Compravendite: che funzione ha il notaio e quali sono i suoi obblighi

Quali compiti deve svolgere un notaio nell’ambito di una compravendita immobiliare?

Va subito detto che il suo ruolo non si limita alla lettura dell’atto al momento del rogito, come si potrebbe pensare. Perché la funzione del notaio è cosa delicata e, se non viene svolta a dovere, come pure capita, si potrebbe andare incontro anche a grossi guai.

Il notaio è infatti un pubblico ufficiale e, a tutela di entrambe le parti, ha l’obbligo di effettuare tutte le attività del caso prima del giorno in cui avviene il passaggio di proprietà.

Se si sta per acquistare un immobile è perciò utile rivolgersi a un notaio con anticipo, dimodoché, grazie alla sua consulenza, sia possibile sciogliere tutti gli eventuali dubbi o criticità che si possono presentare nel percorso di compravendita.

Compromesso

È sempre consigliabile rivolgersi al notaio anche in fase di contratto preliminare, detto anche compromesso, affinché esso assuma valore di un vero e proprio accordo legale che tutela l’acquirente e vincola il venditore sino al momento del rogito.

Il preliminare deve contenere una serie di informazioni tra le quali: la descrizione dell’immobile, il suo indirizzo, il prezzo, i dati catastali e la data del rogito. In sede di compromesso si possono anchestabilire quali devono essere gli obblighi delle parti prima della consegna del bene.

Ricorrere al notaio in fase di compromesso non è un dovere, ma è tuttavia opportuno farlo perché, solo così, il contratto può essere trascritto nei Registri Immobiliari. Cosa che trasforma una scrittura tra privati in un atto che ha validità giuridica e vincolante.

Se il preliminare è trascritto nei Registri Immobiliari, il venditore non può più, ad esempio, ripensarci o vendere l’immobile ad altri perché, per effetto della trascrizione, il preliminare funziona come una prenotazione ufficiale che riserva l’immobile al futuro acquirente. Inoltre, eventuali soggetti che vantano crediti nei confronti di chi vende non possono più agire sull’immobile oggetto della transazione, ad esempio, attraverso una richiesta di pignoramento del bene o l’iscrizione di un’ipoteca sullo stesso.

Prima del rogito

Tra le principali attività che attengono alla figura del notaio, la verifica, tramite una visura ipotecaria, che l’immobile compravenduto sia libero da pignoramenti, da ipoteche e da altri vincoli. Inoltre, deve sincerarsi che il fabbricato sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale e accertarsi della titolarità del diritto di proprietà di colui che vende.

Il notaio deve inoltre controllare la regolarità delle certificazioni, a partire dall’Ape (Attestato di prestazione energetica), e accertarsi che l’immobile non sia soggetto a particolari vincoli o a diritti di prelazione o ad altro ancora a favore di terzi.

Una volta che tutte queste pratiche sono espletate, si è pronti per il rogito, ovvero per il trasferimento effettivo di proprietà dell’immobile. Durante il rogito, il notaio ha il compito di leggere e far comprendere alle parti l’atto redatto. Dopodiché, si finalizza il passaggio di proprietà con la sottoscrizione dell’atto da parte di acquirente e venditore.

Da ricordare infine che è anche possibile chiedere al notaio una copia dell’atto prima del giorno del rogito, nel caso si volesse controllarne in anticipo il contenuto.

Chi sceglie il notaio e chi lo paga

L’acquirente è colui che paga le spese notarili e di conseguenza ha il diritto di scegliere un notaio di sua fiducia, salvo accordi diversi tra le parti. Questo diritto non è alienabile e qualsiasi sua restrizione, magari richiesta dall’agenzia immobiliare, dal costruttore o da altri soggetti, non ha alcun valore a livello giuridico.

Cosa succede se il notaio sbaglia

Se le attività sopraelencate e a carico del notaio non vengono svolte correttamente è possibile andare incontro a gravi conseguenze, ma gli eventuali danni arrecati possono essere oggetto di risarcimento. Per questo, i notai devono avere una polizza assicurativa che possa coprire le richieste del danneggiato.

Nei casi più gravi, ovvero quando si riscontrano comportamenti lesivi del codice deontologico adottato dall’Ordine di competenza, il notaio può incorrere in sanzioni amministrative oltre che nella sospensione o radiazione dall’Ordine stesso.