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20 mag 2022 | 10 min di lettura | Pubblicato da Cristina B.

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Di fronte a una spesa improvvisa, che sia di salute o per la realizzazione di un progetto, per chi ha una casa di proprietà libera da mutuo o da ipoteche, tendenzialmente è sempre possibile ottenere liquidità tramite un mutuo.

Una strada da percorrere per ottenere fondi, infatti, può essere quella del mutuo di liquidità, una alternativa ai prestiti personali forse ancora poco conosciuta.

Mutuo casa: trova il migliore

Di solito infatti si associa molto l’idea del mutuo all’acquisto dell’immobile e alla ristrutturazione. O, per chi ha più canali di finanziamento aperti, si guarda al mutuo di consolidamento per ridurre le esposizioni e ripianare i propri debiti. C’è poi da considerare la diffidenza italiana a indebitarsi, soprattutto per un orizzonte temporale medio lungo, per finalità che non sono percepite come concrete, cioè l’acquisto di una casa.

Inflazione e risparmio

Ma in questo momento, se da un lato ci sono i depositi delle famiglie italiane e la liquidità ferma sui conti correnti, dall’altro c’è l’inflazione (non più spettro) che sta agitando i mercati e soprattutto erode silenziosamente proprio i risparmi che giacciono sui conti correnti. Insomma, dopo anni di quiescenza, nuove situazioni che inducono a nuove considerazioni.

In questo scenario, in Italia i risparmi delle famiglie ammontano, dato Banca d’Italia di Giugno 2021, a 1.131 mld di euro, mentre la liquidità sul conto si attestava a 392 miliardi di euro.

In periodi di inflazione elevata però si rischia di vedere gli accumuli erosi. E alcuni esperti considerano, scombinando forse la peculiarità italiana di accantonare, la leva dell’inflazione come uno scenario favorevole all’indebitamento.

In buona sostanza, sarebbe proprio questo un momento idoneo a valutare l’accesso a uno strumento come il mutuo di liquidità, in quanto il tasso di inflazione in crescita andrebbe a erodere il valore del denaro e a compensare il costo del denaro prestato, anche di fronte a fenomeni di tassi di interesse in rialzo (al momento il fisso). L’esempio fornito è il seguente: se oggi si accende un mutuo per liquidità, il tasso di interesse applicato è intorno al 3%, mentre l'inflazione in Italia ad aprile, dato registrato dall’Istat, è al 6%. Il tasso reale è quindi 3% - 6% = -3%. Il -3% è la diminuzione annuale del potere d'acquisto dell'importo prestato dalla banca.

Con un’inflazione al 6%, il denaro che si ha sul conto e che a inizio anno vale 100, a fine anno varrà 94. La tesi che spinge a fare ora debiti con le banche per finanziare i propri progetti è trasferire quella perdita di valore dovuta all’inflazione sulla banca che presta i soldi e non sui soldi che si hanno fermi sul conto. E per quanto anche il profilo dei tassi di interesse dei mutui si stia modificando, l’andamento è più lento rispetto alla spinta dell’inflazione.

Guardando più da vicino la situazione italiana, i depositi privati delle banche sono arrivati a 1.831 mld di euro. Se dovesse persistere il dato italiano dell’inflazione intorno al 6%, in un anno saranno polverizzati dalla perdita del potere di acquisto 100 mld di euro.

Ragionamenti e ipotesi da valutare anche in base alla propria propensione al rischio, e le proprie necessità di liquidità e capacità di restituzione. Se si è in un momento in cui occorre liquidità, magari per un passo importante come una spesa medica improvvisa, o l’avvio di un progetto rinviato per cui non si vuole dare spiegazione, si può fare qualche proiezione.

Indebitamento delle famiglie

Ma attualmente che rapporto hanno gli italiani con i debiti? Guardando più in generale il dato sui prestiti, ad aprile si registra, come riportato da Crif, sistema di informazioni creditizie, un nuovo incremento delle richieste di prestiti personali più finalizzati da parte delle famiglie italiane, pari al +34,3%. Si attesta, ad aprile, in particolare, un +35,6% per i prestiti finalizzati all’acquisto di beni e servizi, confermando la crescente propensione delle famiglie italiane a far fronte a nuove spese con il sostegno di un finanziamento. Sostenuta anche la crescita delle richieste di prestiti personali, sia rispetto a marzo sia rispetto al corrispondente mese dello scorso anno (+32,3%).

Mutuo e prestito: studiare la propria esigenza e propensione

Il mutuo liquidità ha come similitudine con il prestito tradizionale l’erogazione di una somma di denaro, ma ci sono profonde differenze. Andiamo ad analizzare quando il primo potrebbe essere uno strumento più utile e più adatto alle proprie esigenze rispetto al secondo.

