Casa dei sogni: la sfida tra nuova abitazione e già esistente

Le norme di protezione dell’acquirente di casa di nuova costruzione

In Italia le compravendite di case hanno visto propendere la scelta, storicamente, per gli acquisti di immobili già esistenti. A sfavore del nuovo giocava, fino a pochi anni fa, il rischio di non vedere mai a conclusione la costruzione dell’immobile a causa del fallimento del costruttore. Fino al 2005 c’erano grossi rischi di vedere sfumare soldi e immobile per delle lacune normative che non consentivano, in caso di fallimento della ditta, il recupero degli anticipi e degli impegni economici.

Gli interventi di legge del decreto legislativo 122/2005, in particolare, hanno introdotto maggiori garanzie per chi acquista la casa sulla carta, cioè in costruzione. In particolare il costruttore, a fronte delle caparre che riceve dall’acquirente, deve ottenere e rilasciare delle garanzie di fideiussione, cioè la possibilità, in caso di fallimento, di un soggetto terzo che ripiani i debiti. Inoltre, prima del 2005, c’era il rischio che, sebbene la casa fosse ultimata, e il fallimento fosse avvenuto prima della consegna all’acquirente, il curatore fallimentare poteva revocare la vendita e considerare l’immobile ancora nei crediti del fallito e procedere a nuova vendita. Oggi non è più così se il prezzo pattuito rispecchia i valori di mercato.

Le disposizioni normative per gli acquisti di case esistenti

Al di là di questi profili di garanzia per i nuovi acquisti, anche per le compravendite dell’esistente bisogna effettuare i controlli, di solito affidati al notaio, per verificare che l’immobile sia privo di ipoteche o non vi siano anomalie giuridiche. Inoltre con le nuove direttive europee sul risparmio energetico degli edifici, chi vende un’immobile deve dotarlo dell'APE (Attestazione di Prestazione Energetica) e deve presentare le planimetrie aggiornate in catasto.

Insomma, se nel corso degli anni la casa ha subito interventi interni, la piantina deve corrispondere a quello che è depositato agli uffici tecnici. Se così non fosse, non si potrebbe procedere a vendita e occorrerebbe aggiornare la documentazione burocratica con il pagamento di tasse e sanzioni.

Agli italiani piace esistente ma…

Dai dati forniti dall’osservatorio immobiliare,curato dall’Agenzia delle Entrate-Territorio, comunque si scopre che, sebbene ci sia un incremento nel corso degli anni degli acquisti di nuovi immobili, gli italiani, almeno in fatto di case, vogliono la solidità dell’esistente. Magari rimettendoci mano con le ristrutturazioni, che soprattutto negli ultimi anni hanno ricevuto importanti agevolazioni dal punto di vista fiscale.

Il report dell’Agenzia delle Entrate

Per la prima volta nell’edizione 2022 il report dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare italiano) dell’Agenzia delle Entrate-Territorio fornisce una indagine statistica sugli acquisti delle case di nuova costruzione.

È stato stimato, per il primo trimestre 2022, l’acquisto di circa 14.800 nuove abitazioni, pari all’8,2% del totale delle abitazioni compravendute (181.000) . Rispetto all’omologo trimestre del 2021, l’incremento è del 10,2%; era stato del 10,4% nell’ultimo trimestre del 2021 rispetto allo stesso trimestre del 2020.

Per le compravendite di case in generale, gli italiani, dunque, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre 2022, hanno acquistato casa per il +12%, quasi 20mila unità immobiliari in più rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno, per un totale di oltre 181mila abitazioni compravendute.

Gli alloggi di dimensione compresa tra 50 m2 e 85 m2, che rappresentano la fetta più grande del mercato (31%), sperimentano la crescita maggiore: +14,5% rispetto al primo trimestre 2021. Sono 173.700 le abitazioni acquistate da persone fisiche e rappresentano la maggioranza assoluta, ben il 96%, delle abitazioni scambiate nel periodo esaminato. Questa quota è in lieve aumento rispetto al precedente trimestre (94,5%). Il dato è in crescita, sullo stesso trimestre 2021, dell’11,4%.

Il 67% degli acquisti effettuati dalle persone fisiche sono stati portati a termine usufruendo dell’agevolazione prima casa. Oltre la metà, il 52%, è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita.

