L'imposta sostitutiva per i mutui è dovuta in misura diversa a seconda della natura del finanziamento. L'imposta sostitutiva, introdotta nel 1973 con il DpR n. 601, non è applicata solo ai mutui, ma a tutti i finanziamenti conclusi in Italia che hanno una durata superiore ai 18 mesi. Rientrano quindi nell'ambito applicativo di quest'imposta i mutui ipotecari, i mutui chirografari e le aperture di credito in conto corrente ipotecarie.
L'imposta sostitutiva è dovuta dal contribuente, ma è trattenuta dall'istituto di credito che concede il mutuo. La banca opera infatti da sostituto d'imposta e si occupa del pagamento dell'imposta per conto del suo cliente. L'applicazione dell'imposta sostitutiva è alternativa al regime fiscale ordinario, è opzionale ed evita il pagamento di altri adempimenti, quali le imposte ipotecarie, l'imposta di registro, l'imposta di bollo, le imposte catastali e le tasse sulle concessioni governative.
L'imposta sostitutiva sui mutui si applica ai prestiti erogati per l'acquisto, per la ristrutturazione o per la costruzione di un immobile e delle relative pertinenze. Nel caso in cui l'immobile sia destinato a uso abitativo e goda delle agevolazioni previste per la prima casa l'aliquota applicata è dello 0,25% sul totale del finanziamento. In tutti gli altri casi, invece, è previsto il versamento di un'imposta sostitutiva calcolata nella misura del 2% dell'importo finanziato.
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