pubblicato il 17 ottobre 2025
Compra casa a rate senza mutuo: come funziona
Comprare casa a rate senza mutuo è una modalità alternativa per acquistare un immobile senza dover ricorrere a un finanziamento bancario.
Mutui a tasso variabile con CAP: confrontiamo i migliori per te!
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Cos'è il mutuo variabile con CAP?
Il mutuo a tasso variabile con CAP è una tipologia di mutuo dove tasso di interesse varia in base all'andamento dell'Euribor. Il CAP (o capped rate) è il tasso di interesse massimo che troverai all'interno della rata del mutuo e non può essere superato. In questo modo saprai dall'inizio l'importo massimo da pagare per le rate, ed avrai la convenienza del tasso variabile unita alla sicurezza del tasso fisso.
L’importo della rata potrà aumentare o diminuire a seconda dell’andamento del mercato e del parametro di riferimento dei tassi variabili, l'Euribor, ma grazie al CAP non supererà mai il tetto massimo prestabilito. Le banche in genere applicano uno spread superiore rispetto a un normale mutuo a tasso variabile e a volte una soglia minima (denominata floor) al di sotto della quale il tasso non può scendere.
Questa tipologia di mutuo è consigliata a chi può farsi carico di una rata potenzialmente più elevata di quella di partenza nel corso del tempo, ma vuole tutelarsi contro un rialzo eccessivo dei tassi.
| Caratteristiche | Specifiche |
|---|---|
| Durata | 10, 15, 20, 25 o 30 anni |
| Rata | Variabile in base all'Euribor e al CAP |
| Periodicità delle rate | Mensili, trimestrali, semestrali o annuali |
| Imposte per prima casa | 0,25% |
| Imposte per seconda casa | 2% |
| Tasso | Variabile, legato all'Euribor e alla presenza del CAP |
| Finalità | Acquisto o ristrutturazione di immobili |
Confronta i mutui a tasso variabile con CAP e risparmia sulla rata
Il mutuo variabile con CAP si rivela una scelta particolarmente vincente quando il tetto massimo per il tasso di interesse è molto vicino al tasso dei mutui fissi. Grazie al nostro comparatore gratuito puoi visualizzare i migliori mutui a tasso variabile con CAP proposti dalle nostre banche partner e trovare quello più adatto alle tue necessità, confrontando tra loro le offerte e le tipologie di tasso. Fai il calcolo della rata del mutuo, compara il TAN e il TAEG e invia la tua richiesta di fattibilità. Entro 24 ore un nostro consulente ti contatterà per fornirti una prima valutazione e ti seguirà, se lo vorrai, fino alla stipula dell’atto di mutuo, gratuitamente e senza impegno.
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Esempio di mutuo a tasso variabile con CAP
Il mutuo con CAP è un'opzione ibrida non molto conosciuta che può essere applicata a diverse tipologie di finanziamento e può rivelarsi particolarmente conveniente in presenza di un TAEG e un CAP vantaggiosi, specialmente se confrontati con un mutuo a tasso fisso.
Vediamo un esempio concreto di mutuo variabile con CAP, basato su una richiesta di 100.000 euro per un immobile del valore di 200.000 euro, di durata 25 anni e con un reddito netto del richiedente pari 1.800€ mensili. Effettuiamo un confronto con il mutuo a tasso fisso più vantaggioso disponibile al momento della comparazione e avremo:
- Miglior mutuo fisso: Taeg 3,01% con rata 461,31 €
- Miglior mutuo variabile con CAP: Taeg iniziale 2,08% con rata 365,59 € e CAP al 3,60%
Anche se dovesse essere raggiunto il tetto concordato con la banca, quindi, il TAEG massimo del mutuo variabile con CAP rimarrebbe piuttosto vicino al tasso fisso attuale. Con questa opzione potrai quindi beneficiare di un notevole risparmio grazie a un TAEG iniziale più conveniente, che anche nello scenario peggiore di rialzo dei tassi andrebbe di poco oltre rispetto al tasso applicato fin dall'inizio a un mutuo fisso.
Offerte mutuo a tasso variabile con CAP
Di seguito trovi alcuni esempi di offerte di mutuo a tasso variabile con CAP per importi specifici con LTV al 50% e durata 30 anni:
| IMPORTO | TAEG | CAP | RATA |
|---|---|---|---|
| Fino a 50.000 euro | 2,00% | 3,60% | 157,11€ |
| Da 100.000 euro a 150.000 | 2,06% | 3,60% | 314,23€ |
| Da 200.000 euro a 250.000 | 2,06% | 3,60% | 471,34€ |
Simulazione di richiesta mutuo effettuata a Settembre 2022 per una persona di 40 anni residente in provincia di Milano: si consiglia di verificare sempre i tassi e i costi aggiornati effettuando una simulazione e indicando i corretti dati.
Domande frequenti sui Mutui a tasso variabile con Cap
A quale tipo di cliente è adatto un mutuo a tasso variabile con cap?
Il mutuo variabile con Cap è consigliato a chi vuole beneficiare di un tasso più conveniente rispetto al fisso, con un livello di rischio più contenuto rispetto al variabile standard grazie alla presenza del Cap, che tutela da un eccessivo andamento al rialzo dei tassi.
Per quale tipologia di mutuo con finalità di acquisto è possibile richiedere un tasso variabile con cap?
A livello teorico, il tasso variabile con Cap è applicabile a quasi ogni finalità di mutuo, ma bisogna verificare sempre le offerte proposte da ciascuna banca per sapere se il mutuo che si desidera accendere prevede questa possibilità.
Come si calcola la rata del mutuo a tasso variabile con cap?
Il calcolo può differire da banca a banca a seconda delle caratteristiche dell'offerta. Per avere un'idea generale della rata mensile, nonché della rata massima che si potrebbe arrivare a sostenere, è possibile consultare la nostra guida dedicata al calcolo della rata del mutuo, ma ti consigliamo sempre di verificare l'importo effettivo direttamente con l'istituto di credito.
Perché stipulare un mutuo variabile con cap?
Il cap offre la possibilità di conoscere l’importo massimo che la rata può raggiungere e usufruire dei benefici dati dal non pagare già da subito una rata molto alta (scegliendo un tasso fisso). Si può dunque pianificare con tranquillità il proprio budget mensile senza il timore di incorrere in spese non programmate, grazie alla totale trasparenza del cap fissato nelle condizioni contrattuali.
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