Mutuo di liquidità

Come accennato, il mutuo liquidità è la stipula di un contratto con cui la banca eroga una somma a fronte di una richiesta e della concessione a garanzia di un bene, in questo caso l’immobile. Perché un’ipoteca? La banca ha bisogno di tutelarsi nell’ipotesi in cui la persona a cui è stato concesso il mutuo non sia in grado di pagare nei tempi le rate e risulti inadempiente. Con l’ipoteca la banca protegge il suo credito avendo la possibilità di dare il via alle procedure di pignoramento e vendita dell’immobile in caso di mancato pagamento delle rate. Unica ulteriore condizione che molte banche richiedono per accendere un mutuo per liquidità è quella di non utilizzare i fondi per investimento speculativo o consolidamento dei debiti (in quest’ultima situazione esistono proprio strumenti specifici).

Mutuo liquidità vs prestito: le somme erogabili

La prima differenza tra il mutuo liquidità e il prestito personale è quella degli importi concessi attraverso i due percorsi di finanziamento. Di solito la differenza è nella soglia dei 30 mila euro, anche se i prestiti personali possono essere concessi fino a 70 mila euro. Per importi oltre i 30 mila, che cominciano a essere impegnativi dal fronte delle restituzioni, ci si orienta verso lo strumento del mutuo liquidità. L’importo massimo erogabile, oltre che dalle proprie esigenze e specifiche scelte, è vincolato al valore della casa di proprietà che si offre in garanzia attraverso l’iscrizione di un’ipoteca. Nei piani di simulazione che le banche offrono on line per verificare gli importi delle rate è specificato che l’importo massimo erogabile va valutato nel 60-70% del valore dell’immobile concesso in ipoteca.

Il valore dell’immobile a sua volta è determinato dalla città in cui si trova, dalla zona e vari altri fattori. Si guarda al valore di mercato dell’immobile e non al suo valore catastale (quello di riferimento nel momento dell’applicazione delle imposte e nella stipula degli atti di compravendita).

Poniamo ad esempio che l’immobile di proprietà a disposizione sia valutato sui 100 mila euro. La banca potrà smobilizzare in genere una somma fino a 60 mila euro, pari al 60%. Ci sono istituti che arrivano a offrire fino al 75%, mentre nel caso di un lavoratore autonomo la forbice potrebbe ridursi anche al 50%. È bene sottolineare, sul punto, che le percentuali di erogazione cambiano in funzione del tipo di lavoro svolto e della policy della banca; ad esempio, ci sono banche che non erogano questo tipo di mutuo, mentre altre differenziano le percentuali di concessione in base alla tipologia di lavoratore.

Un primo fattore da valutare è dunque proprio legato alla necessità della somma che si richiede. Spesso ci si orienta verso un prestito perché questa tipologia di finanziamento risulta libera da garanzie, ma non è proprio così: le società finanziarie potrebbero richiedere l’individuazione di una figura di garante, un soggetto terzo che si assume l’onere e il peso di subentrare nel pagamento delle somme qualora il titolare del prestito risulti inadempiente. Inoltre, sia nel caso del mutuo sia nel caso dei prestiti è prassi richiedere la sottoscrizione di una polizza a tutela dei rischi.

Mutuo liquidità vs prestito: la documentazione

Altri aspetti da considerare sono quelli dei documenti richiesti per il mutuo e per il prestito. Sebbene possa sembrare che per il prestito siano richiesti meno documenti, in realtà alla base di entrambe le procedure c’è una analisi da parte sia delle banche sia delle società che erogano crediti del profilo di rischio del cliente.

Di cosa si tratta? Analizzare le esposizioni debitorie, capire lo storico e il rating creditizio. Se, cioè, il nominativo risulta segnalato nella centrale rischi perché titolare di altri finanziamenti in essere o per storia passata di inadempienze.

Le banche e le società richiedono dunque, di base, oltre ai documenti di identità, anche attestazioni come la busta paga e la dichiarazione dei redditi e, nel caso del mutuo liquidità, anche i titoli di proprietà della casa, dunque una ricerca più ampia di informazioni reddituali e patrimoniali.

Alcune banche, come detto in precedenza, nel caso del mutuo di liquidità richiedono il motivo dell’utilizzo dei fondi perché non finanziano liquidità che a loro volta vada a ripianare finanziamenti aperti o soldi per speculazioni finanziarie. Nelle spese per i prestiti devono essere considerate le voci di apertura e chiusura pratica, l’istruttoria con i costi della polizza assicurativa e le commissioni bancarie.

