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Sale la febbre dei tassi per i mutui

Nelle ultime settimane, dopo anni di stabilità, con lievi oscillazioni, si assiste a una crescita per i valori che determinano i tassi di interesse dei mutui. La sicurezza del tasso fisso si infrange sui dati di marzo, che vedono un aumento dallo 0.85% all’1.27% per un mutuo ventennale. Oltre 40 punti base, in poche settimane, che hanno posto non pochi dubbi sulle prospettive e gli scenari per il breve e medio termine. Se al momento l’attenzione è concentrata sul risveglio del tasso fisso, i rialzi potrebbero andare a toccare anche il tasso variabile.

Gli scenari

A determinare queste instabilità una serie di fattori, due su tutti l’inflazione e la guerra in Ucraina. La guerra, infatti, da fine febbraio, ha fatto irruzione in uno scenario economico già scosso da spinte inflazionistiche.

I rialzi dei costi delle materie prime si erano già fatti sentire non solo nei ritardi delle consegne e nei prezzi dei preventivi, ad esempio nel settore dell’edilizia, ma anche nei rincari dell’energia, della benzina e degli alimentari. Il governo italiano ha avuto modo di intervenire già con un primo provvedimento taglia bolletta.

A questo si è aggiunta la tensione generata dalla guerra in Ucraina. Tanto che nel documento di economia e finanza (Def) approvato il 6 Aprile è già previsto un ulteriore intervento di circa 5 miliardi per contenere ulteriormente i rincari.

Rialzo tassi Bce: non è un tabù

Bisogna pensare all’inflazione come a una tassa nascosta che erode il potere di acquisto verso i beni. Al momento la Bce non si è pronunciata sul costo del denaro ma, già a Settembre 2021, le prospettive non erano rosee: si puntava a una inflazione annua intorno al 2% dell’area euro e si prospettavano riflessioni su eventuali aumenti per il costo del denaro.

I dati delle ultime settimane hanno visto in molti paesi dell’area euro cifre record che non si registravano da decenni.

In Italia l’ultimo dato della crescita dell’inflazione è del 6,7%, in Francia 4,5%, in Spagna 9,8%, in Germania 7,3%. Attualmente nell'Eurozona la crescita dei prezzi è quasi tre volte superiore all'obiettivo del 2% della Banca centrale europea, alimentando i rischi di stagflazione. La guerra in Ucraina è dunque una tegola che si aggiunge, e più durerà più si avranno ripercussioni sui costi, sulla crescita e sulle prospettive economiche.

Cos’è il tasso del mutuo

Tutti gli elementi fin qui riportati si riflettono, in maniera non secondaria, anche sulle scelte di investimento immobiliare.

Intanto facciamo un passo indietro. Nel momento in cui ci si rivolge a una banca per la richiesta di un finanziamento, l’istituto, se darà il suo assenso, non lo darà “gratis”, ma applicherà al denaro che eroga un prezzo parametrato per gli anni che chi ha chiesto il mutuo impiegherà per restituirlo. In parole molto povere quello è il tasso di interesse, il costo del denaro che la banca ha deciso di prestarci e che ci impegniamo a restituire in un dato periodo di tempo.

Fisso o variabile?

Stiamo parlando del tasso del mutuo legato all’acquisto della casa. Nel momento in cui si decide per l’investimento immobiliare, in particolare se prima casa, da questa domanda non si scappa e la scelta è spinta da una ragione di fondo: ottenere il risultato più conveniente per le proprie tasche.

In queste settimane una serie di fattori sta creando più di una scossa su scenari rimasti abbastanza stabili negli ultimi anni. Accanto ai timori per il rialzo dell’inflazione si sono aggiunti i timori legati alla guerra in Ucraina. Eventi dunque apparentemente lontani dall’acquisto di una casa in Italia hanno, al contrario, ripercussioni economiche di prossimità.

L’esempio è l’andamento dei tassi di interesse legati ai mutui che, nelle ultime settimane, ha fatto registrare un incremento per la tipologia dei contratti con il tasso fisso, superando la soglia dell’1% per un indice a 20 anni, con previsioni di ulteriori rialzi nel corso di aprile. Dunque il punto è non se i tassi saliranno: la tendenza è già in atto, ma quanto e quando?

Come si fissa il tasso di interesse del mutuo

Sono diversi i fattori che intervengono sul numero finale scritto alla voce del tasso di interesse. Oltre alla durata e all’ammontare del prestito incidono anche il Taeg e il Tan.

Dietro questi due termini confluiscono ulteriori voci di calcolo e di spesa. All’interno del Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) sono incluse tutte le voci del finanziamento: dalle spese di istruttoria alle polizze assicurative, dal tasso da applicare alle spese di perizia. Nel Tan (Tasso Annuo Nominale) è ricompreso il tasso di interesse che applica la banca.

Tasso Fisso: occhio all’Eurirs

Le nubi sul costo del denaro, i rischi prospettati dagli scenari di guerra e il rincaro energia si riflettono principalmente sugli investimenti di lungo periodo. Il tasso fisso, scelto nella maggioranza dei contratti di finanziamento da chi non vuole rischiare sul lungo periodo, ha ricevuto ritocchi al rialzo. I tassi non sono schizzati, ma hanno superato la soglia psicologica dell’1% per un finanziamento a 20 anni, registrando il massimo da 3 anni.

Il tasso fisso è agganciato all’Eurirs, che va da 1 fino a 50 anni e corrisponde alla durata del mutuo. Eurirs calcola quanto costerà il denaro nel lungo periodo.

