Riforma del catasto: tutte le novità

Immobili con doppio valore catastale, monitoraggio dell’Agenzia delle Entrate per far emergere e riclassificare immobili con una rendita non aggiornata, agevolazioni per gli immobili storici e nessun incremento per la base imponibile degli immobili non prima casa: ecco quali saranno le linee guida per la riscrittura del catasto, la banca dati degli immobili italiani. La riforma del catasto è inserita all'interno della legge delega di riforma fiscale, un testo di 11 articoli che dà un nuovo volto ad alcune imposte in Italia. Vediamo quali sono le novità in arrivo. 

Cos’è il catasto e come funziona?

Il catasto è l’archivio di tutti i beni immobili italiani. Un luogo virtuale dove sono registrate, custodite e censite tutte le informazioni relative ai fabbricati urbani (case) e rurali. In origine gli atti erano acquisiti attraverso le piantine e le rilevazioni cartografiche, mentre adesso il processo di acquisizione e conservazione è digitale. 

Le unità immobiliari hanno elementi di identificazione: comune, sezione, foglio, particella e subalterno, consistenza, categoria, classe di redditività e rendita catastale. Oltre a queste identificazioni sono depositate le piantine, o meglio le planimetrie. È possibile accedere alle informazioni catastali liberamente cercando gli immobili con i dati in possesso, sia quelli del proprietario sia quelli dell’immobile. Oggi la consultazione può essere effettuata on line sul sito dell’agenzia delle entrate. 

Il valore degli immobili secondo il catasto

Ad ogni immobile è attribuito un valore catastale. Questo dato è formato dalla rendita catastale rivalutata attraverso l’applicazione di specifici coefficienti. 

La rendita catastale è il frutto di una moltiplicazione della cosiddetta consistenza catastale per la tariffa d’estimo. È il valore su cui si calcolano le imposte. 

Cosa diversa come criterio di calcolo è il valore catastale, che si ricava moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di rivalutazione, un 5% per gli immobili di gruppo A, C, D, E moltiplicato a sua volta per un ulteriore coefficiente variabile in base alla categoria di appartenenza:

• 110 per la prima casa;
• 120 per i fabbricati appartenenti al gruppo A o C; 
• 168 per i fabbricati in categoria B; 
• 60 per i beni immobili nel gruppo A/10 e D; 
• 40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E; 
• 112,50 per i terreni non edificabili. 

Il tutto è poco chiaro? Non preoccupatevi, siete in buona compagnia. Questi criteri di calcolo sono risalenti a diverso tempo fa e dimostrano diversità rispetto al “reale” valore degli immobili, se per reale si intende il valore di mercato, cioè i prezzi degli immobili nelle compravendite. 

A pensare che il metodo di organizzazione dei valori degli immobili sia vetusto, e che sia necessario un aggiornamento, sono le istituzioni internazionali, come l’Ocse o la commissione europea. Ma anche il presidente del consiglio Mario Draghi, che illustrando la prima versione della legge delega della riforma fiscale, di fronte alle critiche delle scelte operate ebbe a dire: "La riforma punta a rafforzare il contrasto alle irregolarità e agli abusi, e a modernizzare gli strumenti di individuazione e controllo delle consistenze di terreni e fabbricati".

"Per inciso", ha ricordato Draghi, "l'impianto del catasto è del 1939, ci sono state tante cose in mezzo, anche una seconda Guerra mondiale. Non solo: gli estimi su cui sono basati i gettiti oggi sono dell'89, sono passati 33 anni".

Le richieste della commissione Ue

Dunque in più di un’occasione l’Europa ha consigliato all’Italia, nelle raccomandazioni di politica economica, di aggiornare e modernizzare le valutazioni sugli immobili. Non più tardi di aprile 2022, con la riforma fiscale in discussione, Bruxelles ha messo nero su bianco che: “La prima casa è esente dalle imposte ricorrenti sugli immobili, sullo sfondo di un alto tasso di proprietà della casa, e la base imponibile corrispondente è obsoleta. I dati rilevanti sul settore immobiliare sono raccolti in un'unica piattaforma digitale ma non sono stati effettuati ancora aggiornamenti dei valori catastali”. Per la Commissione, in buona sostanza, è necessario "allineare i valori catastali ai valori correnti di mercato". 

