Le novità per gli immobili nella Legge di Bilancio 2023

Rinegoziazione mutui ipotecari: dal variabile al fisso ma con paletti

Una delle novità di maggior rilievo, approvata dal parlamento nella legge di bilancio 2023 (legge 197/22), riguarda la possibilità di rinegoziare i mutui ipotecari. La disciplina era contenuta nel dl 70/11 e applicabile fino al 2012.

Ora la nuova norma riapre quel meccanismo e consente di rinegoziare i mutui ipotecari passando dal variabile al fisso con dei limiti quantitativi prefissati. La riapertura dei termini e delle condizioni delle disposizioni del 2011 estendono, innanzitutto, fino al 31 dicembre 2023 la procedura di rinegoziazione.

Si mantengono le condizioni introdotte nel 2011 per questo cambio obbligatorio e in particolare si guarda a:

• mutui stipulati, ovvero accollati anche a seguito di frazionamento, all’entrata in vigore della legge di bilancio (entro il primo gennaio 2023);
• aventi un importo originario non superiore a 200 mila euro;
• finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione;
• con tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto.

Per richiedere il mutuo, il mutuatario può rivolgersi alla banca a condizione che abbia un Isee (indicatore situazione economica equivalente), al momento della richiesta, non superiore a 35 mila euro, e che sia in regola con il pagamento delle rate del mutuo.

La rinegoziazione assicura, secondo i criteri approvati nel 2011 e riaperti ora, l’applicazione in luogo del tasso variabile di un tasso annuo nominale fisso con limiti quantitativi prefissati. Un tasso, in buona sostanza, non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’Irs (Interest rate swap) in euro a 10 anni e l’Irs in euro di durata pari alla durata residua del mutuo (se questo dato non è disponibile si fa riferimento alla quotazione dell’Irs per la durata precedente come da data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters.)

Prevista inoltre la possibilità tra mutuatario e banca di concordare, nell’ottica della rinegoziazione, anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per massimo cinque anni. La legge però pone come condizioni che la durata del mutuo così riparametrato non diventi superiore a 25 anni.

La legge dispone inoltre che le garanzie ipotecarie prestate al mutuo originario permangono. La rinegoziazione si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti, ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite.

Rifinanziamento della sospensione delle rate

Occhio al calendario e alle scadenze. La legge di bilancio separa le strade cronologiche per due misure di sostegno ai mutui e alla prima casa.

Quella relativa alla sospensione delle rate dei mutui e quella per l’acquisto della casa se si hanno meno di 36 anni. Entrambe le misure sono gestite da Consap ma agiscono con finalità diverse.

La prima strada è quella di rifinanziare il cosiddetto fondo Gasparrini, un fondo pubblico posto a garanzia di chi non ce la fa, per condizioni stabilite dalla legge, a sostenere la rata del mutuo e quindi ne può chiedere la sospensione. Il fondo è stato rifinanziato e opererà fino al 31 dicembre 2023 (doveva terminare il 31 dicembre 2022).

Le condizioni per cui si può chiedere la sospensione sono le seguenti:

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato;
• cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato;
• cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.);
• morte o riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all'80%;
• calo del fatturato per le categorie dei lavoratori autonomi/liberi professionisti;
• eventi previsti dall’art.2, comma 479, della legge 24 dicembre 2007 n. 244 riferibili ad almeno il 10% dei soci delle cooperative edilizie a proprietà indivisa.

Per coloro che fossero interessati è possibile avere maggiori informazioni al sito www.consap.it.

Rifinanziamento agevolazioni per l’acquisto della prima casa under 36

La legge di bilancio stanzia nuove risorse, 430 mln, a sostegno delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa a favore di giovani che non abbiano compiuto i 36 anni di età.

La disposizione della legge di bilancio, riconoscendo il protrarsi della crisi economica, ha confermato di continuare a garantire, per determinate categorie prioritarie, l’esistenza di una garanzia statale all’80% per l’acquisto della prima casa (negli altri casi si arriva fino al 50%).

La garanzia “maggiorata” opererà fino al 31 dicembre 2023, tra gli altri, anche per i giovani under 36 che abbiano un Isee non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori, e comunque su una abitazione di importo massimo di 250 mila euro.

È prorogato ma questa volta fino al 31 marzo 2023 il calcolo del tasso massimo applicabile a cui riconoscere questi mutui. È l’applicazione di un add-on rispetto al TEGM, (introdotto dall’articolo 35-bis del decreto-legge n. 144 del 2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 175 del 2022), per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2022. In estrema sintesi, la garanzia all’80 per cento può essere concessa, in favore delle citate categorie prioritarie, a determinate condizioni, anche quando il TEG risulti superiore al TEGM.

Quanto alle condizioni, viene stabilito che il TEG può superare il TEGM nella misura massima pari al differenziale tra la media del tasso Interest Rate Swap a 10 anni calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la medesima media calcolata nel trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore. Tale disposizione si applica in caso di differenziale positivo. Qualora, invece, tale differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni di maggior favore in relazione al TEGM in vigore.

Infine un’ultima proroga riconosce fino al 31 dicembre 2023 anche le speciali agevolazioni in materia di imposte indirette, previste per l'acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti a tal fine erogati, disposte a favore dei giovani che presentino il duplice requisito, anagrafico ed economico, di non aver compiuto 36 anni di età e di avere un Isee non superiore a 40.000 euro annui.

Iva per le compravendite immobiliari

Una novità riguarda la disposizione che si applica a tutte le compravendite immobiliari, anche a quelle non prima casa, che prevede una detrazione per l’acquisto delle case green.

In buona sostanza, si consente di detrarre dall’Irpef il 50% dell’IVA versata, per l’acquisto entro il 31 dicembre 2023, di immobili residenziali di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici degli immobili stessi. La detrazione è pari al 50% dell'imposta dovuta sul corrispettivo ed è ripartita in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi.

Anche in questo caso, come per la rinegoziazione del mutuo, non è una novità. La norma è stata già applicata nel 2016 proroga una volta sola per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2017.

Altre novità Superbonus

Infine, per coloro che hanno in ballo lavori di ristrutturazione si ricorda che la legge di bilancio introduce due novità da tenere presente. Nel 2023 si dice addio alla percentuale del 110% per i lavori edilizi: questa aliquota passa al 90%, ma i condomini potranno continuare a beneficiare del 110% a condizione che abbiano presentato la CILAS (documentazione al comune) entro il 31 dicembre 2022 e che la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori sia stata adottata entro il 18 novembre 2022.

Per coloro che hanno in attivo ristrutturazioni si ricorda che la legge di bilancio 2023 eleva il tetto delle somme da richiedere in detrazione per l’acquisto di immobili ed elettrodomestici a 8 mila euro (in precedenza era a 5 mila euro).