Doppia garanzia per gli immobili in costruzione

La vendita di case in costruzione è garantita con la fideiussione doc

Il primo a essere entrato in vigore da settembre è il decreto del ministero della giustizia, numero 25 del 6 giugno 2022, sul formato standard di fideiussione, una garanzia che il costruttore presenta al futuro acquirente sulla sua solidità finanziaria.

Il secondo vuole dare maggiore serenità all’acquirente sui requisiti di sicurezza e affidabilità con cui la casa è stata costruita. Il decreto fornisce maggiori garanzie a chi acquista, da imprese, immobili in costruzione.

La novità maggiore è rappresentata dal modello standard che prevederà l’importo massimo complessivamente garantito. Questo importo, stabilisce il decreto, dovrà essere corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini del contratto, dovrà ancora riscuotere, senza franchigie.

Le clausole possono essere modificate solo nella direzione del senso più favorevole al beneficiario. Le clausole sono derogabili sull’accordo delle parti, rimanendo però ferme le regole del codice civile e di altre fonti normative sulla materia di fideiussione e cessione del credito.

Le novità si applicano per i contratti stipulati dal 23 settembre 2022. Per quelli stipulati dal 16 marzo 2019 al 23 settembre 2022 si mantiene l’efficacia fino a scadenza fissata ma, nel caso vengano rinnovate, si applicherà il nuovo modello.

La fideiussione può essere rilasciata anche da più garanti congiuntamente e gli atti che la prevedono possono essere diversi sulla base del numero dei garanti e della somma che si impegnano a garantire. È obbligatorio allegare la fideiussione nel momento della stipula del contratto che ha come finalità il trasferimento non immediato della proprietà di un edificio da costruire. Se non si allega la fideiussione il contratto è da considerarsi nullo. E l’azione di nullità può essere proposta da chi acquista l’immobile.

Cosa succede nel caso in cui il costruttore è inadempiente con l’impegno di ultimare il fabbricato e consegnare la casa? La legge prevede una serie di casi in cui scatta questo ombrello economico.

La fideiussione deve garantire la restituzione di ogni corrispettivo che il costruttore abbia riscosso anteriormente al trasferimento della proprietà (oltre agli interessi legali) nel caso in cui:

• il costruttore incorra in una “situazione di crisi";
• il costruttore sia inadempiente all’obbligo di ottenere e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni provocati all’immobile o a soggetti terzi che siano derivanti dalla rovina totale o parziale dell'edificio o da gravi difetti costruttivi.

Polizza decennale

Al momento in cui si firmerà davanti al notaio l’impegno di acquisto, il costruttore e l’acquirente dovranno sottoscrivere anche la polizza assicurativa. Nel caso in cui l’immobile presenti delle anomalie i cosiddetti vizi, il possesso della polizza consentirà all’acquirente di far valere i propri diritti all’indennizzo.

Anche in questo caso, come per la fideiussione, la mancanza della polizza non è considerato un errore veniale ma riconosce a chi acquista il diritto di recedere dal contratto e farsi risarcire attraverso la fideiussione.

Il nuovo elemento essenziale nella procedura di acquisto di immobili di costruzione si è concretizzato dopo 17 anni dalla prima previsione normativa. La garanzia era prevista dal decreto legislativo 122/2005. Il decreto di attuazione, decreto 20 luglio n. 154, è stato pubblicato, dopo 17 anni, in Gazzetta ufficiale il 21 ottobre 2022 n. 247.

La polizza di indennizzo avrà durata di dieci anni con effetto dalla data di ultimazione dei lavori e copre i danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

In caso di inadempimento all'obbligo, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di escutere la fideiussione. Anche in questo caso il decreto si compone di tre articoli e di allegati che riportano gli schemi tipo e allegato tecnico delle polizze.

Gli acquisti di immobili in costruzione

Nel report delle compravendite immobiliari del terzo trimestre 2022 l’Agenzia del territorio ha stimato che gli acquisti di nuove abitazioni hanno riguardato circa 14.494 immobili, in calo del 3,8% rispetto agli acquisti avvenuti nel trimestre precedente, quando si erano concluse vendite per 22.724 nuove abitazioni. Gli acquisti di nuove abitazioni rappresentano l’8,3% del totale delle compravendite immobiliari del terzo trimestre (175.268), censite dall’Agenzia del territorio.

Le nuove tutele per i consumatori potrebbero costituire un incentivo all'acquisto di case in costruzione che, essendo in genere immobili di classe energetica elevata (A o B), rientrano tra le categorie ammesse per accedere a prodotti promozionali da parte delle banche. Per finanziare i lavori, è anche possibile richiedere un mutuo per completamento costruzione, in cui la somma viene erogata in diverse tranche sulla base dell'andamento dei lavori.