I pro e i contro di una nuova costruzione

Tornando ai pro e ai contro dell’acquisto di nuovi immobili, in questi anni c’è una grande sensibilizzazione del tema del risparmio energetico, degli acquisti consapevoli green che abbiano minor impatto sull’inquinamento del pianeta. Protagonisti dei consumi consapevoli anche gli acquisti di immobili.

Case più green

Al primo posto dei pro, il risparmio energetico. Le case di nuova costruzione sono costruite seguendo dei criteri di maggior risparmio energetico e minor impatto ambientale rispetto al passato, anche grazie a norme che agevolano l’utilizzo di materie prime nuove. Ad esempio, uno dei metodi riconosciuti di risparmio energetico è quello del riscaldamento al pavimento. Il nuovo edificio in linea di massima sarà consegnato con una classe energetica elevata, con di solito gli impianti fotovoltaici, l'isolamento termico e le pompe di calore.

Le tecniche di nuova costruzione devono rispondere a disposizioni normative europee che mirano a ridurre lo spreco di energia degli edifici. Le case di nuova costruzione solitamente sono promosse con il massimo della pagella energetica, classificate in classe A o B.

Ma cosa sono le classi energetiche? Di fatto, un elenco sulla base delle lettere dell’alfabeto, partendo dalla lettera A per arrivare alla G, e sono state introdotte a livello europeo per classificare le prestazioni energetiche degli edifici sulla base di parametri funzionali e strutturali per capire quanta energia elettrica si impiega. Alle prime lettere dell’alfabeto corrispondono migliori prestazioni energetiche e quindi case considerate di maggior valore economico e pregio.

Sicurezza sismica e attenzione a rumori e privacy

Accanto al risparmio energetico, in una nazione come l’Italia, un altro parametro da considerare per le nuove costruzioni è l’attenzione alla problematica dei terremoti. I nuovi edifici sono costruiti con una maggiore attenzione a parametri antisismici. Da non sottovalutare poi, nelle nuove costruzioni, l’attenzione all’impiego di materiali attenti anche alla privacy, come l’isolamento acustico.

La casa dei desideri

Una nuova casa è come una lavagna su cui, rispettando alcuni canoni, è possibile scegliere secondo i propri desideri. Pavimenti, porte, rifiniture: sarà possibile avere un ventaglio di scelte, e nell’ambito del progetto di costruzione, poter anche modificare la distribuzione degli spazi secondo le proprie esigenze.

La casa in costruzione presuppone l’utilizzo di materiali moderni e aggiornati. Una tapparella elettrica ad esempio, luci a risparmio energetico elevato, ascensori e parti comuni di design, o finiture con tecnologie di ultima generazione saranno previste nei capitolati di costruzione.

In questo caso è molto importante saper immaginare gli spazi sulla carta e affidarsi a un buon rendering per avere un risultato “virtuale” quanto più possibile vicino a quello finale.

Garanzia sui vizi

In precedenza abbiamo accennato agli interventi normativi che, soprattutto nel 2005, sono stati introdotti per fornire più sicurezza alla scelta dell’acquisto della nuova costruzione. Una delle norme è quella che prevede la garanzia decennale da parte del costruttore che dovrà rispondere di ogni tipo di danno, vizio e problema dell’immobile.

Valore che si svaluta o investimento nel tempo

Con tutti gli elementi indicati in precedenza, un immobile di nuova costruzione potrà avere un valore che poco si muove al ribasso nel tempo. Proprio perché le tecniche costruttive verdi, di risparmio energetico, antisismiche, sono elementi che aumentano la prestazione e la valutazione economica della casa.

Tutte le voci, elencate in precedenza, comportano un costo al metro quadro più elevato degli immobili nuovi. Però andando a comparare il costo del nuovo con gli eventuali costi di “rappezzamento e ristrutturazione” dell’esistente, l’investimento iniziale più oneroso sicuramente sarà in un certo senso ammortizzato nel tempo. Si pensi ad esempio, sempre tornando al risparmio energetico, al costo più contenuto, una volta ultimata la casa, per le bollette, o il fatto di entrare in un edificio già predisposto a reti informatiche veloci o impianti satellitari e di vigilanza già inclusi nell’acquisto.

I tempi di costruzioni più lunghi

Uno svantaggio potrebbe essere rappresentato dai tempi lunghi che, in media, per il nuovo sono intorno ai due anni, dunque se si ha fretta non è una scelta idonea. Inoltre i costi burocratici sono più onerosi sia per gli allacciamenti sia per gli accatastamenti.

