Calcolo fattibilità mutuo: quali fattori entrano in gioco

Il primo passo della procedura, che anticipa l’avvio dell’istruttoria vera e propria, è rappresentato dal cosiddetto ‘parere di fattibilità’, cioè un giudizio preventivo formulato dall’istituto di credito che tiene conto conto delle caratteristiche del mutuatario e, soprattutto, della sua capacità di rimborsare il debito contratto.

Se questo primo test viene superato, la banca può avviare l’iter classico finalizzato all’erogazione del mutuo. Se, al contrario, il parere è negativo, la banca può rifiutare il prestito o, nel migliore dei casi, può chiedere al cliente di presentare ulteriori garanzie. Vediamo quali sono i principali criteri e fattori che incidono sul parere di fattibilità.

Il primo elemento che la banca valuta è la storia creditizia del richiedente con l’obiettivo di verificarne l’affidabilità. Come? Andando a interrogare gli appositi database contenenti tutte le informazioni creditizie utili a stabilire se un soggetto è un cattivo o un buon pagatore. In Italia, la maggior parte delle banche fa riferimento alla banca dati del Crif (Centrale rischi finanziari), società alla quale arrivano le segnalazioni inviate dalle banche stesse.

Attraverso l’interrogazione dei database delle centrali rischio, il soggetto che dovrà erogare il finanziamento può appurare, ad esempio, se l’aspirante mutuatario sia, o sia stato, protestato, se è stato puntuale nei pagamenti di altri passati eventuali finanziamenti o cambiali o se abbia o no emesso assegni a vuoto.

Oltre a questa indagine, ve ne è una seconda che la banca può effettuare presso la Camera di Commercio al fine di verificare se il cliente possiede quote di società ad alto rischio di fallimento o se sia comunque presente una qualche storia di fallimenti.

Ciò che ne emerge è una sorta di ‘fedina creditizia’ che, se pulita, già rappresenta un primo passo avanti verso l’ottenimento del mutuo.

Tuttavia per formulare il parere di fattibilità, le verifiche precedenti non bastano. Un altro parametro che la banca prende in considerazione è il rapporto tra il reddito netto dell’aspirante mutuatario e l’ammontare della rata.

Quest’ultima infatti non deve generalmente superare il 30% del reddito mensile netto, anche se alcune banche, a certe condizioni, possono arrivare sino al 35/40%. Ad esempio, se il reddito mensile netto di una famiglia è di 1.800 euro, la rata non dovrà superare i 600 euro. Se però si considera la stessa rata ma il reddito mensile è di 1.000 euro, facilmente il prestito verrà rifiutato. In questa fase, la banca valuta inoltre la cosiddetta ‘soglia minima di sussistenza’ del richiedente in base a criteri prestabiliti che possono variare da istituto a istituto.

La soglia minima di sussistenza altro non è che il reddito minimo necessario per poter affrontare le spese quotidiane, al netto di altri eventuali finanziamenti e calcolato in funzione del numero dei componenti del nucleo familiare e della zona geografica di residenza. Un terzo elemento che concorre alla definizione del parere di fattibilità è rappresentato dal rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo che si vuole mutuare.

Per valutare questo rapporto, le banche fanno riferimento alle stime del loro perito di fiducia che, dopo aver effettuato una perizia sull’immobile, comunica se la somma richiesta in prestito è coerente al valore stimato dell’immobile. Ad esempio, può succedere che si voglia comprare una casa il cui prezzo di vendita è 150mila euro tramite mutuo. Se il perito valuta che il prezzo richiesto sia giusto, si può chiedere alla banca un prestito sino a 120mila euro (l’80% dei 150mila euro). Ma se il perito stabilisce che il valore dell’immobile è pari a 100mila euro, la banca non erogherà più di 80mila euro (l’80% di 100mila euro).

La perizia è inoltre utile alla banca anche per verificare che l’immobile non presenti irregolarità quali, ad esempio, abusi edilizi, mancanza di permessi e via dicendo.

Infine, c’è il fattore età. Quasi tutte le banche, infatti, non concedono mutui la cui estinzione è prevista oltre un limite massimo di età del cliente. Limite che può cambiare a seconda della banca ma che generalmente non oltrepassa i 75/80 anni. Come dire che un sessantenne che chiede un mutuo trentennale vedrà la sua domanda respinta perché il debito verrebbe estinto all’età di 90 anni (60 + 30).

Prima di andare incontro a eventuali delusioni e perite di tempo, è però possibile farsi aiutare dalla tecnologia servendosi di uno dei tanti siti di comparazione presenti sul web che, oltre a simulare rate e costi connessi al finanziamento, e a fornire l’elenco della banche aderenti a cui si può chiedere il prestito direttamente online, offrono anche un servizio di consulenza e una verifica della fattibilità a titolo gratuito e senza alcun impegno.