Mutui, le cose da sapere per una ricerca consapevole

Cosa considerare nella scelta del mutuo

Quando ci si approccia alla scelta del mutuo, occorre ragionare sulle proprie prospettive di medio - lungo periodo. L’indebitamento è di solito per molti anni: questa situazione è sostenibile per il tipo di lavoro, per le prospettive, per la capacità di risparmio? 

Occorre valutare, in un’ottica di pianificazione finanziaria, l’entità della rata di mutuo in base alle proprie entrate, presenti e future. Una durata più corta ha come effetto pagare meno interessi, ma vero anche che la rata è più alta. Mentre una rata più ‘comoda’ comporta il pagamento di più interessi. Bisogna mitigare questi due fattori.

È bene ricordare che comunque queste scelte non sono irreversibili e attraverso meccanismi come la surroga o la rinegoziazione del mutuo si può sempre rimediare o ricomporre il finanziamento rispetto a mutate esigenze.

Quale rata del mutuo ci si può permettere

Nel momento in cui si inoltra la domanda alla banca per la richiesta del finanziamento, essa ci presenta una serie di quesiti che sondano la capacità finanziaria, reddituale e patrimoniale e anche molto banalmente l’età del richiedente. Sono richiesti documenti come la dichiarazione dei redditi, i certificati di stato di famiglia, la tipologia di contratto di lavoro. La banca verifica anche la storia creditizia

Per arrivare preparati sulla propria sostenibilità, motori di ricerca e simulazione come ad esempio quello di Facile.it, che offre anche un servizio di consulenza, possono consentirci di chiarire le idee su quali sono le nostre possibilità di partenza. La capacità di rimborso è il requisito principale per le banche nella valutazione della domanda di mutuo.

La regola del 30% dello stipendio

La rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% dello stipendio netto. Quindi per non trovarsi con sorprese legate a rate fuori dalle nostre possibilità, è necessario valutare in ottica prudente che l’importo complessivo destinato alla spesa del mutuo è di un terzo rispetto al reddito netto annuo del mutuatario.

Quanto si può richiedere alla banca

L’importo che la banca arriva a finanziare non supera l’80% del valore dell’immobile. Esistono anche mutui 100% ma dipende dalla banca a cui ci si rivolge, poiché non tutte li erogano. 

Occorre quindi avere anche un plafond di liquidità di partenza e se, al contrario, di liquidità se ne ha molta, è sempre meglio non destinarla tutta, in blocco, al pagamento della casa per intero: si può chiedere un mutuo più contenuto ma mantenere una liquidità aggiuntiva e diversificarla.

La durata dei finanziamenti va da almeno 5 anni a un massimo di 30 anni, ma anche in questo caso è possibile spingere fino a 40 anni.

Il caro tassi

In questi ultimi due anni, la decisione della Banca Centrale Europea (BCE) di aumentare i tassi di interesse del costo del denaro, per spegnere l’inflazione dell’area Euro, ha generato una tempesta sui piani di indebitamento delle famiglie, perché ha portato ad un aumento delle rate dei mutui.

A risentirne, soprattutto, i mutui a tasso variabile, non quelli a tasso fisso già erogati. L'aumento generalizzato dei tassi, e quindi delle rate, ha colpito inoltre tutte quelle persone che non stipulato un mutuo in precedenza.

La Fabi, Federazione Banche Italiane, ha calcolato, in un recente studio, che il costo del denaro arrivato con i rialzi della Bce al 4,5% ha fatto triplicare i tassi praticati dalle banche sui mutui erogati alle famiglie. A fine dicembre scorso, gli interessi medi applicati ai prestiti immobiliari erano arrivati al 4,40%, vale a dire esattamente il triplo rispetto all’1,45% di gennaio 2022, livello minimo degli ultimi anni. 

Il tutto ha avuto riflessi immediati sul mercato immobiliare, che ha fatto segnare un rallentamento sui dati delle compravendite calate del 12% e dell’erogazioni dei mutui (-40% secondo l’osservatorio Nomisma, Osservatorio salva la tua casa).

La ripartenza

Qualche segnale di cambiamento è nell’aria. Il rallentamento di fine 2023 dell’azione della BCE sul costo del denaro ha generato anche un rallentamento nella crescita dei tassi dei mutui e, in generale, per quelli dei finanziamenti a lungo termine. Dunque è il momento di risvegliare l’interesse sul mercato immobiliare e riprendere in mano la scelta anche della richiesta di un finanziamento. 

A fine dicembre, gli esperti hanno registrato un calo del parametro al quale vengono indicizzati i tassi fissi di nuova accensione. Si inizia ad ipotizzare che, entro fine 2024, la tendenza di calo dei tassi si consoliderà, anche se si guardano le mosse della BCE che, per il momento si è fermata con gli aumenti del costo del denaro, ma non li ha esclusi per il futuro e né ha proceduto a un abbassamento concreto.

Gli occhi degli analisti, dopo la decisione di marzo 2024 di lasciare i tassi al 4,5%, sono puntati a giugno. L’IRS, il parametro utilizzato per il calcolo del tasso fisso, ha iniziato a far registrare un calo. Meno sensibile a questa situazione è invece l’Euribor, il parametro per i mutui a tasso variabile. Ricordiamo che l'IRS è influenzato dal mercato obbligazionario, mentre l'Euribor è influenzato direttamente dai tassi BCE.

Per coloro che non vogliono rischiare, ci si può comunque orientare su un mutuo a tasso fisso o affidarsi ad una consulenza da parte di un esperto. In ogni caso, per pianificare la richiesta di finanziamento, è necessario tenere presente una riserva di liquidità per le emergenze, perché nessuno può prevedere l’andamento dei mercati.

Come è composta la rata del mutuo

Le rate dei mutui sono composte da quota capitale e quota interessi. A sua volta, il tasso d’interesse del mutuo è composto, in sintesi, da due principali componenti: l’indice di riferimento, a cui si aggancia il mutuo, e lo spread, un costo aggiuntivo che si applica al finanziamento, definito dalle banche.

Sui simulatori che comparano le diverse offerte, è possibile avere un dettaglio delle componenti delle voci delle rate con il loro significato. Qui indichiamo in maniera estremamente sintetica che il tasso del mutuo variabile è legato a un parametro che si chiama Euribor agganciato a delle medie temporali, mentre quello del tasso fisso si chiama IRS.

Utilizzando il servizio di Facile.it, sarà possibile essere guidati ad una prima valutazione delle diverse offerte presenti sul mercato per le proprie esigenze inserendo informazioni chiave per la ricerca come il motivo per cui si richiede il mutuo, il tipo di finanziamento, la durata, il reddito disponibile. L’analisi di Facile.it consente di visualizzare in maniera chiara e diretta le diverse offerte, con la possibilità di avere anche i prospetti con i dettagli delle proposte e di poter essere affiancati da un consulente per meglio approfondire le proprie necessità.