Cos’è e come funziona il comodato d’uso gratuito

Si parla di comodato d’uso gratuito quando un soggetto X, il comodante, cede un immobile a un soggetto Y, detto comodatario, per un determinato periodo di tempo o per un certo uso, senza ricevere alcun corrispettivo in denaro. Il comodatario, da parte sua, ha invece l’obbligo di restituire il bene alla scadenza prefissata. Il comodato d’uso è disciplinato dall’art. 1803 (e successivi) del codice civile e si può perciò definire un contratto "tipico" del nostro ordinamento.

Il contratto di comodato

Nel contratto di comodato si devono specificare gli obblighi del comodatario che, ai sensi dell’art. 1804 del c. c., è tenuto a:

• custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia;
• non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa;
• non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

In caso di violazione degli obblighi il comodante ha il diritto di richiedere l’immediata restituzione del bene e il risarcimento dei danni.

Chi paga le spese

Occorre fare una distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie. Per quanto riguarda le prime, cioè le spese da sostenere affinché il comodatario possa usufruire del bene, come ad esempio le bollette della luce, il comodante ha il diritto di essere rimborsato. Tuttavia, i rimborsi richiesti non devono essere superiori agli importi realmente versati.

Al tempo stesso, se è il comodatario che paga per le spese necessarie a usufruire dell’immobile, ad esempio le spese condominiali, non ha alcun diritto a chiedere l’eventuale rimborso al comodante. Le spese straordinarie, ad esempio il rifacimento del tetto, sono invece a carico del comodante. Ma nel caso in cui il comodatario affronti dei costi per lavori straordinari e urgenti, necessari a conservare l’immobile in buono stato, allora ha il diritto di richiederne il rimborso al comodante.

Quando bisogna restituire l’immobile

Il contratto di comodato d’uso è a tempo determinato. Di conseguenza il comodatario ha l’obbligo di rendere il bene alla scadenza prestabilita. Se, però, prima della scadenza, a causa di avvenimenti improvvisi e urgenti, il comodante dovesse aver bisogno dell’immobile, può chiedere al comodatario la restituzione immediata.

C’è inoltre una seconda eventualità. Qualora nel contratto non sia stato stabilito alcun termine, il comodatario ha l’obbligo di restituire il bene se il comodante lo richiede. In questo caso si parla di contratto di comodato "precario", disciplinato dall’art. 1810 del codice civile. Infine, in caso di morte del comodatario prima della scadenza contrattuale, il comodante può chiedere agli eredi la restituzione immediata del bene.

La registrazione del contratto

Il contratto di comodato può essere stipulato verbalmente oppure per iscritto. Per gli immobili, la registrazione del contratto è necessaria se:

• è redatto per iscritto. In tal caso bisogna procedere con la registrazione entro 20 giorni dalla data della stipula;
• è un accordo verbale. La registrazione deve essere effettuata solo se il contratto è indicato in un altro atto registrato.

Un comodato stipulato verbalmente può essere infine registrato solo per usufruire delle agevolazioni fiscali riguardanti l’Imu e la Tasi, presentando all’Agenzia delle Entrate il modello di richiesta compilato e la ricevuta dell’avvenuto pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro.

Le agevolazioni fiscali

Per effetto della legge di stabilità 2016, gli immobili dati in comodato d’uso a "parenti in linea retta, entro il primo grado, che utilizzano il bene come abitazione principale" possono usufruire di una riduzione del 50% sulla base imponibile ai fini del pagamento di Imu e Tasi. Sono esclusi dal beneficio gli immobili dati in comodato e appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di pregio), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico).