. 13, comma 2 del DL 601/2011 e all’art.9, comma 1 del DL 23/2011. Il primo stabilisce che l’Imu presuppone il possesso dell’immobile, il secondo prevede che il soggetto passivo, cioè il soggetto tenuto al versamento, sia colui che è proprietario del bene o che ne detiene un diritto reale.

In entrambi i casi, dato che nelle vendite con riserva di proprietà il compratore diventa proprietario dell’immobile solo una volta pagata l’ultima rata, il versamento dell’Imu deve essere effettuato dal venditore, che rimane nel frattempo titolare del bene. A sciogliere eventuali dubbi in proposito è il Codice civile che stabilisce che dal momento della sottoscrizione del contratto sino al momento in cui viene pagata l’ultima rata, la proprietà dell’immobile resta al venditore che, pertanto, è il soggetto passivo tenuto al pagamento dell’Imu.