Bonus prima casa: come funziona se si acquista una casa all'asta?

Comprare una casa all’asta può essere un buon affare perché il prezzo è sensibilmente più basso rispetto a quello di mercato. Ma se l’acquisto riguarda la prima casa, è ugualmente possibile sfruttare le agevolazioni fiscali previste per le abitazioni principali? La risposta è sì, a patto che si sia in possesso degli stessi requisiti richiesti quando si acquista una prima casa con rogito notarile. Vediamo quali sono i requisiti da soddisfare e le tempistiche quando ci si aggiudica un’abitazione tramite asta.

Le agevolazioni fiscali prima casa

I bonus previsti riguardano l’imposta di registro, l’Iva e le imposte ipotecaria e catastale:

• per l’imposta di registro si ha diritto a una riduzione dal 9% al 2% calcolata sul valore catastale (se la transazione è esente Iva) o sul prezzo di vendita negli altri casi;
• l’Iva, dovuta quando si compra da un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori da meno di 5 anni, passa dal 10% al 5%;
• le imposte ipotecaria e catastale sono entrambe ridotte da 200 euro a 50 euro cadauna.

I requisiti necessari per essere ammessi al beneficio

Il primo requisito riguarda l’immobile che non deve essere classificato come immobile di lusso, cioè non deve appartenere alle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville), A9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico). All’acquirente si richiede invece di:

• avere la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile che si sta comprando o di impegnarsi a stabilirvela entro 18 mesi dall’acquisto;
• non essere proprietario (in tutto o in parte) di un altro immobile ubicato nello stesso territorio comunale dell’abitazione che si sta acquistando sfruttando i bonus;
• non essere proprietario, nemmeno per quote, di altro immobile a destinazione abitativa che si trova in Italia e che è stato acquistato accedendo alle agevolazioni previste per l’abitazione principale.

Se si compra l’abitazione principale all’asta

Nel caso di una casa acquista tramite asta, devono sussistere tutti i requisiti sopra elencati. Ciò che cambia è che i benefici fiscali prima casa vengono applicati nel momento in cui ci si aggiudica l’immobile o successivamente entro un certo limite di tempo.

Ad esempio, l’impegno a spostare la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro i 18 mesi successivi deve essere dichiarato prima che il giudice emani il decreto di trasferimento, affinché tutte le informazioni siano già presenti nell’atto e non ci possano essere future contestazioni. L’ordinanza n. 5349/2020 della Cassazione riconosce, inoltre, la possibilità di presentare dichiarazioni in forma sostitutiva ricorrendo a un atto notorio.

Come richiedere il bonus dopo l’emanazione del decreto

E’ possibile tuttavia richiedere l’applicazione del bonus anche in successivamente, a patto che ciò venga fatto prima della registrazione dell’atto di trasferimento di proprietà, momento che rende effettivo il passaggio, e comunque prima di aver saldato il prezzo di acquisto (ordinanza della Cassazione n. 23292/2022).

Per usufruire dei bonus prima casa, i termini, a cominciare dai 18 mesi entro i quali spostare la residenza, decorrono a partire dal giorno in cui viene registrato il decreto di trasferimento e non dal giorno dell’aggiudicazione. Questo perché tra i due momenti può trascorrere anche molto tempo. La Cassazione ha stabilito inoltre che se la richiesta e la relativa dichiarazione non viene presentata prima della registrazione del decreto di trasferimento, che rappresenta così il temine ultimo, l’agevolazione prima casa non viene riconosciuta anche se si posseggono tutti i requisiti del caso.

Credito d’imposta

Anche coloro che acquistano un immobile tramite asta possono infine usufruire del credito d’imposta nel caso abbiano venduto entro i 12 mesi precedenti un’altra abitazione. Il credito maturato può infatti essere scontato dalle imposte da pagare e l’eventuale eccedenza può essere utilizzata in compensazione nella dichiarazione Irpef.