Ipoteca e fideiussione: le garanzie del mutuo

Sommario

• L'ipoteca: cos'è e come funziona
• La fideiussione: cos'è e come funziona

Anche se può sembrare una formula magica che ci consente di avere subito una casa che non potremmo mai pagare in contanti, il mutuo in definitiva è solo un prestito e, come tale, va restituito con gli interessi e con le dovute garanzie verso l’istituto creditore.

Cosa sono quindi le garanzie di un mutuo? Non sono altro che tutte le misure che la banca o la finanziaria che concede il prestito pongono come condizione per erogare il mutuo, in modo da essere tutelate verso possibili insolvenze da parte del debitore.

L'ipoteca: cos'è e come funziona

Tra le garanzie richieste dalla banca c’è l’ipoteca, ovvero l’attribuzione di un diritto di prelazione sull’immobile a favore della banca che concede il mutuo. Se il debitore è insolvente, la casa diventa proprietà della banca, oppure, se la casa viene venduta, la banca ha diritto ad essere soddisfatta prima di tutti col ricavato della vendita.

L’ipoteca, che si iscrive in pubblici registri, deve contenere il riferimento all’immobile in oggetto e al credito da garantire. Lascia comunque l’immobile in proprietà e in godimento di chi ne è, appunto, proprietario e si estingue nel momento in cui si estingue il debito. L’ipoteca scade inoltre automaticamente dopo 20 anni ma, in caso di mutuo di durata superiore, va stipulata nuovamente.

Ci sono tre casi in cui l’ipoteca può essere iscritta:

• Ipoteca volontaria: è un contratto tra creditore e debitore, che deve dare il consenso, al fine di garantire un prestito.
• Ipoteca legale: viene costituita in automatico per volere di legge in alcuni casi particolari, e viene disposta a favore di un venditore di una casa a fronte dell’inadempienza dell’acquirente nel pagare il prezzo, oppure a favore di coeredi, soci o comproprietari in caso debbano vedersi liquidate delle parti di beni in comunione, oppure a favore dello Stato nel caso l’oggetto dell’ipoteca legale siano i beni di un imputato.
• Ipoteca giudiziale: viene costituita per volontà del creditore a seguito di una sentenza del tribunale a suo favore.

È anche possibile iscrivere un’ipoteca su un bene già ipotecato; in questo caso la nuova ipoteca verrà eventualmente soddisfatta dopo la prima.

Per tutelarsi contro un possibile fallimento del debitore – procedura che avrebbe la precedenza sull’ipoteca – le banche possiedono lo strumento del “consolidamento”, regolato dal Testo Unico Bancario, che recita: "Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento". Iniziando ad erogare il mutuo prima casa non prima di dieci giorni dopo l’iscrizione dell’ipoteca, le banche sono così garantite. Questi dieci giorni servono infatti a verificare che l’ipoteca in questione sia la prima in grado e sia quindi davvero efficace.

La fideiussione: cos'è e come funziona

Un’altra garanzia per la banca è la fideiussione, che avviene quando una terza parte si fa garante dell’adempimento del debitore nei confronti del creditore, obbligandosi in prima persona ad estinguere, in caso di insolvenza, il debito con tutti i suoi beni. Tuttavia, per evitare impegni eccessivi, l’articolo 1938 del Codice Civile dispone che si debba fissare un importo massimo per la fideiussione, la quale diventa nulla quando tale importo viene superato, o quando non venga indicato nel contratto.

Ci sono casi in cui la banca può chiedere il rimborso immediato del prestito, risolvendo il contratto: ritardo grave del pagamento (oltre 180 giorni), dissesto economico del debitore (la banca chiederà subito di essere soddisfatta in caso il debitore fallisca), falsa documentazione prodotta dal debitore per ottenere il mutuo.

In caso di morte del mutuatario (o del fideiussore), l’obbligo di ripagare il debito con la banca passa agli eredi, anche se dovessero ereditare solo parte del bene. Se non si desidera ereditare anche questo “scomodo” compito, l’unica via d’uscita è rifiutare l’eredità.