Mutui cointestati: l’analisi di Facile.it

Il 47% dei mutui erogati nel 2021 tramite Facile.it vede almeno due intestatari.

Molteplici le ragioni che spingono due persone, non per forza legate da vincoli di parentela o affetto, a condividere il progetto dell’acquisto di un immobile insieme e accendere un mutuo cointestato. Vediamo oneri e onori del condividere una rata di mutuo e un immobile.

I numeri

Nel 2021, in Italia, dei 28.686 mutui del campione analizzato da Facile.it, il 47% (13.387) sono cointestati. Di questi, i mutui erogati a coppie formate da persone di sesso opposto sono stati 12.860 (il 96%), quelli erogati a padre-figlio o fratelli sono stati 170 (l’1,3% del totale dei cointestati) e, infine, i mutui erogati a coppie formate da madre-figlia o tra sorelle sono pari all’1%, per un totale di 135. Si segnalano anche mutui tra coppie dello stesso sesso, pari all’1,7% delle cointestazioni totali.

Ma perché si sceglie di impegnarsi in due in una scelta onerosa e vincolante? Le ragioni sono diverse, di base il fatto che l’unione fa la forza anche da un punto di vista finanziario, e fare da soli il passo dell’acquisto di un immobile non è da tutti.

In questo modo spesso si ha più reddito da poter mettere a disposizione per coprire la rata del mutuo, per avere una sorta di spalle più grandi anche davanti ai rialzi dei tassi. Investendo in due si ha, poi, la possibilità di avere una durata inferiore dell’impegno, rispetto all’essere da soli, riuscendo a sostenere una rata più alta. Si può far fronte agli eventuali aumenti dei costi e ultimo, ma non meno importante, costruire un progetto comune di vita insieme.

Dai dati in possesso di Facile.it, la provincia dove si è stipulato il maggior numero di mutui cointestati è Roma (5,03%), seguita da Milano, con il 4,94% e Torino con il 2,27%, dati in linea con quelli relativi ai mutui non cointestati.

Inoltre si è voluto indagare, tra i mutui cointestati, quelli stipulati da coppie formate da persone dello stesso sesso e suddivisi per provincia dell'immobile. Le percentuali restano ancora basse: del totale delle cointestazioni sono solo 1,7% i mutui attribuibili a coppie LGBT, per la precisione 222.

All’interno di questa fetta, la provincia che vede una percentuale maggiore di mutui cointestati a una coppia maschile è Milano, con il 5,99%, seguita da Roma (5,28%) e Bergamo (1,76%), anche se si tratta di numeri assoluti (122) davvero piccoli. Numeri che scendono ancora leggermente quando la coppia è composta da due donne. Sono infatti 100 i mutui erogati a questa categoria, e anche in questo caso il maggior numero è stato riscontrato a Milano, con il 4,55%, seguita da Roma (3,33%) e Torino (2,73%).

Maggiori garanzie per la banca

Tornando a un discorso di sistema, il vantaggio del mutuo cointestato è la suddivisione degli oneri. La banca, prima di dare il via libera al mutuo, fa una analisi del merito creditizio. Trovando due possibili debitori, al posto di uno, è maggiormente propensa nel concedere il finanziamento perché c’è una maggiore solvibilità finanziaria.

Questo si traduce anche nella possibilità di ottenere, in due, somme più elevate. Eventuali rialzi dei tassi di interesse, poi, si rivelano meno onerosi sempre per il principio che la rata è ripartita, così come l’importo della rata può essere meglio ammortizzato da due fonti di reddito anziché una. Se è vero che la cointestazione del mutuo non incide sul tasso,ma sulle garanzie offerte alla banca, è anche vero che le risorse finanziarie sono maggiori ed eventuali imprevisti sono meglio assorbiti.

Per quanto riguarda il fronte fiscale, è bene ricordare che esiste la possibilità, per chi procede all’acquisto di un immobile prima casa, di portare in detrazione il 19% delle somme versate a titolo di interessi passivi per il mutuo. Occorre però sottolineare che il beneficio è concesso quando si verifica una doppia condizione: essere titolari del mutuo e proprietari dell’immobile. Nel caso di due cointestatari lo sgravio fiscale si ripartisce nella misura del 50%.

Se l’unione fa la forza, la situazione diventa complicata quando i rapporti tra i mutuatari si rovinano o quando uno dei due titolari diventa insolvente.

Ricordiamo infatti che, se il rapporto affettivo può terminare, un mutuo, almeno sulla carta no, fino a scadenza. Nel senso che nel momento in cui la coppia, anche se non sposata, scoppia, il mutuo dovrà essere gestito come una vera e propria separazione.

È bene ricordare che l’onere nel mutuo cointestato viene diviso in parti uguali tra i cointestatari (ad esempio, al 50% se gli intestatari sono due). Possono poi esserci accordi consensuali (stragiudiziali) o eventualmente il giudice, analizzando il caso, stabilirà le nuove condizioni. Potrebbe dunque verificarsi anche l’ipotesi che si attribuisca a chi ha il reddito più alto l’onere del rispetto degli importi delle rate e, in caso di separazione, si riveda il contratto in essere con il benestare della banca davanti al notaio, con la formula dell’accollo o addirittura della vendita della casa.

Anche nel caso in cui uno dei due cointestatari non sia adempiente, non paghi cioè la sua quota di rata, alla banca poco importa. Il debito del mutuo cointestato è considerato, dalla banca, solidale: l’importo della rata deve essere saldato per intero, alla banca non importa in che quota i due cointestatari di fatto partecipino al saldo delle rate, che comunque da contratto e per semplificare si considerano, se in due, al 50%. Saranno poi i rapporti interni alla coppia a regolare le pendenze di credito e debito.

La coppia di mutuatari

La legge non impedisce che il titolare del mutuo sia una sola persona né tantomeno prevede che vi siano particolari vincoli per richiedere un mutuo insieme. Il mutuo può essere richiesto senza l’esistenza di un vincolo di affetto da più soggetti (anche più di due) e si definisce comunque cointestato. Difficilmente le banche, però, finanziano operazioni di mutuo a persone che non abbiano vincoli o affetti in comune: sporadico è il caso, ad esempio, di due amici o colleghi che fanno un acquisto insieme a fini di investimento.

Nella prassi, dunque, in genere i richiedenti sono coppie che vogliono acquistare la prima casa, o ancora un genitore con un figlio per dare un maggior supporto al finanziamento. Quello che rileva, per la banca, è la possibilità economica per coloro che ricevono il finanziamento, attraverso il mutuo, di restituirlo.

In caso di svincolo del mutuo cointestato

Nel momento della separazione, come detto in precedenza, ci sono dei passi da seguire. Se si vuole cambiare la cointestazione del mutuo bisogna comunque andare nuovamente di fronte al notaio perché si interviene a modificare uno degli elementi essenziali del contratto.

Spesso succede che con la formula dell’accollo si ha un vero e proprio subentro di una parte nella quota dell’altro, regolando i reciproci rapporti economici di dare e avere.

Un’altra strada può essere quella della vendita dell’immobile con divisione di quello che rimane dopo aver regolato i rapporti con la banca.