La riforma del catasto

Ecco dunque che, mettendo mano al sistema fiscale italiano, provando a riformare le principali imposte come Irpef e Irap, la legge delega (si chiama in questo modo perché fornisce a chi fa le leggi delle indicazioni generali per fare poi provvedimenti via via più specifici) di riforma fiscale ha un articolo, il numero 6, tutto intero, dedicato alla riforma del catasto. 

La prima versione è stata osteggiata da forze politiche della maggioranza, Lega e FI, che hanno valutato le regole previste come un aggravio delle tasse per i proprietari di casa. 

Dopo un tira e molla durato mesi, si è arrivati a una mediazione tra il governo e le forze di maggioranza con la modifica del testo della legge delega. Ora si è pronti al voto in commissione della camera e dell’aula per chiudere la partita al Senato prima dell’estate.

La riforma fiscale, e quella del catasto, sebbene non siano riforme necessarie per ottenere i fondi del piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr), sono allo stesso tempo caratterizzate come complementari e quindi non rinviabili.

Le novità

I criteri che dovranno guidare, a far data dal 2026, il legislatore nella scrittura dei decreti attuativi, sono quelli di modificare la disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale per modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati. Come?

Contrasto all’evasione immobiliare

Al primo punto un contrasto all’evasione immobiliare e alle irregolarità. Una collaborazione, dunque, più stringente tra i comuni e l’Agenzia delle entrate, che sarà supervisore per i comuni e li coordinerà anche nella adozione di modelli organizzativi e condivisione delle banche dati.

L’obiettivo è quello di individuare:

• gli immobili non censiti o che non risultano avere la reale consistenza sulla destinazione d’uso (l’esempio di una casa in un centro storico di una grande città che risulta ad esempio accatastata come casa ultra popolare e il bagno nel cortile);
• i terreni edificabili che sono accatastati come agricoli;
• gli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in questo ambito, nonché garantendo la trasparenza delle medesime attività.

Si prevede inoltre che una quota dell’eventuale maggiore gettito derivante dalle attività di contrasto all’evasione immobiliare sia destinato alla riduzione dell’imposizione tributaria sugli immobili e sia prevalentemente attribuito ai comuni ove si trovano gli immobili interessati all’emersione.

Informazioni integrate e zero aumento di tasse

Affrontando il tema dell’ammodernamento del catasto si dovrà procedere a integrare le informazioni presenti nel catasto dei fabbricati. Dal primo gennaio 2026 l’ammodernamento e le nuove informazioni relative agli immobili non dovranno essere utilizzati per aumentare la base imponibile, e quindi le tasse, l’impatto sull’Isee e quello sull’erogazione dei bonus sociali, che sono agganciati anche alla presentazione dell’Isee. Si garantisce e si precisa dunque che il processo di revisione sia totalmente neutrale ai fini dell'impatto fiscale.

Doppia rendita

Per ciascuna unità immobiliare, accanto alla rendita catastale, composta secondo le regole in vigore, sarà calcolata una ulteriore rendita sottoposta a periodico aggiornamento. Questa rendita sarà aggiornata sulla base dei criteri per la revisione generale delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane.

E non solo: ai fini della nuova rendita si dovrà tenere conto di come è formato il territorio comunale per ambiti omogenei di riferimento, si dovranno rideterminare le destinazioni d’uso catastali, distinguendo quelle ordinarie e quelle speciali, si adotterà l’unità di consistenza per gli immobili di tipo ordinario e si prevede la consultazione catastale con l’accesso della banca dati Omi (osservatorio mobiliare italiano).

Novità anche per quegli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico. In questo caso dovranno essere previsti sgravi di imposta in considerazione del fatto che per questi fabbricati sono necessari interventi più gravosi in tema di manutenzione e conservazione.