Il tema non tocca chi ha già un mutuo in essere con questa scelta, ma i nuovi mutuatari. Per nuovi si deve intendere sia chi non ha ancora un mutuo e sta valutando, sia chi, avendo un contratto in essere, ha avviato la procedura di surroga del mutuo, cambiandone così alcune condizioni.

Tasso Variabile: occhio all’Euribor

Il mutuo con tasso variabile è agganciato agli indici Euribor (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce. I parametri indicano quanto costa il denaro all’ingrosso per scadenze ridotte. L’Euribor al momento non sembra risentire di queste fiammate ed anzi si assesta su valori minimi. Ma il calcolo dell’Euribor è maggiormente legato alle decisioni della Banca Centrale Europea e agli andamenti dell’inflazione.

Se, dunque, al momento, tra fisso e variabile, potrebbe apparire ancora più conveniente la scelta di un mutuo con variabile, bisogna considerare che un mini aumento si è avuto anche in questo campo, dal -0,56 al -0,46%. Valutando bene anche in questo caso il costo legato alla surroga, che potrebbe anticipare negli effetti un eventuale rialzo dei tassi. Il discrimine dunque è anche legato all’identikit di chi sceglie il mutuo e perché.

Cosa guardare

Quando si sceglie un mutuo e si presenta domanda in banca bisogna tenere conto di alcuni parametri. Intanto sapere che difficilmente le banche erogheranno più dell’80% del prezzo d’acquisto. E soprattutto le banche valuteranno il nostro profilo cliente, dove gioca un ruolo la capacità di sostenibilità del mutuo.

Come sapere se un mutuo è sostenibile nel tempo? Si parte dal proprio reddito netto, aggiungendo eventualmente anche quello del proprio partner, si sottraggono gli ulteriori finanziamenti in corso e si divide per tre: la cifra è quanto riusciremmo a versare di importo di rata per un mutuo.

Durante la pandemia le banche hanno ammorbidito i requisiti di erogazione del mutuo, ma è pur vero che ancora si predilige concedere il mutuo a chi presenta un contratto di lavoro a tempo indeterminato che offre anche alla banca una maggiore sostenibilità. C’è poi il discorso di un garante del mutuo che intervenga laddove la solvibilità del cliente sia messa a rischio.

Nel costo complessivo della banca occorre poi valutare le spese accessorie e le polizze varie che le banche provano a offrire/imporre ai clienti come condizione d’accesso al finanziamento. Come ultima spiaggia, nel momento in cui ci si accorge che quel mutuo non ci calza più a pennello, c’è la strada della surroga o della rinegoziazione, ma attenzione, perché gli scenari descritti in precedenza potrebbero portare le banche a rivedere anche le condizioni a cui si concedono le surroghe e quindi a far diventare questi passaggi più cari.

Il caso dei mutui under 36

Un esempio è quello dei mutui under 36. La legge italiana (Decreto Sostegni Bis e Legge di Bilancio 2022) ha previsto delle condizioni di favore per l’erogazione dei mutui, fino al 31 Dicembre 2022, a soggetti che, con reddito Isee fino a 40 mila euro ed età anagrafica fino a 36 anni, acquistino un immobile prima casa con un mutuo, fino a 150 mila euro, assistito da garanzia statale Consap.

Le condizioni bancarie di concessione di questi mutui sono di particolare favore per quanto riguarda il Taeg. Così tanto di favore che, di fronte al rialzo dei tassi, le banche potrebbero diminuire l’offerta, in quanto, per rispettare le condizioni previste dalla legge, ci andrebbero a perdere di convenienza.

Alcuni esempi per valutare meglio le condizioni del mutuo

Tornando alla domanda iniziale, per valutare la convenienza tra tasso fisso e variabile alcune simulazioni aiuteranno a capire meglio come optare per uno o per l’altro. Tutto dipende molto dalla natura e dall’aspirazione dell’investimento.

Ad esempio, se un ragazzo di 26 anni, single, residente a Milano, decidesse di comprare il monolocale in cui è in affitto, potrebbe essere interessante valutare il tasso variabile, in quanto è improbabile che quel monolocale diventi la sua casa definitiva. Se dopo 5 anni decidesse di cambiare casa, chiudendo un buon mutuo a tasso variabile oggi, partirebbe con circa 9.000 euro in meno di interessi da pagare su 5 anni rispetto al tasso fisso.

Situazioni e valutazioni diverse da fare per una coppia con 2 figli piccoli che decide di comprare un quadrilocale. In questa situazione e se quella è la casa in cui intendono stabilirsi per il resto della vita, probabilmente è meglio indirizzare la scelta su un mutuo a tasso fisso, che offre anche più sicurezza e possibilità di pianificazione sul budget familiare grazie a una rata costante e invariabile.

Ogni situazione personale presenta una serie pressoché infinita di variabili da tenere a mente per fare la scelta giusta. In uno scenario internazionale incerto come quello degli ultimi mesi, e con i tassi di interesse in rialzo dopo anni e anni di stabilità, in fase di scelta del mutuo può essere di grande aiuto l’appoggio di un consulente. Facile.it mette a disposizione un servizio di consulenza gratuita che fornisce assistenza professionale in tutte le fasi del finanziamento, dalla richiesta alla stipula del contratto, per fugare ogni eventuale dubbio e indirizzarsi verso l’opzione più adatta alle proprie esigenze.

pubblicato da il 19 aprile 2022

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Giornalista professionista dal 2004 e vicecaporedattore per ItaliaOggi, scrive del Fisco in ogni sua forma. Ha fatto incursioni su Classcnbc e Tgcom per raccontare le novità di manovra di bilancio, sanatorie fiscali e storie di elusione.

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