Come funziona e che cos’è la destinazione d’uso di un immobile

Quando si richiede un mutuo capita di sentir parlare di destinazione d’uso di un immobile. Cos’è? E’ una classificazione che, in base alle norme urbanistiche, determina le finalità per le quali un certo immobile deve essere utilizzato. Se la destinazione d’uso non viene rispettata si commette un illecito e si corre il rischio di andare incontro a pesanti sanzioni. Ad esempio, se si compra un immobile con destinazione deposito e poi si decide di viverci, trasformandolo di fatto nella propria abitazione abituale, si viola la legge.

Le principali categorie

Le destinazioni d’uso sono classificate in sette macro categorie che ne descrivono le funzioni. Sono:

• Residenziale: fanno parte di questa categoria gli immobili ad uso abitativo;
• Industriale e artigianale: comprende gli immobili dove si producono o si trasformano beni di servizio;
• Commerciale al dettaglio: sono i punti vendita di qualsiasi tipologia e dimensione (dal negozio sotto casa al centro commerciale);
• Turistico ricettiva: immobili dedicati all’accoglienza e all’ospitalità delle persone come, ad esempio, gli alberghi;
• Direzionale: comprende gli edifici sedi di uffici e direzioni di società;
• Commerciale all’ingrosso e depositi: sono i capannoni artigianali e industriali;
• Agricola: sono immobili dove si svolgono attività legate all’agricoltura e agli allevamenti.

Quando in un immobile si svolgono attività differenti dal punto di vista della destinazione d’uso, prevale quella interessata ad una maggiore superficie.

La differenza con la categoria catastale

Spesso si fa confusione tra categoria catastale e destinazione d’uso. Sono due cose diverse. La categoria catastale serve infatti a stimare il valore del bene a fini fiscali ed è utile, ad esempio, per il calcolo e il pagamento di tasse e imposte.

Dove cercare la destinazione d’uso di un immobile

Sapere qual è la destinazione d’uso di un immobile è molto importante, soprattutto se si è in procinto di acquistarne uno. Ci sono diversi sistemi per accertare quale sia la destinazione:

• si può richiedere il certificato di agibilità contenente tutte le informazioni relative all’utilizzo dell’immobile;
• si può richiedere una visura catastale storica sugli ultimi 20 anni per ricostruire e verificare quali siano stati i passaggi di proprietà nel tempo;
• si può consultare l’archivio edilizio per verificare quando e come si è ottenuta la destinazione d’uso

Cambio di destinazione

Si parla di cambio di destinazione d’uso quando si modificano le funzioni di utilizzo di un determinato immobile. Ad esempio quando si vuole trasformare un’abitazione in laboratorio o viceversa. Il cambio di destinazione d’uso è regolamentato da particolari norme e qualsiasi violazione delle stesse si configura come un abuso edilizio.

Il cambio di destinazione d’uso è possibile ma solo in presenza di precisi requisiti e quando la modifica è prevista dai Piani Urbanistici locali.

Una volta finiti i lavori si hanno 15 giorni di tempo per presentare al Comune dove si trova l’immobile la Segnalazione certificata di agibilità (S.c.a) che attesta il rispetto delle condizioni richieste dalla destinazione d’uso interessata.

Come cambiare la destinazione d’uso

Se la possibilità è prevista, quando si passa da una categoria funzionale a un’altra, si parla di cambio di destinazione d’uso rilevante. In questo caso, la prima cosa da fare è aprire una pratica presso il Comune di competenza richiedendo l’autorizzazione alla modifica e, nel caso fossero necessari interventi edilizi, anche il permesso a costruire.

Successivamente bisogna comunicare il cambio al Catasto che provvederà a registrare la modifica e ad aggiornare la documentazione fiscale relativa all’immobile.

Quanto costa cambiare la destinazione

La spesa finale per un cambio di destinazione d’uso è determinata dalla somma di una serie di voci:

• i costi di ristrutturazione nel caso siano necessari interventi edilizi per rendere l’immobile adeguato alla nuova funzione;
• la remunerazione dei professionisti che seguono le pratiche;
• eventuali oneri di urbanizzazione;
• le spese delle pratiche catastali.