Comprare casa dal costruttore: vantaggi e rischi

Se tutto va bene e si decide di acquistare, si va dal notaio, o ancor prima in banca se si ha bisogno di un mutuo, e si seguono tutti i passaggi sino al rogito.

Che succede se la casa è ancora solo un progetto o sono appena iniziati i lavori?

Una casa comprata ‘su carta’ ha spesso il vantaggio di costare meno rispetto a una già realizzata. Un altro pregio è che oggi i materiali, le tecniche e le tecnologie utilizzate devono rispettare determinati standard sotto il profilo della sostenibilità.

Per questo motivo, le case nuove di ‘ultima generazione’ risultano più confortevoli, l’isolamento termico e acustico sono ottimali e, soprattutto, garantiscono consumi energetici ridotti così come un risparmio sulle utenze domestiche.

Gli altri vantaggi si possono riscontrare nella possibilità di personalizzare l’abitazione, di scegliere i materiali preferiti e, se ci si trova proprio all’inizio dei lavori, anche di modificare la struttura interna, magari aggiungendo un bagno o dividendo una stanza molto grande per ricavare una camera in più. In poche parole, la si può organizzare a seconda delle proprie esigenze.

Mutui

Quando si acquista una casa su carta tramite mutuo, può succedere che si possa accedere a un finanziamento più conveniente perché, talvolta, ci si può accollare la parte del mutuo che l’impresa edile ha in precedenza contrattato con la banca, pattuendo condizioni che generalmente sono più favorevoli rispetto a quelle che può ottenere un privato.

Se così non fosse, si stipula il cosiddetto mutuo ‘edilizio’ o ad avanzamento lavori, un prestito che prevede l’erogazione in tranche, ma mano che i lavori procedono. Inoltre, quando l’abitazione è destinata a diventare una prima casa si ha il diritto di beneficiare di tutte le agevolazioni previste dalla legge per l’abitazione principale, comprese quelle fiscali.

Rischi

Il vero rischio che si corre quando si compra un immobile in costruzione è che l’impresa edile possa fallire nel bel mezzo dei lavori. Di conseguenza, c’è la possibilità di perdere la casa e le somme già versate a titolo di caparra.

In passato, a causa di questi fallimenti, diverse persone sono rimaste a bocca asciutta e, molto spesso, non sono nemmeno riuscite a recuperare quanto già versato.

Per fortuna non sempre va così, ma, ad ogni modo, nel 2005 il legislatore ha cercato di mettere un freno al fenomeno, introducendo una legge che tutela proprio gli acquirenti di case in costruzione.

Come tutelarsi e cosa dice la legge

Il Decreto legge che regolamenta questo tipo di operazione è il n. 122 del 20 giugno 2005. L’art. 2 di tale decreto prevede che l’impresa costruttrice sottoscriva una fideiussione bancaria per un importo pari alle somme versate dell’acquirente man mano che i lavori avanzano. Così facendo, in caso di fallimento, il compratore resta senza casa ma almeno recupera quanto già pagato.

L’art. 4 dello stesso decreto obbliga inoltre il costruttore a stipulare una polizza assicurativa di durata decennale a favore dell’acquirente da consegnare allo stesso quando si sottoscrive il contratto preliminare.

La polizza ha validità dal momento in cui viene firmato l’atto di trasferimento della proprietà e tutela il compratore da eventuali danni futuri "materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione".

A cosa fare attenzione nonostante la legge

La legge che tutela l’acquirente, dunque, c’è, ma affinché abbia effetto ci si deve muovere con cautela. Uno degli errori più frequenti si commette nel momento in cui si sottoscrive il contratto preliminare.

Affinché le tutele previste dal Dl 122/2005 abbiano effetto, bisogna infatti che il preliminare venga sottoscritto alla presenza di un notaio. Cosa che, naturalmente, ha un costo. Perciò, a volte, si preferisce la scrittura tra privati. Quest’ultima procedura fa però decadere le garanzie offerte dalla legge e l’acquirente rischia, anche in questo caso, di perdere le somme già versate e di ritrovarsi senza casa.