Da non sottovalutare, nella comparazione della scelta dell’immobile, le tensioni a livello globale sugli approvvigionamenti delle materie prime e i lavori edilizi legati al super bonus. Sebbene le cose sembrino slegate tra loro, in realtà non lo sono. Per chi costruisce o ristruttura casa, in questo periodo, bisogna dotarsi di un surplus di pazienza per eventi esterni che allunghino, e anche di molto, il rispetto dei tempi del progetto. Nella costruzione di una nuova casa, potrebbe risultare difficile anche reperire manodopera e quindi ulteriori ritardi nei tempi di avvio dei cantieri, in quanto già occupati sui lavori relativi al 110%. Per entrambi le situazioni, il ritardo nei materiali è una variabile da non sottovalutare.

Per il nuovo prima casa sconto sull’Iva

Per quanto riguarda le nuove costruzioni un sostegno fiscale è per le abitazioni considerate prima casa. In questo caso è riconosciuta una riduzione dell’Iva al 4% da applicare a tutti gli interventi eseguiti durante la costruzione della casa. Per avere queste agevolazioni devono essere rispettate due condizioni:

• la costruzione deve essere adibita ad abitazione principale;
• l’edificio non deve essere accatastato come di lusso.

I vantaggi e gli svantaggi di una casa già esistente

Costi più contenuti per gli immobili già esistenti

Se analizziamo gli immobili già esistenti, elementi che possono far propendere per l’acquisto sono quelli di avere un costo più contenuto, anche se in questo caso molto dipende dalla città e dal luogo dove si vuole acquistare.

Più vicino al cuore delle cose

Per gli immobili esistenti la scelta di dove andare a vivere è più varia. Non ci sono molti cantieri di nuove costruzioni a ridosso del centro di un paese, o i servizi sono già radicati in quartieri residenziali esistenti. Da valutare dunque l’esigenza degli spostamenti lavorativi e familiari. Poter acquistare nel centro o nelle immediate vicinanze ben servite da trasporti pubblici e ferroviari consente un risparmio di tempo e di costi di spostamento da tenere in considerazione.

Il pacchetto di agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie

Inoltre l’acquisto di immobili esistenti è accompagnato da importanti agevolazioni fiscali per ristrutturarli e ammodernarli. Tralasciando l’edizione della super agevolazione fiscale del 110%, che sta dando più di un problema in termini di adempimenti burocratici e reperimento risorse, ci sono comunque vantaggi che vanno dalle agevolazioni per il risparmio energetico a cui allacciare detrazioni per l’acquisto di immobili, alle agevolazioni previste per gli interventi anti sismici.

Il valore su cui calcolare le imposte e i passaggi di proprietà è quello della rendita catastale che si configura sicuramente più basso del valore di mercato.

Al di là di questo occorre tenere presente che le ristrutturazioni, radicali o meno, alle volte per stress, tempi di realizzazione e oneri burocratici attuali si equivalgono, se non superano, tutti gli stessi elementi per la costruzione del nuovo.

La strada del mutuo

Di solito quando si considera un mutuo prima casa o seconda casa si pensa all'acquisto di un immobile già esistente. Esistono però prodotti che sostengono anche chi vuole finanziare il sogno di costruire da zero la propria abitazione.

Una alternativa per chi intende partire dalle fondamenta può essere rappresentata dai mutui green. Di cosa si tratta? Sono finanziamenti erogati in Italia a partire dal 2018 che mettono in primo piano i lavori per adeguamento a classi energetiche elevate degli immobili. Sono mutui a condizioni agevolate pensati e concessi anche a chi deve costruire da zero l’immobile. Esistono due strade:

• mutui green per la ristrutturazione o per l’acquisto dell’esistente, con tassi di interesse e condizioni agevolate che possono arrivare a coprire fino al 100% dell’immobile in classe energetica elevata;
• formule di mutuo green per immobili in costruzione, conosciuti anche come mutui bioedilizia, e prevedono coperture fino al 70% degli importi, con restituzione trentennale.

Per chi invece acquista l’esistente, se ci sono le condizioni per l’accesso ai benefici prima casa, le banche offrono condizioni e prodotti di vantaggio, tra tassi variabile, fisso e con tetto massimo.

Che sia nuova dalle fondamenta o già esistente, da ammodernare con una ristrutturazione, essendo davvero tantissime le variabili da prendere in considerazione, e ancor di più i calcoli da fare, la scelta migliore è quella di affidarsi a un consulente per poter valutare le diverse opzioni in maniera organica e puntuale.