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Mutuo verde: gli incentivi delle banche

Non sono molto conosciuti né diffusi, ma sono destinati ad avere un’importanza sempre maggiore in futuro. Si tratta dei mutui green, i finanziamenti agevolati concessi dalle banche per abitazioni ecosostenibili. Negli ultimi anni le tematiche ambientali si sono fatte spazio nell’opinione pubblica, soprattutto in Europa, dove i leader dei 28 Paesi hanno adottato la nuova strategia per il clima e l’energia finalizzata al 2030.

Si tratta di un piano ambizioso, che aggiorna e adegua i target fissati per il 2020, e che mira tra l’altro alla riduzione di almeno il 40% delle emissioni di gas a effetto serra rispetto ai livelli del 1990, al raggiungimento di una quota minima del 27% di energia prodotta da fonti rinnovabili e a un miglioramento del 27% dell’efficienza energetica.

In tale ottica l’ottimizzazione dell’impatto ambientale degli immobili gioca un ruolo chiave. I numeri parlano da soli. Su circa 510 milioni di persone che popolano l’Unione europea, oltre 350 milioni vivono sotto un tetto di proprietà. E su 247 milioni di abitazioni, circa il 90% è stato costruito in un’epoca antecedente al 2001, risultando quindi ad oggi non particolarmente efficiente dal punto di vista del fabbisogno energetico, della capacità termica di conservare il caldo e il freddo, della produzione di energia fotovoltaica.

Per tutte queste ragioni a livello europeo è già operativo dal 2017 un tavolo tecnico composto da istituzioni pubbliche e private, con la partecipazione di circa 40 tra le principali banche (di cui nove italiane). Il progetto pilota è denominato Eemap, acronimo di Energy efficient mortgages action plan, e mira realizzare uno “schema tipo” dei mutui verdi da proporre poi nei diversi stati in maniera standardizzata ad opera degli istituti bancari.

Tali finanziamenti, che presentano condizioni agevolate rispetto ai mutui tradizionali, dovrebbero servire alle famiglie per ammodernare le proprie abitazioni o per acquistarne/costruirne di nuove, in linea con le moderne caratteristiche di efficienza energetica, contribuendo in questo modo al raggiungimento degli obiettivi climatici fissati dall’UE per il 2030.

Negli ultimi anni alcune banche “early adopters” hanno già immesso sul mercato mutui specificamente dedicati a progetti verdi o alla bioedilizia. Sono stati previsti tassi di interesse più bassi per l’acquisto o la costruzione di una casa con una particolare classe energetica (per esempio A) oppure con un consumo annuo di energia primaria non superiore a una determinata soglia (per esempio 50 kwh per mq). I mutui per le costruzioni in bioedilizia o bioarchitettura sono invece destinati a chi sceglie un’abitazione realizzata con materiali e tecniche tipiche delle eco-costruzioni, edificati da aziende certificate S.A.L.E. (Sistema Affidabilità Legno Edilizia).

Tuttavia, per una serie di ragioni tale tipologia di finanziamenti non è riuscita fino ad ora a fare breccia negli aspiranti mutuatari italiani. Tra le possibili motivazioni ci sono sia il fatto che questo settore rappresenta una nicchia di mercato ancora piuttosto piccola sia i diversi vincoli tecnici e geografici connessi alle costruzioni “eco”. Oltre all’eventualità che le condizioni agevolate proposte non sono state ritenute particolarmente appetibili dalla clientela.

Il progetto europeo, che dovrebbe portare già nel 2019 alla diffusione sul mercato di diverse soluzioni di mutui green, spinge invece sull’acceleratore: i vantaggi rispetto ai normali mutui fondiari dovranno essere più calibrati, più omogenei, più efficaci.

Non si tratta cioè solo di un tasso di interesse più contenuto, frutto dell’applicazione di un minore spread da parte dell’istituto di credito. Le migliori condizioni proposte dalle banche potranno riguardare anche i tempi di valutazione e gestione della pratica, spese di istruttoria inferiori, un importo erogabile più elevato (il loan to value, ossia il rapporto tra la somma finanziabile e il valore periziato dell’immobile, non supera di regola l’80%, anche se a fronte di particolari garanzie si può arrivare a soglie maggiori).

La decisione di optare per una casa “ecologica” presenta tuttavia altri vantaggi, che vanno oltre la convenienza del mutuo. In primo luogo il risparmio si può verificare direttamente nella bolletta energetica. Basti pensare che una casa di classe G ha un consumo in termini di fabbisogno di calore superiore di oltre cinque volte quello uno di classe A (più di 160 kWh/mq annui contro meno di 30 kWh/mq). Tradotto in termini economici, per una casa di 100 metri quadrati la differenza nei consumi può essere quantificata in circa 180 euro mensili. È facile quindi stimare quale sia l’entità di grandezza dei potenziali risparmi nel corso degli anni.

Oltre a fare un favore all’ambiente, pertanto, gli immobili “green” danno sollievo anche alle tasche dei proprietari. Le case ad alta efficienza energetica presentano poi generalmente un migliore comfort abitativo, dato dalla mancanza di umidità, di spifferi, di condense e da una temperatura interna quasi costante, senza sbalzi. Richiedendo peraltro meno manutenzione in ottica prospettica. Tutti motivi per i quali il valore commerciale dei beni si mantiene meglio nel tempo, rivalutandosi più delle abitazioni “energivore”.

Ma i vantaggi non finiscono qui. Oltre ai minori interessi sul mutuo, al risparmio in bolletta e al ridotto impatto sull’ambiente, non va trascurata la possibilità di avvalersi delle detrazioni fiscali messe a disposizione dalla vigente normativa, recentemente confermata anche nel 2019: dalla detrazione per la ristrutturazione edilizia (recupero del 50% dell’importo, con un tetto di spesa di 96 mila euro) all’ecobonus sulla riqualificazione energetica (recupero del 65% degli interventi), senza dimenticare gli incentivi fiscali per l’acquisto di elettrodomestici di classe A o A+ (50%, con tetto di spesa di 10 mila euro) e il bonus verde per la realizzazione di aiuole, giardini o la sistemazione a verde di terrazzi e balconi (detrazione IRPEF del 36%).

È utile ricordare che anche chi possiede un’abitazione a bassa efficienza energetica può prendere in considerazione di operare gli interventi “verdi” senza necessariamente cambiare casa. I mutui green finanziano infatti anche gli interventi di ristrutturazione. Peraltro i prestiti possono essere erogati con formula “SAL”, ossia a stato di avanzamento lavori. Modificando per esempio infissi, porte, pavimenti, cappotto termico, impianti di riscaldamento e raffreddamento, caldaia, come pure introducendo pannelli fotovoltaici e sistemi di domotica è possibile raggiungere risultati impensabili fino a qualche anno fa, in grado di trasformare edifici ultra-trentennali in moderne unità abitative di classe A.  E tra mutui più convenienti, risparmi fiscali e taglio alle bollette anche con costi decisamente inferiori. Quindi perché non approfittarne?

pubblicato da il 17 gennaio 2019

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Marchigiano di nascita, vive e lavora a Milano dal 2006. Valerio, giornalista professionista, scrive di diritto, fisco (nazionale e internazionale), e giustizia tributaria per ItaliaOggi.

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