Mutuo liquidità vs prestito: i tempi di restituzione

La caratteristica del mutuo è che la restituzione avviene in un arco di tempo di medio/lungo periodo. Anche nel caso dei mutui di liquidità si hanno dei piani di restituzione che possono arrivare fino a 30 anni. Una variabile è anche l’età anagrafica di chi richiede il finanziamento. Gli istituti si orientano a concedere le somme quando il richiedente ha fino a 70 anni di età. Oltre quella data, e in realtà dai 60 anni in poi, esiste uno strumento specifico che è quello del prestito vitalizio ipotecario.

La restituzione per i prestiti è di massimo 60 mesi, ma i tempi stretti e gli importi ridotti non vogliono dire un impegno più leggero rispetto al mutuo di liquidità. Nel prestito, i tassi applicati alle somme ricevute sono più alti. Vedremo qualche esempio di simulazione realizzata su Facile.it che ci aiuterà a capire meglio.

Esempio di prestito non finalizzato

Per un prestito personale di 50 mila euro con restituzione possibile fino a 5 anni per un dipendente, le offerte indicano una rata da 997,70 euro (tassi applicati: TAEG del 7,57% e TAN del 7,32%). Il profilo simulato è quello di un dipendente con più di 20 anni, contratto a tempo indeterminato e stipendio da quadro. Alla fine del periodo dovrà restituire 59.862 mila euro (somma presa in prestito più interessi). Per importi più elevati o la restituzione in tempi più lunghi il simulatore di Facile.it offre come alternativa la cessione del quinto.

Se si abbassa la richiesta a 30 mila euro, le rate delle diverse finanziarie oscillano tra 592 e 657 euro. Con una forbice di TAN tra il 6,90% e il 10,90% e un TAEG tra il 7,27% e il 12,05%.

Esempio di mutuo liquidità a 10 anni

Per un mutuo liquidità con immobile da 200 mila euro a Milano, richiesta di importo di 80 mila euro e restituzione decennale, la rata è di 724 euro per un mutuo a tasso variabile con TAN 1,52% e TAEG 1,63%. Da aggiungere i costi di perizia, intorno ai 250 euro, e di istruttoria, di 1000 euro.

Esempio di mutuo liquidità a 25 anni

Per un immobile dal valore di 400 mila euro e un mutuo liquidità da 200 mila euro per 25 anni si avrà una rata di 982 euro per il mutuo a tasso fisso, con tassi da 3,32% e TAEG al 3,45%. A fine percorso, a fronte di 200 mila euro di liquidità dovranno esserne restituiti 296.363,18 di cui 1.750 imputati alle spese e il resto agli interessi. Rata e interessi si abbassano se si opta per un piano variabile con tasso all’1,52% e TAEG all’1,60%. Il costo mensile si attesta sugli 800 euro. Con interessi da restituire a fine percorso di 40.384,89 euro.

Esempio di mutuo liquidità di 100 mila euro a 25 anni

Tenendo fermo il valore dell'immobile a 400 mila euro e abbassando la richiesta di liquidità a 100 mila euro, sempre su 25 anni, si avrà una rata con un piano di restituzione a tasso fisso pari a 491 euro con tasso a 3,32% e TAEG a 3,51%. Gli interessi da restituire in questo caso saranno 47.306,59. Nel caso del variabile, la rata scende a 400 euro e gli interessi si abbattono a 20.192 euro.

Esempio di mutuo liquidità a importo elevato a 25 anni

Chiedendo invece una liquidità molto vicina al valore dell’immobile, nel nostro esempio 300 mila euro per un immobile che ne vale 400 mila, si avrà un piano di restituzione di 25 anni con una rata pari a 1.201 euro per il variabile e 1.400 euro per un mutuo a tasso fisso.

Esempio di mutuo liquidità di 80 mila euro a 20 anni

Con un valore dell’immobile da 200 mila euro e una richiesta di liquidità di 80 mila euro con restituzione ventennale si potranno avere dei piani con rata fissa a 435 euro, tasso al 2,80% e TAEG al 3,10%. Gli interessi si attesteranno intorno ai 24.500 euro. In un piano variabile si passa a 386 euro di rata e 12.781 euro di interessi, con tassi da 1,52% e TAEG all’1,72%.

Autore
cristina-bartelli

Giornalista professionista dal 2004 e vicecaporedattore per ItaliaOggi, scrive del Fisco in ogni sua forma. Ha fatto incursioni su Classcnbc e Tgcom per raccontare le novità di manovra di bilancio, sanatorie fiscali e storie di elusione.

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