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Vizi occulti e difetti strutturali: cosa fare dopo il compromesso

Vizi occulti e difetti strutturali: cosa fare dopo il compromesso
Le 3 cose da sapere:
  • Il venditore è obbligato a garantire che la casa ceduta sia esente da vizi
  • In caso di vizi gravi il compromesso diventa automaticamente nullo
  • In caso di vizi lievi c'è una riduzione del prezzo dell'acquisto

Comprare casa è il sogno di tutti, con l'atto di compravendita l'acquirente si impegna a pagare il prezzo mentre il venditore si impegna a trasferire la proprietà dell'immobile. Ovviamente prima di acquistare casa la stessa viene visionata in modo da determinare bene il valore del bene e allo stesso tempo sincerarsi che la stessa sia sicura in quanto costruita a norma e senza difetti strutturali. Purtroppo però per quanto si voglia prestare attenzione, può succedere che ci si accorga di alcuni difetti e vizi solo dopo l'acquisto, magari quando si inizia ad abitare l'immobile. In questi casi cosa fare?

Che cosa si intende con difetti e vizi dell'immobile

La prima cosa da dire è che il legislatore tutela l'acquirente dai vizi della cosa acquistata, ma in riferimento ad un immobile è necessario prestare attenzione ai vizi che sono tutelati. L'articolo 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è obbligato a garantire che la casa ceduta sia esente da vizi. Vi sono però delle condizioni, deve trattarsi di vizi che:

  • rendono inidoneo il bene all'uso per il quale è stato acquistato, ad esempio vizi strutturali che la rendono non abitabile;
  • portano una notevole diminuzione di valore dell'immobile.

Nel caso in cui si verifichi una delle due condizioni il contratto è nullo, di conseguenza se è stato stipulato il compromesso e l'acquirente abbia versato la caparra, la stessa di deve essere restituita in misura doppia.

Se i difetti dell'immobile sono di lieve entità e di conseguenza facilmente eliminabili senza che sia compromesso il valore dell'immobile stesso, non c'è la nullità del contratto ma una riduzione del prezzo dell'acquisto. Se però il venditore era a conoscenza dei vizi e li ha nascosti, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e richiedere il versamento del doppio della caparra che aveva versato.

Quali sono i difetti gravi che possono rendere il contratto nullo

Diventa necessario a questo punto capire quali difetti o vizi dell'immobile devono essere considerati di entità tale da portare alla nullità del contratto. In base all'articolo 1669 del codice civile, sono tali i difetti derivanti dall'uso di materiali non idonei all'uso e che quindi non consentano di concludere il lavoro a regola d'arte. Su questo elemento si avverte una certa difficoltà a capire i vizi perché spesso essendo nascosti nella struttura non sono visibili ad occhio nudo e di certo non si fa un'analisi degli elementi portanti, in tal caso si parla anche di difetti strutturali.

Devono essere considerati vizi gravi anche quelli che vanno ad impattare su elementi secondari dell'immobile, come infissi e pavimentazione.

Dal punto di vista pratico è stata la Corte di Cassazione a cercare di esplicitare al meglio la casistica. Ad esempio sono considerati vizi gravi quelli che riguardano:

  • gli impianti idrici, ad esempio se sotto dimensionati, oppure nel caso in cui vadano a creare infiltrazioni che a lungo andare possono anche determinare cedimenti strutturali;
  • gli impianti di riscaldamento non a norma o non isolati correttamente;
  • gli impianti fognari ( è considerato grave anche il difetto della pendenza degli impianti di scarico).

Questi sono solo alcuni dei possibili casi. Sempre la Cassazione ha specificato che, ad esempio, non può essere considerato grave il difetto inerente infiltrazioni di acqua dovute ad un vizio dello scarico risolvibile con una semplice quanto economica sostituzione (sentenza del tribunale di Treviso 2471/16 del 10 ottobre 2016). In questo caso il giudice ha stabilito che non poteva essere rifiutato il rogito notarile proprio perché il difetto era di lieve entità e non andava ad inficiare il valore dell'immobile. In questo caso quindi non si può chiedere una risoluzione contrattuale, ovviamente le parti sono libere di procedere in tal senso.

Che cosa si fa in caso di vizi occulti e difetti

Ora che sono stati delineati i possibili vizi e difetti dell'immobile e la loro classificazione, è necessario capire come agire nel caso in cui dopo avere stipulato il compromesso si scoprono difetti dell'immobile. Affinché si possa ottenere tutela è necessario che i vizi siano pre-esistenti e che nonostante questo non siano facilmente rilevabili dall'acquirente. In caso contrario cioè se gli stessi erano evidenti o facilmente individuabili con la normale diligenza non vi è tutela del compratore. Qual è la ratio di tale disciplina? Semplice, se i difetti erano evidenti o facilmente individuabili non è possibile chiedere risarcimento o annullamento del contratto perché l'acquirente ha evidentemente accettato di comprare nonostante i difetti stessi.

I vizi devono essere denunciati entro 8 giorni dal momento in cui vengono scoperti, tranne nel caso in cui il contratto preveda un termine maggiore.

Per denunciare correttamente i vizi è necessario utilizzare la forma scritta e in particolare una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure la PEC (Posta Elettronica Certificata). La contestazione può contenere anche un'eventuale perizia redatta da un professionista. Se dopo la denuncia del vizio l'acquirente non ha alcun riscontro da parte del venditore può procedere per vie legali e quindi instaurare una vera e propria azione giudiziaria. Il termine di prescrizione in questo caso è di un anno.

L'acquirente può procedere con due tipologie di azioni: la prima è l'azione redibitoria con cui chiede che sia sciolto il contratto tra le parti. In questo caso, visto che il contratto non è ancora stato perfezionato, deve essere restituito il doppio della caparra versata e si rinuncia all'acquisto dell'immobile. La seconda tipologia di azione è chiamata estimatoria, in questo caso, in virtù dei difetti denunciati si chiede che sia rivalutato l'immobile e che quindi sia modificato il prezzo di acquisto precedentemente concordato. Se il prezzo era già stato pagato, deve essere restituito l'importo eccedente.

L'azione risarcitoria

Oltre a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di acquisto, l'acquirente può esercitare anche un'azione risarcitoria, cioè può chiedere al venditore un risarcimento per i danni patiti, ad esempio perché a causa dei lavori necessari non ha potuto entrare in casa e di conseguenza ha dovuto sopportare gli oneri di un canone di locazione. Il venditore può liberarsi dal dovere di risarcire i danni solo se prova che non era a conoscenza dei vizi dell'immobile, tale ignoranza deve però essere incolpevole.

Azione di tutela nei confronti del costruttore

Una procedura in parte diversa è prevista nel caso in cui la vendita non intercorra tra privati, ma tra un privato e il costruttore. In questo i vizi possono essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta e non entro 8 giorni come visto precedentemente. L'azione giudiziaria invece si prescrive in due anni, mentre tra privati si prescrive entro un anno dalla comunicazione dei difetti riscontrati al venditore.

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